算算账，就知道租赁住房没那么好搞
关于租赁住房，我几天前写过一篇文章《租购同权推行得越彻底的城市，房地产的前途越好》，今天因为政策试点和深圳租赁新政的缘故，又热了起来，仔细对比了一些信息，我还是维持原来的看法。尤其是对房价会大降的论点，实在过于大话炎炎了。
在那篇文章里我也指出了我们现有租赁住房存在的痛点，这次深圳的政策文件里也都谈到了，一模一样。租赁住房的建设，说到底就是租赁市场本身的供给侧改革，和房价的关系是第二层的。从这个角度来理解，会有助于厘清很多问题。
到现在为止，关于做租赁住房，我已经看到有三种方式了。
一种方式，是政府公开招拍挂以极低的价格出让国有用地给企业（主要是国企），用来建设出租住房，自持70年。上海之前卖了两块地，楼面价6000块/平米。万科也花了100多亿，在佛山北京拿了一些类似的70年自持地块。
第二种方式，是昨天发布的信息，13个城市试点通过集体用地新建租赁住房。这13个城市是：北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆和成都。（谁能告诉我为什么会有肇庆）。
第三种方式，是深圳要收储100万套农民房来做租赁住房。这个方式是通过对存量农民房的优化改造，使之成为政府希望的租赁住房。
对于很多概念上的分析，我认为都流于表面，意义也不大。比如说它将来会产生多大的影响，房价会怎么样，真的都太远了，八字还没一撇。
首先，用集体用地来搞租赁住房是个好政策，也是一个高招。我之前一再强调，中国大城市的房价老是暴涨，最为重要的原因就是“土地二元制+政府垄断土地供应”。结果造成政府只能使用半数（深圳还不到半数）的国有土地来解决全部人口的住房问题。后来深圳转地之后，通过城市更新，想慢慢把所有的土地都“事实国有化”。我之前也提过建议，要是想让深圳的房价稳定下来，政府可以把650万套、接近3亿平米的小产权房有条件合法化一部分，形成现成的便宜的房屋供应。但这个显然涉及到产权的变更，的确困难。
这次的政策重大意义在于：绕过了产权的纷争，不搞房屋所有权交易，而是大搞租赁住房，这样可以在不触及二元土地制度的情况下，增加房屋供应量（尽管是租）。
对深圳来说，意义尤大。一在深圳的租赁市场的规模占比在国内最大，高达66%的人群都在租房子，“违章建筑”里生活了700多万人。二在，深圳有高达650万套的农民房，这是一笔巨大的宝贵的财富，也是房地产市场巨大的稳定器。深圳就是靠着这些农民房发家的，这个存量用得好，能够继续为深圳高歌猛进贡献力量。而用得不好，不但会导致能源的巨大浪费，还会持续推高深圳本已高昂的城市成本。
今天政府采用收储100万套的方式，意味着深圳对待小产权房，终于不再只有“城市更新”推倒重建一条路了。这是我认为尤为欣喜之处。
政策确是好政策，但再好的政策也要能够落地执行，才能真正的发挥效用。像上面三种方式，能不能落地？
说到底就是算账。参与的各方，大家都得有钱赚，这生意才能继续玩下去。包括政府在内，让任何一方持续的贴钱，这事儿都怕是长不了。
拿国有土地出让，这个讨论的价值不大，姿态的意义比较大。不需要算账，只看供应量就能够知晓结果。没有任何一个城市，尤其是大中城市，有能力批出更多的国有净地来搞租赁住房。这个会导致资源出现重大错配。
算另外两种方式。
我请教了一位大型房企从事过长租公寓和专事资金运作的高管，他给我的分析如下：
只看盖房子的话，不含地价，一间40平米的公寓，成本大概20万（含装修和简单家私电器，单价成本5000块）。因为开发商融资成本极少低于7%，故取低按7.5%年化收益计算。40平米的公寓，每月租金需要到1250块。再假设综合税率20%，运营成本20%。那这40平米的租赁住房，每月目标租金要去到1250/0.6，大约2100块。而如果土地方（村集体）的期望值和建设运营方相等，那么月租就要翻倍，到4200块了。
深圳的政策文件里讲清了这些税费的来源：
“目前，居民散租市场基本规避了所有税费后，可以实现2-3%的租金收益率。租赁企业需缴纳增值税（租金收入的5%）、企业所得税（租赁利润的33%）、房产税（租金收入的12%）、印花税（租金的金额0.1%），综合税赋成本较高。因此，需要落实国务院39号文、广东省7号文对于规模化租赁税费减免的有关优惠政策”。
因此，如果要赚到钱，就需要有参与方要让利。政府减税，以及考虑另给补贴。银行给金融支持，利息降低。村集体让利，降低期望值。最后，企业方也适度降低期望值，压低成本，不要把产品质量搞到长租公寓那个水准。这其中，最难让利的可能是企业和村集体两方，相对比较可能让利的是政府和国有金融机构。
用这个账本来对照第二种方式，我们能看到，最困难的地方就在于村集体的利益怎么摆平。让他们出地，这个钱怎么算。如果在中等的城市，可能还好说一点。在土地财富神话爆棚的大城市，想满足二地主的期望值，必须要让他们意识到这事儿对他们有好处，值得干，这恐怕是需要大智慧。
还有一个问题：集体用地的位置。比如，深圳这些年已经建了很多保障房，相当部分的保障房最后都门庭冷落，少有人选，原因就在于地段太偏，交通不便。这些大中城市的集体用地，很多都在外围，在那里建租赁住房，价格自然是便宜了，但是地段偏远的话，企业能不能赚钱我还真的存疑。这个也是少有人考虑的问题，并不是说你随便哪里建栋租赁住房，人就哗哗哗跑去了。
相比之下，我认为第三种方式，深圳的这种存量收储方式，困难会少一些。其实就是政府为国企或者集体企业背书，做“专业化的租赁公寓运营商”。有点像我们在惠东的海边买了房子，然后交给专业的酒店公司打理一样。这个是可以引起原村民的兴趣的，因为和自然的散租相比，企业有组织规模化的租赁经营，可以更好的降低成本，实现更高的收益，尤其可以节省村民自发经营的时间成本。只要他的物质利益不显著损失，就是赚了。
深圳的这种玩法，效率也许会高些，房子大批量的弄出来的速度也会快些，当然这个前提是深圳有这个本钱，未必有可复制性。
总之，政策自然是值得大赞的善政。但也可以说是万事开头难，任重而道远。这是个长效机制，对房价的影响没那么立竿见影，不要被标题党坑了。
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