逾期交房客观属实，最高法为何改判开发商不承担千万高额违约金及实现债权的律师费？
逾期交房客观属实，最高法为何改判开发商不承担千万高额违约金及实现债权的律师费？
----汤某等商品房买卖合同纠纷案（二审）【最高院改判】法律解析
【关键词】
借款合同 以物抵债 逾期交房 担保 商品房买卖合同
【要点提示】
在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。
【当事人信息】
原告：汤某、刘某、马某、王某（被上诉人、出借人）
被告：开发商（上诉人、借款人）
【案情简介】
汤某、刘某、马某、王某【以下简称汤某等四人】与开发商于2013年先后签订多份借款合同，通过实际出借并接受他人债权转让，取得对开发商合计2.6亿元借款的债权。为担保该借款合同履行，四人与开发商分别签订多份商品房预售合同，并向当地房屋产权交易管理中心办理了备案登记。部分债权到期后，因开发商未能偿还借款本息，双方就借款期限未届满的部分债务确定于2014年6月18日提前到期，后双方经对账，确认开发商尚欠四人借款本息361398017.78元。双方随后重新签订商品房买卖合同，约定开发商将其名下部分房屋出售给四人，上述欠款本息转为已付购房款，剩余购房款38601982.22元，待办理完毕全部标的物产权转移登记后一次性支付给开发商。汤某等四人提交与开发商对账表显示，双方之间的借款利息系分别按照月利率3%和4%、逾期利率10%计算，并计算复利。
汤某等四人向法院诉请：一、开发商向汤某等四人支付违约金6000万元；二、开发商承担汤某等四人主张权利过程中的损失费用416300元。
【法院判决】
【一审】
一、开发商向汤某等四人支付违约金9275057.23元；
二、开发商向汤某等四人支付律师费416300元；
【二审】
一、撤销一审民事判决；
二、驳回汤某等四人的诉讼请求。
【案件解析】
一、开发商借款先将预售商品房备案登记给出借人，未能偿还后又重签合同约定以物抵债，真实是借贷担保还是房屋买卖？
【详见本公众号2020年7月8日推文《开发商借款先将预售商品房备案登记给出借人，未能偿还后又重签合同约定以物抵债，真实是借贷担保还是房屋买卖？》】
二、逾期交房客观属实，最高法为何改判开发商不承担千万高额违约金及实现债权的律师费？
即关于开发商是否应当向汤某等四人支付违约金及律师费问题：
开发商认可未能按约交付房屋，但不应承担违约金，其理由是双方为借贷关系而非商品房买卖合同关系。
初审法院认为双方签订的《预售商品房补充协议》第八条违约责任中约定，合同在执行中发生纠纷，因此产生的诉讼费、公证费、评估费、律师费、过户费等实现债权的所有费用均有违约方承担。协议还约定及开发商亦承诺给汤某等四人办理交房使用日期为2014年9月30日前，未能按期交房开发商将自2014年9月30日起，每月向汤某等四人支付人民币1200万元整的利息直到交房完毕之日。开发商作为公司法人，对其作出的承诺和因承诺未能兑现而产生的法律后果应当明知。初审法院根据双方约定及开发商的承诺，认定开发商迟延交付房屋的行为已构成违约，应当承担违约责任，并承担汤某等四人主张权利过程中产生的诉讼费和律师费用416300元。初审法院鉴于开发商认为合同约定违约金每月1200万元过高请求调减，开发商仍具备交付房屋的条件及汤某等四人尚未付清全部购房款项，酌定参照人民银行同期同类贷款利率标准，以已付房款361398017.78元为基数，确定违约金为9275057.23元。【具体计算如下：2014年10月1日至2014年11月21日的同期同类贷款年利率为6.55%，361398017.78元×（6.55%÷365）×51天=3307534.38元；2014年11月22日后的同期同类贷款年利率为6.15%，361398017.78元×（6.15%÷365）×98天（计算至2015年2月28日）=5967522.85元。】
最高院审查后认为在确认商品房买卖合同合法有效的情况下，由于双方当事人均认可该合同项下已付购房款系由原借款本息转来，且开发商提出该欠款数额包含高额利息。在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。经审查，双方之间借款利息的计算方法，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。对双方当事人包含高额利息的欠款数额，依法不能予以确认。由于法律保护的借款利率明显低于当事人对账确认的借款利率，故应当认为汤某等四人作为购房人，尚未足额支付合同约定的购房款。虽然《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》明确约定了开发商交付房屋的时间为2014年9月30日，但应当认为，该交房义务系以汤某等四人支付首期购房款361398017.78元为履行前提，在汤某等四人尚未足额支付首期购房款361398017.78元的情况下，开发商未按照约定时间交付房屋，不应视为违约。汤某等四人以开发商逾期交付房屋构成违约为事实依据，要求开发商支付违约金及律师费，于法无据，法院不予支持。原审判决仅依据双方合同约定和对账确定的金额，认定汤某等四人已经依约履行支付首期购房款义务，开发商逾期交付房屋构成违约，并据此判令开发商承担支付违约金及律师费的违约责任错误，最高院对此予以纠正。
【涉案法条】
《中华人民共和国物权法》
第一百八十六条 抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十四条 当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条第一款 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>司法解释》
第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
【作者简介】
版权公告
东卫•张涛律师团队原创文章；如需转载原创字样文章请联系本文作者并注明出处；本公众号原创作品受著作权法保护且拥有对此声明的最终解释权。
买房、卖房、继承、析产、分割、确权、陪购、陪售，代理谈判、签约、争议解决。
敬请关注：易居房产律师网
http://www.maxfcls.com/ (PC端)
http://www.maxfcls.com/wap/ (移动端)
法律咨询电话：13911056513
Email: 13911056513@139.com
张涛律师订阅号
点击下方文章标题，可阅读更多文章
更多原创文章，在本订阅号“查看历史”
☞公司非破产清算相关法律实务问题探析☞拒不执行判决、裁定罪适用现状探析--以北京地区100份裁判文书为样本
☞夫妻离婚约定财产（房产）赠与子女相关法律问题探析☞有限责任公司小股东退出机制探析
☞离婚后登记在一方名下的公司股权分割,法院可依审计报告的股权价值确定折价款!
☞婚前宅院婚后拆迁，所得安置房离婚如何分割，面积价差怎样给付？
☞口头达成的房屋买卖合同有效，买卖双方协商一致可解除,已支付的100万元属购房款，应全额返还！
☞用同事购房指标购买单位房改房10余年，还能主张借名买房要求过户吗？