农村房屋买卖合同被判无效后宅院拆迁补偿利益分割，应结合具体各项费用的基础来源、性质、拆迁协议和拆迁政策等因素综合确定归属主体
【关键词】
农村房屋买卖 拆迁利益分割 宅基地使用权转让 合同无效 购房款返还
【要点提示】
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 分割拆迁补偿利益时，应结合其中各项费用的基础来源、性质、拆迁协议和拆迁政策等因素综合确定归属主体。
【当事人信息】原告：李1，李2，李3，吴某被告：董某，某房产开发公司第三人：石某，李某
【案情简介】
2013年9月4日，董某与李3等签订《宅基地使用权转让合同》，以61万元的价格购得案涉宅院。2018年12月26日，案涉房屋拆迁。根据该次拆迁的相关政策，在存在买卖的情况下，某房产开发公司只能与买受人签订相关协议，再进行相应的补偿。拆迁安置协议中明确符合安置资格的人员分别是李3、李2。因为买受人董某并非涉诉村村民，按照董某的情况，该宅基地上并不存在符合安置资格的人，所以被安置人为0。根据安置补偿协议，董某共获得拆迁补偿、补助及奖励款1 176 112元。此外，董某还获得租房补助费0元，工程配合奖75 000元以及放弃安置面积140平方米，获得该部分面积按照25 659元/平方米的标准折算的共计3 592 260元货币安置款。
2019年8月21日，法院判决《宅基地使用权转让合同》无效。此后，李3等认为某房产开发公司将本是被安置人的李3和李2重新认定为不是被安置人的行为侵害了自己的合法权益，故以合同无效为由将某房产开发公司及董某诉至法院，诉请分割涉诉宅院及房屋因拆迁所得相关补偿、补助及奖励等货币补偿款。
【法院判决】
一、董某向李3支付补偿款共计六十万五千一百二十元；
二、驳回李1、李2、李3、吴某的其他诉讼请求。
【案件解析】
农村房屋买卖合同被判无效后宅院拆迁补偿利益分割，应结合具体各项费用的基础来源、性质、拆迁协议和拆迁政策等因素综合确定归属主体。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，李3等与董某签订的《宅基地使用权转让合同》已经生效判决确认无效，故李3等应将购房款返还董某，董某应将涉诉宅院及房屋返还李3等。现涉诉宅院及房屋因拆迁已被拆除，董某已无法向李3等返还涉诉宅院及房屋，但李3等所遭受的损失其应当折价补偿。另，因双方对《宅基地使用权转让合同》无效均有过错，故应当在各自的过错范围内承担相应的责任。
合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。但有关解决争议方法的条款主要指的是仲裁条款、选择受诉法院的条款、选择检验、鉴定机构的条款及法律适用条款。故董某所提关于拆迁权益的归属等涉及双方后续权利义务及处理的条款并不属于前述情形，不适用有关解决争议方法的条款的效力的相关法律规定。分割拆迁补偿利益时，应结合其中各项费用的基础来源、性质、拆迁协议和拆迁政策等因素综合确定归属主体。
【涉案法条】《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条 民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》【已废止】第五十七条 合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。现为《民法典》第五百零七条 合同不生效、无效、被撤销或者终止的，不影响合同中有关解决争议方法的条款的效力。第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现为《民法典》第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
【延伸阅读】
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1.对宅基地房屋拆迁补偿款购置所得的拆迁安置商品房，应如何确定受偿拆迁补偿款及相对应的安置商品房面积份额？
原文要旨：农村宅基地房屋的权属，一般应以宅基地审批材料确定的家庭成员为准；根据相关规定，农村集体土地上的宅基地房屋拆迁应当包括地上物拆迁补偿部分及宅基地土地使用权补偿部分；拆迁安置商品房因原宅基地上房屋拆迁安置所得，故应综合宅基地土地使用权补偿及地上物房屋及附属物等补偿在各方当事人之间的分配份额，结合对应安置商品房面积份额比例，且本着公平合理原则具体确定。
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3.农村宅基地房屋买卖合同被确认无效后，双方责任该如何认定？
原文要旨：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本文案例中，买卖双方签订的《卖房字据》已经法院确认无效，双方均应返还因涉案合同取得的财产。
原文要旨：农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有该组织成员才享有宅基地使用权;农村村民一户只能拥有一处宅基地;农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。通常司法实践关于农村房屋买卖合同纠纷中，村民将房屋出售给本集体经济组织内部成员，认定房屋买卖合同有效没有异议；但出售给集体经济组织以外成员，即外村村民或城镇居民时，合同效力的认定存在着司法不统一的现象。
5.宅基地房屋卖给非集体经济组织成员合同无效，卖方承担主要责任被判退款、赔偿!
原文要旨：农村房屋买卖必然涉及到宅基地买卖，而宅基地属于集体经济组织所有，根据相关法律规定不允许随意买卖和转让，宅基地房屋卖给非集体经济组织成员合同无效。卖方明知国家禁止农村房屋向城镇居民出售而故意为之，在合同已经被双方严格履行情况下，事后又违反诚实信用原则主张合同无效，应对此承担主要过错责任。对于买方主张的信赖利益损失，法院将根据评估的区位补偿价、双方的过错程度以及合同的履行情况予以酌情确定。6.农村宅基地使用权及房屋买卖合同无效，并不当然导致相应拆迁利益分配方案无效!原文要旨：当事人在宅基地及房屋拆迁之后签写的欠条，实际上是双方在拆迁之后达成的拆迁利益分配方案，是双方关于拆迁利益划分协商的结果。（合同）依法成立，受法律保护，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行，不得擅自变更或者解除。7.非农业家庭户口无法自行取得宅基地使用权，虽新建、翻建房屋遇拆迁仍不能完全享有区位补偿？！原文要旨：区位补偿价、房屋重置成新价是对房屋拆迁进行的补偿，其中，房屋重置成新价包括房屋结构及装修价和设备及附属物价。以上补偿均针对被拆迁房屋及宅基地进行的补偿，是对被继承人合法所有财产灭失的补偿，应可作为遗产进行分割。8.农村宅基地房屋经多次转卖仍无效,被腾退多年后拆迁,买方主张区位补偿款获法院支持!原文要旨：农村房屋区位补偿价款属于买受人购买房屋产生的信赖利益，在合同无效情况下有权向出售人主张。房屋未进入征用拆迁程序，区位补偿价只是期待利益，不具有现实性；房屋被征用拆迁，区位补偿价款不再是期待利益，买受人有权主张。区位补偿价本身具有变动性质，会随着所在区域土地市场价值的变化而变化，应根据具体案情适用区位补偿价的评估时间节点的结论。版权公告
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