消费者全款购房虽交付占有但未网签过户，遭遇建设工程抵押权、涉诉查封、执行及开发商破产清算，如何维权？

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编号│东卫·张涛律师团队案例库FC2202总第305

编者│东卫·张涛律师团队案例研究/编辑部

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消费者全款购房虽交付占有但未网签过户，遭遇建设工程抵押权、涉诉查封、执行及开发商破产清算，如何维权？

——刘某等申请执行人执行异议之诉（二审|改判）案法律解析

【关键词】

消费者购房 物权期待权 建设工程价款优先受偿权 执行异议之诉 破产清算

【要点提示】

1.人民法院受理破产申请后，已经开始而尚未终结的有关债务人的民事诉讼或者仲裁应当中止；在管理人接管债务人的财产后，该诉讼或者仲裁继续进行。通过执行异议之诉的审理，确认各方当事人的实体权利，是破产清算程序中确认债务人破产财产范围的前提和依据之一。

2.消费者购房所享有的物权期待权在执行顺位上优先于承包人享有的建设工程价款优先受偿权和其他抵押权人享有的抵押权。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

【当事人信息】

原告/被上诉人: 某资产管理公司（简称资产管理公司）

被告/上诉人： 刘某、顾某

第三人：某置业公司（简称置业公司，开发商）

【案情简介】

2016年4月19日，刘某、顾某作为买受人与置业公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人“八方明珠”二期6号房，建筑面积107.54平方米，总金额733487元整，出卖人应当在2016年5月30日前将该商品房交付买受人使用等。

刘某、顾某系母子关系。该6号房《商品房买卖合同》未办理网签备案，该房仍登记在置业公司的名下。

2016年7月22日，因资产管理公司与置业公司之间的借款合同纠纷一案，仲裁委员会作出《裁决书》，裁决：1.置业公司于2016年7月15日前向资产管理公司偿还借款本金20058000元，及2016年4月30日的利息5620000元，合计25678000元。2.资产管理公司对置业公司所有“八方明珠”的71套房屋（包括案涉房屋）享有优先受偿权。

2016年8月29日，法院作出《执行裁定书》，裁定查封被执行人置业公司所有的71套房产及其项下的土地使用权。

2017年11月3日，法院作出《执行异议裁定书》载明：法院在执行资产管理公司与置业公司之间的借款合同纠纷一案中，案外人刘某、顾某对执行标的提出书面异议，法院依据查明的事实，认为案外人刘某、顾某在一审法院对涉案房屋及项下土地使用权采取查封措施之前，已与被执行人置业公司签订了房屋买卖合同，并按合同约定支付了全部购房款，其名下也无其他用于居住的房屋，故案外人刘某、顾某对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益。裁定中止对八方明珠6号房屋及项下土地使用权的执行。

资产管理公司不服《执行异议裁定书》裁定，提出申请人执行异议之诉，请求：撤销《执行异议裁定书》，恢复对八方明珠6号房屋及项下土地使用权的执行。

另，2017年12月26日，人民法院裁定：受理置业公司的破产清算申请。2018年1月18日，人民法院《公告》通知，置业公司的债务人应自公告之日起60日内，向管理人申报债权。针对无具体金钱诉求的，无需申报债权，只需在此进行登记的，其中有刘某，登记房号为6号，诉求为协助备案办理及办证。

【法院判决】

【一审】

准许执行八方明珠6号房屋。

【二审】(改判)

一、撤销一审民事判决；

二、驳回资产管理公司的诉讼请求。

【案件解析】

一、申请执行人执行异议之诉是否会因为被执行人经人民法院裁定受理其破产申请而失去诉的权利？

不会。其一、根据《中华人民共和国企业破产法》第二十条“人民法院受理破产申请后，已经开始而尚未终结的有关债务人的民事诉讼或者仲裁应当中止；在管理人接管债务人的财产后，该诉讼或者仲裁继续进行”的规定，本案刘某、顾某对执行标的提出的执行异议，法院于2017年11月3日进行了裁定，当事人针对该裁定在十五日内提起了本执行异议之诉。该执行异议提起时间在第三人于2017年12月26日进入破产清算程序之前，本执行异议之诉属于已经开始而尚未终结的有关债务人的民事诉讼。在本案置业公司的破产管理人接管当事人的财产并参加到本案诉讼的情况下，本诉讼依上述规定应继续进行。其二，资产管理公司作为申请执行人向一审法院提起执行异议之诉，以实现其抵押权和债权，其起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条规定，资产管理公司对于案涉权益具备诉的利益，提起的是一个独立的民事诉讼，对其程序性的诉讼权利应予保护，依法应予受理；且通过执行异议之诉的审理，确认各方当事人的实体权利，是破产清算程序中确认债务人破产财产范围的前提和依据之一。其三、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，本案应针对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查。置业公司进入破产清算程序后，对其财产的保全措施是否解除，执行程序是否中止，不影响本案的审理。 

二、本案中购房人是否享有足以排除强制执行的民事权益？

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”，同时还规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，上述规定表明消费者购房所享有的物权期待权在执行顺位上优先于承包人享有的建设工程价款优先受偿权和其他抵押权人享有的抵押权。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，该条中但书条款“法律、司法解释另有规定的除外”的规定，其中包括《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。

本案中，刘某、顾某购买涉案房屋系用于自住，而不是商业用途，故本案属于消费者购房的情形。根据审理查明的事实，刘某、顾某与置业公司签订书面买卖合同的时间在人民法院查封涉案房屋之前；刘某、顾某支付了全部购房款；刘某、顾某于2016年4月占有使用该房屋，早于人民法院查封涉案房屋的时间；本案房屋未办理过户登记的原因在于房屋上设有抵押权，即未办理过户登记的原因不在于刘某、顾某。因此，虽然刘某、顾某购买的房屋上存在在建工程抵押权，但刘某、顾某符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其享有足以排除强制执行的民事权益。

【涉案法条】

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》【2021年1月1日施行】

第二十七条　申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。

第二十八条　金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》【已废止】

一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

【延伸阅读】

更多“消费者购房”、“执行异议之诉”、相关文章（点击标题可阅读全文）：

原文要旨：《执行异议和复议规定》第二十八条则规定了一般不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的强制执行程序而对买受人所购不动产的强制执行，该规定解决的是在执行程序中买受人对所买受不动产的权利保护与基于金钱执行债权人的权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，这在一定程度上已经是对债权平等原则和合同相对性原则的突破，故一般而言，该种情形下的买受人对于所买受不动产的民事权益并不能够排除申请执行人基于在先成立的抵押权的强制执行。

原文要旨：农村房屋买卖必然涉及到宅基地买卖，而宅基地属于集体经济组织所有，根据相关法律规定不允许随意买卖和转让，宅基地房屋卖给非集体经济组织成员合同无效。卖方明知国家禁止农村房屋向城镇居民出售而故意为之，在合同已经被双方严格履行情况下，事后又违反诚实信用原则主张合同无效，应对此承担主要过错责任。对于买方主张的信赖利益损失，法院将根据评估的区位补偿价、双方的过错程度以及合同的履行情况予以酌情确定。 

原文要旨：购房者购买房地产开发企业所开发的商品房，虽然该商品房具有一定的经营属性，但该商品房的价值及所预期的经营收益承载了对其家庭的生存保障功能的，在房地产开发企业未能建成房屋即进入破产清算状态，购房者的购房款返还请求权应优先于案涉工程施工单位的工程价款优先权优先受偿。

原文要旨：债务人因无力偿还借款与债权人达成以房抵债协议，债权人对房屋仅享有债权请求权，不发生物权变动；基于以房抵债而拟受让不动产与基于买卖合同产生的物权期待权具有基础性的区别，不得排除第三人对房屋的强制执行。

原文要旨：购置的商品房尚未交付，却因开发商陷入金钱债务纠纷，房屋被法院查封。对此，法律规定赋予符合特定条件的房屋消费者类似于所有权人的地位，可以请求法院排除对其所购买房屋的执行，以此平衡胜诉人金钱债权和房屋消费者居住权益之间的冲突，对符合全部权利保护要件的房屋消费者予以保护。

原文要旨：依据民法典物权编的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭都需要经过依法登记才能发生效力。而从签订商品房买卖合同到办理物权登记，二者之间并不能同时完成，购房人取得法律意义上的所有权总会滞后于商品房买卖合同一段时间，在这段时间内，商品房仍然属于出卖人房地产开发企业所有，倘若不给予购房人特别的保护，而将其作为普通债权人，一旦房地产开发企业的其他债权人申请对物权尚未发生转移的买受房屋进行拍卖或变价，那么购房人将面临“房财两空”的局面。

原文要旨：自商品房消费者权利产生的实践目的分析，其在于保护弱者的生存性权益，学理上的物权期待权理论也为商品房消费者权利的优先性提供了支撑。商品房消费者权利优先性的体现，需要依附在金钱债权的执行语境中，在因非金钱债权人申请的给付之诉、所有权确认之诉引发的执行异议之诉中，商品房消费者权利不必然具有优先性。房屋买受人是否具备消费者的身份，需要结合房屋的规划用途和买受人家庭名下的房屋数量进行判断，除此之外，商品房消费者权利是否能够对抗担保物权和其他债权，还需要结合书面合同的签订时间节点和房屋价款的支付比例及后续支付效果确定对抗性要件是否具备。

原文要旨：在买卖如拆迁安置房等政策性房屋时，若待售房屋未满足法定出售（期限）条件，则可能出现无法及时进行产权变更登记等情况。当事人应通过买卖合同对将来的过户和付款事宜进行详细约定，同时，为了避免因出卖人个人原因造成待售房屋交易障碍或受到的权利限制，买受人应严格、规范遵照与出卖人的合同约定以及相关法律规定充分履行付款等义务，以最大限度维护自身利益。

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