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明确了！以房抵债协议+网签备案，到底能不能排除法院强制执行?
案情简介
一、2014年9月6日，华隆公司因无力偿还杨金玉的债务，双方协商一致将位于兴国县××花园××期半山国际的某三处商铺网签备案至杨金玉名下。
二、戴月华与华隆公司民间借贷纠纷一案，江西高院作出生效判决，因华隆公司未履行义务，吉安中院查封了上述华隆公司位于兴国县××花园××期半山国际三处商铺，拟对其进行拍卖。
三、华隆公司对吉安中院的执行行为不服，提出书面异议，要求中止对案涉三处商铺的拍卖，吉安中院驳回华隆公司的异议请求。
四、华隆公司不服，向江西高院申请复议，江西高院裁定驳回华隆公司的复议请求，维持吉安中院的执行裁定。
裁判要点
本案的争议焦点为：已达成以物抵债协议，并进行预售合同网签登记备案的商品房可否排除第三人的强制执行。
关于商品房预售合同网签备案的法律效力问题。根据《城市商品房预售管理办法》第10条之规定，商品房预售合同网上签约及网上登记备案系商品房预售合同备案的重要方式，不具有创设权利的功能，不产生《中华人民共和国物权法》第二十条规定的商品房预售合同预告登记的法律效力。
关于以物抵债协议及商铺预售合同能否产生不动产物权期待权并足以排除对该不动产执行的效果问题。华隆公司因无力偿还杨金玉的债务，经双方协商一致将本案查封的华隆公司名下商铺网签备案至杨金玉名下用于抵偿债务，双方借款合同关系终止，建立商品房买卖合同关系。杨金玉仅享有普通债权请求权，该债权请求权不能满足法定物权变动的要求，因而不能直接取得商铺的所有权。此外，抵债物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，同基于买卖而产生的物权期待权具有基础性的区别。
综上，杨金玉与华隆公司网签登记备案预售合同和以物抵债协议，不符合法律规定的不动产物权期待权的保护条件，不足以排除对三处商铺的执行。
此外，最高法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，只有买受人才具有异议主体，华隆公司并非提出异议的适格主体。
实务经验总结
1. 案外人可通过执行异议的救济制度中止法院的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，需满足案外人是权利人、权利真实合法、权利足以排除执行等条件。一般而言，足以排除强制执行的民事权益包括：物权（所有权、用益物权、担保物权）、建设工程价款优先受偿权、股权、知识产权等；原则上，债权作为相对权不足以排除执行，例外情况下由于法律的特殊保护规定，债权也可排除第三人的强制执行，如租赁权、对执行标的的期待权等。
2. 当事人达成以房抵债协议，受让人能否据以主张排除强制执行需从两个方面判断：第一，是否发生物权变动；第二，受让人就标的房屋是否享有期待权。
第一，是否发生物权变动。当事人签订以物抵债协议，江西高院认为该以物抵债协议的效果为：原借款合同终止，产生房屋买卖合同关系，显然将该以物抵债协议定性为债的更改，即成立新债务，消灭旧债务，债权人仅得请求债务人履行新债务，受让人享有债权请求权，即债权人有权请求交付并移转房屋所有权。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的转让经登记发生效力。由于涉案房屋此时仍登记在出让人名下，因而涉案房屋未发生物权移转，受让人对房屋不享有所有权。
第二，受让人对标的房屋是否享有期待权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、买卖财产的规定》第十七条之规定，受让人在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应满足：与被执行人就执行标的签订以所有权移转为内容的协议、已经支付全部价款、实际占有、对未办理过户登记手续没有过错的要件（参见延伸阅读一）。以物抵债协议以消灭金钱债务为目的，物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，与基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别，因而，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。
3. 商品房预售合同网上签约及网上登记备案仅是房地产管理部门对商品房预售的一种行政管理手段，不具有不动产登记簿的公示公信功能。因而，当事人在签订房屋买卖协议之后，为保障物权的实现，应及时办理不动产物权变更登记或预告登记。
4. 若案外人确有排除强制执行的权利的，应由该案外人对法院的执行行为提出执行异议，被执行人并非提出异议的适格主体。案外人应当在执行程序终结前提出执行异议。执行异议被驳回的，可向上一级法院申请复议，也可向执行法院提起执行异议之诉。
相关法律规定
《中华人民共和国物权法》
第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释[2015]10号）
第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、买卖财产的规定》（法释[2004]16号）
《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）
法院判决
以下为法院在判决书中“本院认为”部分对该问题的论述：
案件来源：赣州华隆房地产开发有限公司、戴月华民间借贷纠纷案[江西省高级人民法院（2018）赣执复65号]
延伸阅读
1、买受人享有足以排除执行的物权期待权，需满足与被执行人就执行标的签订以所有权移转为内容的协议、已经支付全部价款、实际占有、对未办理过户登记手续没有过错等要件。
案例一、陈德双、惠凤艳等案外人执行异议之诉案[最高人民法院（2015）民申字第1875号]法院认为：本案的焦点问题在于，陈德双对人民法院查封的案涉房屋是否享有足以排除执行的所有权或者物权期待权。
关于陈德双对案涉房屋是否享有足以排除执行的物权期待权的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”案外人亦即受让人，在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合以下要件：（一）和被执行人即登记名义人，签订以变动执行标的物所有权为目的的合同；（二）已经履行买卖合同的支付价款全部义务；（三）对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示；（四）物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。四个要件必须全部具备，缺一不可。本案中，首先，房屋买卖合同的当事人并非陈德双与作为登记名义人的城乡公司，而是其与本案申请执行人惠凤艳在2006年9月16日所签订。惠凤艳并非案涉房屋登记的所有权人，无证据证明其对案涉房屋的处分取得了所有权人城乡公司的授权，其和陈德双所签转让案涉房屋所有权的合同构成无权处分。在未取得城乡公司追认的情况下，案涉房屋所有权不能发生变动，陈德双依法只能向惠凤艳行使违约赔偿或者损害赔偿的债权请求权，其在案涉房屋之上不能成立物权期待权，更不可能取得所有权；其次，执行标的物一旦被人民法院查封，非经人民法院允许，任何人不得对房屋进行毁损变动、设定权利负担等有违查封目的之处分行为。在陈德双占有之前，人民法院即已对案涉房屋进行了查封并在房地产管理部门办理了查封登记，加之，惠凤艳的处分为无权处分，陈德双对案涉房屋的占有缺乏正当权源，为无权占有。至于陈德双辩称其不知道查封事实、没有过错的理由，由于查封登记具有对世效力，陈德双无论是签订旨在变更案涉房屋物权的买卖合同，抑或占有案涉房屋，均应注意到别人经过登记的物权和人民法院查封的事实，但其未到相关部门查询案涉房屋的权属状况，主观上存在明显的过错；再次，案涉房屋买卖合同约定总价款24.5万元，而陈德双总计仅交纳房款5万元，即使不考虑无权处分和查封后占有的事实，单纯从价款的交付数额上，也不符合法律规定的物权期待权保护要件。在陈德双的物权期待权不能成立的情况下，当然也就不存在排除人民法院对案涉房屋执行的问题。
2、法院认为基于以房抵债而拟受让不动产的受让人不能主张针对交易不动产的物权期待权的案例。
案例二、王永才、肖淑芳执行异议之诉案[山东省高级人民法院（2018）鲁民再342号]本院再审认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：肖淑芳等57人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。
第一，根据（2012）聊民一初字第16号民事调解书及肖淑芳等57人与金德公司签订的《五星金桂园认购协议书》可以认定，基于金德公司与绿地生公司之间存在7000万元债务关系，双方协议以金德公司在建的五星金桂园小区139户房产折抵该公司欠绿地生公司6480万元欠款，房屋应交付给绿地生公司指定的认购户。肖淑芳等57人系绿地生公司的债权人，经绿地生公司全权委托代理人魏国华指定，作为金德公司抵债房产的认购户与金德公司签订认购协议书，抵销其与绿地生公司之间的债权债务关系。依据法律规定，物权的取得分为原始取得和继受取得两种方式。从上述协议内容看，肖淑芳等57人拟采取以物抵债的方式取得房屋所有权，应属继受取得。因涉案139户房产属于应当登记的不动产，依照《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。依照上述法律规定，涉案139户房屋尚登记在金德公司名下，在办理房屋登记之前，继受取得的法定公示要件尚未达成，因而涉案139户房屋的物权并未发生变动，肖淑芳等57人依据与金德公司签订的认购协议，仅享有未来据实抵债的普通债权请求权，而未获得房屋所有权。
第二,肖淑芳等57人对涉案139户房屋亦不享有物权期待权。依据认购协议书的约定可确认，涉案139户房屋为金德公司抵顶绿地生公司欠款，绿地生公司又再次抵顶肖淑芳等人欠款的标的物，并非肖淑芳等人买卖之标的物。以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，此即与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》所规定的基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别。基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。就本案而言，肖淑芳等人并非一般法律意义上的购买商品房的消费者，其依据与金德公司之间签订的认购协议而产生的权利仍未超过债权之维度，并无任何物权化之属性。而且双方均认可肖淑芳等人尚未实际占有涉案139户房屋，亦不能产生对外公示物权的效力。
案例三、贾建军、姜亥军与招商银行股份有限公司包头分行及刘涛案外人执行异议之诉案[内蒙古自治区高级人民法院（2015）内民一终字第00184号]法院认为：原判决适用的主要依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述规定适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。本案涉及的是以房抵债协议，以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。
3、法院认为当事人基于以物抵债协议能够产生优于一般债权的物权期待权，可排除强制执行的案例。
案例四、任晓文、四川蜀电集团有限公司案外人执行异议之诉案[四川省高级人民法院（2018）川民终236号]法院认为：本院认为，二审争议焦点为：任晓文就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，本案中任晓文就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，应当按以下四个方面进行审查：
关于是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同的问题。
2013年3月19日恩泽经营部、恒泽公司、陈志忠签订借款期限为3个月的《借款协议》，恩泽经营部的经营者任晓文按约将750万元出借给恒泽公司，双方约定按月1%计算借款利息符合相关法律规定。3个月借款期限到期后，因恒泽公司无法偿还借款本息，任晓文、恩泽经营部、恒泽公司、陈志忠遂于2013年6月19日签订书面《房屋买卖合同》。本院认为，《房屋买卖合同》签订于《借款协议》约定的还款期限届满之后，双方签订《房屋买卖合同》的行为是借款到期后双方经结算的以物抵债行为，所签订的《房屋买卖合同》并不是对《借款协议》的担保，也并未违反《中华人民共和国担保法》第四十条以及《中华人民共和国物权法》第一百八十六条中有关“禁止流押”的相关规定。双方在《房屋买卖合同》中约定在2014年6月19日前恒泽公司可以按750万元总价回购该案涉房屋，实质上是对《房屋买卖合同》是否履行约定了一定的宽限期，同时双方在合同中也约定了如逾期恒泽公司则无权回购，须配合任晓文办理房屋产权过户手续，该回购条款实际上是赋予恒泽公司选择权，从合同的选择履行的角度看，恒泽公司更具有主动性，也表明以物抵债协议是双方平等协商的结果，任晓文并无利用其出借人的优势地位有乘人之危或胁迫之情形；从合同的内容和效力来看，回购期届满之前，双方实际上是设立了与旧债并存的新债，恒泽公司可以选择履行新债，即交付案涉房屋，也可选择履行旧债，即偿还欠款，而在回购期届满之后，按照双方的约定，此时新债完全替代了旧债，构成债的更改，这时恒泽公司履行债务的方式只能是交付案涉房屋并配合办理过户手续，双方有消灭旧债并成立新债的合意，换言之，任晓文与恒泽公司有买卖房屋的真实意思表示，双方有签订《房屋买卖合同》以实现案涉房屋所有权发生转移的真实意愿，从现有证据看能够排除双方有通过签订虚假的《房屋买卖合同》以规避法院强制执行的意图。因此，能够认定在人民法院查封之前双方签订了合法有效的书面买卖合同。
关于是否在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋的问题。
签订《房屋买卖合同》后，任晓文即以收取恒泽公司租金的方式行使了对案涉房屋使用和收益的权利，已经合法占有案涉房屋。在恒泽公司未按约支付租金后，任晓文于2014年6月30日与物业服务公司办理了案涉房屋的入驻手续，自行占有和使用案涉房屋，直至2014年7月18日案涉房屋被一审法院查封。因此，能够认定在人民法院查封之前任晓文已合法占有案涉房屋。
关于是否已支付全部价款的问题。
《房屋买卖合同》第三条约定，恒泽公司、任晓文、恩泽经营部一致同意恒泽公司将应归还给恩泽经营部的借款750万元充抵任晓文应支付给恒泽公司的购房款750万元，互不找补，本合同签订后，恒泽公司、恩泽经营部之间750万元借款权利与义务终结。因此，根据该约定，双方一致同意以恒泽公司750万元借款充抵任晓文应支付给恒泽公司的购房款，在双方签订《房屋买卖合同》之时即可视为任晓文已支付完毕全部购房款。
是否因买受人任晓文自身原因未办理过户登记的问题。
关于这一问题，一般来说能够归责于买受人的原因可以分为三个层面，一是对他人权利障碍的忽略，二是对政策限制的忽略，三是消极不行使登记权利。因上述前两个原因与本案查明的案情不符，故本案应主要审查任晓文是否有消极不行使登记权利的情形。首先，双方在《房屋买卖合同》中约定“甲方（恒泽公司）同意将购房合同原件及交购房款的收据原件交给乙方（任晓文）保管并同意公证委托乙方指定的专人到开发商处领取房屋产权证原件，委托乙方指定的专人配合任晓文办理产权过户手续”，从该约定的内容来看是约定对任晓文指定专人到开发商处领取房屋产权证原件的事项进行公证，但本案一审中已经查明，在双方约定的回购期之前恒泽公司已经取得了案涉房屋的产权证，并于2014年1月14日将案涉房屋的产权证原件交给了任晓文保管，故无论任晓文还是恒泽公司双方均有理由认为在此情形下办理公证委托事项已无必要，同时是否办理公证委托还要依赖于恒泽公司的配合，因此不能仅以恒泽公司与任晓文未办理公证委托即认定任晓文消极不行使案涉房屋过户登记的权利。其次，《房屋买卖合同》第六条约定，恒泽公司应于2014年6月29日前或在恒泽公司领到房屋产权证后10日内（以后到时间为准），配合任晓文到房管局办理房屋产权过户手续。照此约定，2014年6月29日是恒泽公司配合任晓文办理案涉房屋产权过户手续的起始日期，至2014年7月18日案涉房屋被一审法院查封之时，间隔不足二十日，在此期间，恒泽公司的法定代表人陈志忠一直在境外未回国，且从人民法院执行案涉房屋所依据的（2014）成民初字第1400号民事判决中可看出，四川省成都市中级人民法院在审理该案中因恒泽公司无法送达而对其公告送达，从现有证据看恒泽公司处于非正常经营状态，因此，虽任晓文持有案涉房屋的产权证，但无法单方办理过户手续，不能认定任晓文消极不行使登记权利。再次，2014年6月30日，任晓文以业主身份主张权利，在物业服务公司办理入驻手续，这一事实也可以反映任晓文积极主张物权的心态。因此，能够认定非因买受人任晓文自身原因未办理案涉房屋的过户登记。
综上所述，任晓文对案涉房屋有优于一般债权的物权期待权，在金钱债权执行中享有足以排除强制执行的民事权益，其上诉请求成立，本院予以支持。”
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