尚未交付的商品房被法院查封，符合哪些条件可受法律保护？（附五大典型案例）
购置的商品房尚未交付，却因开发商陷入金钱债务纠纷，房屋被法院查封。对此，法律规定赋予符合特定条件的房屋消费者类似于所有权人的地位，可以请求法院排除对其所购买房屋的执行，以此平衡胜诉人金钱债权和房屋消费者居住权益之间的冲突，对符合全部权利保护要件的房屋消费者予以保护。
9月29日上午，北京一中院召开“平衡权利保护 助力执行增效 涉房屋消费者案外人执行异议案件审理情况新闻通报会”，通报该院近三年审理涉房屋消费者案外人执行异议案件的相关情况，介绍该院在刚柔相济理念下平等保护房屋消费者物权期待权与胜诉人金钱债权的经验和做法，并向社会公众通报了涉房屋消费者案外人执行异议典型案例。市人大代表朱卓、张斌、要靖和魏亦南，基层法院法官代表和主流媒体记者参加本次通报会。
朱卓
市人大代表，北京华为数字技术有限公司副总经理
张斌
市人大代表，北京京西燃气热电有限公司安全专责工程师
要靖
市人大代表，天安人寿保险股份有限公司风险管理部负责人
魏亦南
市人大表，中车福伊特传动技术（北京）有限公司首席技术官
高雪林
北京市石景山区人民法院党组成员、副院长
潘亮洁
北京市海淀区人民法院执行局法官
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据悉，自2019年至2021年8月期间，北京一中院审理的涉房屋消费者案外人执行异议案件数量一直呈上升趋势。从近三年的案件总体情况来看，有以下四个特点值得关注：
一是系列案件呈多发态势，因依法查封多套房屋甚至整栋楼盘，而引发涉房屋消费者案外人执行异议系列案件的数量较多；
二是房屋消费者诉讼参与度总体较高，随着法律知识的普及和消费者法律素养的提升，房屋消费者本人参与诉讼的比例较高；
三是主张法律条款竞合性适用的当事人占绝大多数，对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条当事人普遍援引适用；
四是因未满足全部权利保护要件而被驳回异议请求的案件数量总体比例较高。
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通报会上，北京一中院执行局负责人通报了该院在平衡保护房屋消费者与胜诉债权人合法权益、助力执行增效方面所做的“六个坚持”，一是坚持动态研判，精准把握案件趋势特征，实现“三个效果”有机统一；二是坚持刚柔并济，秉承公平公正价值理念，切实保障各方权利；三是坚持守正创新，推进执行裁判规范化建设，促进案件提质增效；四是坚持实事求是，依法拓展案件调查途径，多元发力细化事实查证；五是坚持依法裁判，严格适用权利保护要件，强化裁判文书说理，重视息诉服判；六是坚持职能延伸，加强调研信息宣传工作，有效回应社会关切。
针对房屋消费者在购房过程中可能遇到的问题，他提出了四点意见和建议：
一是要全面了解情况，在签订商品房买卖合同前要实地考察、全面了解房地产开发企业和楼盘的相关情况；
二是要仔细审查证书，确定房地产开发企业在销售（预售）房屋时是否“五证”齐全，尤其是商品房销售（预售）许可证明；
三是要及时备案登记，在签订商品房买卖合同后，及时办理网签备案，公示房屋交易情况，符合办理预告登记条件时，及时办理预告登记；
四是要增强证据意识，妥善保管好商品房买卖合同、付款转账记录、购房发票、入住通知单等证据材料。
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结合本次通报会主题，北京一中院执行局副局长王惠庆发布了五起涉房屋消费者案外人执行异议典型案例，涉及案外人执行异议审理程序中能否直接适用另案执行异议之诉审理结果、房屋消费者签订房屋买卖合同时间系在法院之后时能否适用房屋消费者物权期待权保护规则、以工程款折抵购房款情形下购房人能否主张房屋消费者物权期待权以排除法院执行等内容，通过以案释法对公众作普法提示。
居住乃民生之本，住房问题关系千家万户的基本生活保障。在审理涉房屋消费者案外人执行异议案件时，北京一中院秉持善意文明执行理念，从利益平衡和价值衡量出发，平衡保护各类主体权益，严格依法裁判，促进执行质效双升。北京一中院党组成员、副院长马来客总结道，“下一步，北京一中院将进一步充分发挥执行裁判职能，平等保护各方当事人的合法权利，关注房屋消费者的生存、居住权益保障问题，为维护司法公平与正义贡献更加坚实的力量！”
媒体问答环节
《中国审判》胡启航：
房产可以说是广大人民群众最主要的财产之一，关系到人民群众的安居乐业，一中院召开这样主题的新闻通报会很有意义。我感触最深的就是通报内容中所强调的执行裁判坚持刚柔并济，平衡各方权益。我想请问您，在审理这类案件过程中，法院是如何做到平衡各方权益的？审理过程中秉承了哪些理念呢？
执行二庭负责人王晓巍：
我院在审理此类案件时，主要秉承以下审理理念和思路：
一是坚持各方合法权益平等保护。一方面对案外人所提异议依法严格审查，即同时满足异议复议规定第二十九条所规定的三项要件，异议才能成立。另一方面，强调切实保护申请执行人胜诉债权。同时，对符合特定情形的案件，积极和执行实施部门就执行案件的整体情况进行沟通交流，探讨能否通过置换查封标的物、办理分割登记等方式。
二是坚持质效并重。首先推进执行裁判规范化建设，从案件材料的送达和收集、谈话及听证程序等十二个环节规范案件办理流程，促进案件质量提升。其次灵活适用案件审查方式，做到案件繁简分流，简案快审、繁案精审。最后充分利用网络信息技术、畅通执行裁判案件审理流程环节。
三是坚持法律效果、政治效果和社会效果有机统一。在执行过程中，斟酌案外人合法权益保护、申请执行人信赖利益保护等多种因素综合作出裁判，同时延伸司法职能，就社会关注和群众关心的热点问题，积极开展调查研究，进行普法宣传，实现案件办理法律效果、政治效果和社会效果的有机统一。
北京政法网高煦冬：
今天的新闻通报会对一些典型案例做了通报，其中一些案例中案外人所提异议因为不符合保护要件最终没有被支持，想请问您，对于那些没有获支持的房屋消费者，他们实际上可能已经支付了部分房款，那他们的权利该如何救济呢？
执行二庭法官栗俊海：
按照民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。因此案外人对裁定不服，有两种救济途径：
一、案外人如果认为原判决、裁定认定事实或适用法律错误，比如另案的生效判决可以推翻原判决的事实认定的，此时案外人可以向人民法院申请再审或向人民检察院申请抗诉，通过审判监督程序寻求救济。
二、如异议的事项与原判决、裁定无关的，案外人可以提起诉讼，进入案外人异议之诉审查程序，进行实体审查，案外人可在异议之诉程序中再次举证，证明自己对执行标的享有物权期待权，主张排除法院强制执行。比如在案外人异议被驳回后，出现了新证据可以证明案外人对房屋享有物权期待权的，此时案外人可以提起案外人异议之诉，在该诉讼中主张自身权利。
另外，案外人如放弃主张物权期待权，也可以通过另行提起诉讼的方式，要求房地产开发企业返还已经支付的购房款，赔偿损失等。
总之，还是要再次提醒公众，在购房后一定要及时办理网签登记，并保存好商品房买卖合同、付款转账记录、购房发票、入住通知单、物业费缴纳单据等凭证原件，以便在日后产生纠纷时，及时有效保障自身合法权益。
北京一中院
发布房屋消费者案外人执行异议
五大典型案例
房屋消费者案外人执行异议制度旨在实现房屋消费者物权期待权和申请执行人胜诉债权之间的平衡。房屋消费者必须完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三个条件，方可依据其对所买受房屋享有的物权期待权，排除法院的强制执行。北京一中院梳理总结了近年来本院审结的五起房屋消费者案外人执行异议典型案例，并向社会大众予以发布。
案例一
本院在执行某研究所与某房地产开发公司仲裁纠纷一案过程中，因某研究所对某房地产公司享有金钱债权，本院依法查封了登记在被执行人某房地产开发公司名下的多套房屋。案外人秦某就其中一套房屋向本院提出书面异议，请求中止对该套房屋的执行，并向本院提交了其与该房地产开发公司在本院查封该房屋前签订的房屋买卖合同以及支付房屋全部价款的银行转账记录。本院经审查查明，在本院查封案涉房屋之前，秦某与该房地产开发公司签订了关于案涉房屋的书面买卖合同，并一次性支付了案涉房屋的全部价款，且本院通过查询，秦某名下无其他住房，秦某提出的案外人执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。据此，本院裁定中止对案涉房屋的执行。
本案的典型意义在于：明确了金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，在完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定的三个条件的情形下，适用房屋消费者物权期待权保护规则。即房屋消费者在法院查封之前已与被执行的房地产开发企业签订了合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，其所提案外人执行异议，法院予以支持。
案例二
本院在执行某租赁公司与被执行人某房地产开发公司租赁合同纠纷一案过程中，因某租赁公司对某房地产开发公司享有金钱债权，本院轮候查封了登记在被执行人某房地产开发公司名下的多套房屋，案外人赵某就其中一套房屋向本院提出书面异议，主张北京四中院、北京高院在审理其与申请执行人某建筑公司、被执行人某房地产开发公司的执行异议之诉案件时，已经认定赵某所述符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，请求本院解除对该房屋的轮候查封。本院经审查查明，北京四中院对案涉房屋的查封为首先查封，本院对案涉房屋的查封为第一顺位的轮候查封，北京四中院与北京高院的生效判决已认定赵某对该房屋享有足以排除执行的民事权益，北京四中院正在为赵某办理房屋解封手续。本院在向申请执行人某融资租赁公司释明上述事实后，该公司主动向本院申请解除了对该房屋的轮候查封。随后，赵某向本院撤回其所提案外人执行异议。
本案的典型意义在于：执行异议之诉已确认房屋消费者对所买受房屋享有物权期待权，在另案的案外人执行异议程序中亦应适用房屋消费者物权期待权保护规则进行审查。轮候查封虽不是正式查封，但在首先查封解除的前提下，第一顺位的轮候查封即成为首封，同样会影响到案外人对查封标的主张权益，因此，对轮候查封亦应当予以审查。在其他法院执行异议之诉生效判决已经对物权期待权予以确认的情形下，为减少当事人诉累，法院可主动向申请执行人释明以解除查封。申请执行人如不同意解封，法院亦应适用房屋消费者物权期待权保护规则进行审查。
案例三
本院在执行某担保公司与某房地产开发公司公证债权文书一案过程中，因某担保公司对某房地产开发公司享有金钱债权，本院依法查封了登记在被执行人某房地产开发公司名下的多套房屋。案外人张某就其中一套房屋向本院提出书面异议，请求中止对该套房屋的执行，并提交了一份被执行人某房地产开发公司向其出具的承诺书，承诺书载明该房地产开发公司将在房屋售出后一年内还清欠款，然后向本院申请解除对上述房屋的查封，确保张某能够取得该房屋所有权。本院认为，张某虽然与被执行人某房地产开发公司签订了书面买卖合同并支付了房屋全部价款，但上述承诺书表明张某是在明知该房屋已被本院查封的情形下与该房地产开发公司签订的书面买卖合同，不属于能够排除法院强制执行的情形。据此，本院裁定驳回张某的异议请求。
本案的典型意义在于：明确了房屋消费者在法院查封之后与房地产开发企业签订房屋买卖合同的，不适用房屋消费者物权期待权保护规则。执行程序中的查封措施是有效控制被执行人财产的一种强制措施，未经法院允许，被执行人就已被查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。在房屋消费者明知其向被执行的房地产开发企业购买的房屋已被法院查封，但在签订书面买卖合同前未征得执行法院同意房地产开发企业销售案涉房屋的情形下，如果相信房地产开发企业作出的承诺，并不能使其购买房屋的行为获得法律上的保护。
案例四
本院在执行某研究所与被执行人某房地产开发公司仲裁纠纷一案过程中，因某研究所对某房地产开发公司享有金钱债权，本院依法查封了登记在被执行人某房地产开发公司名下的多套房屋。案外人吴某向本院提出书面异议，主张其已支付全款购买其中一套房屋，请求法院中止对该房屋的执行。本院审查过程中，吴某表示其名下在该房屋所在区尚有一套房屋用于居住，其配偶名下在本市另一区亦有一套居住用房。本院认为，吴某虽然在该房屋被本院查封之前与被执行人某房地产开发公司签订了书面买卖合同，但吴某及其配偶名下在本市均有其他用于居住的房屋，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的能够排除法院强制执行的情形。据此，本院裁定驳回吴某的异议请求。
本案的典型意义在于：明确了房屋消费者名下有其他用于居住的房屋的，不适用房屋消费者物权期待权保护规则。房屋消费者物权期待权保护规则是保护弱者权益的一种体现，是对房屋消费者生存权的尊重与维护。房屋消费者物权期待权保护规则是针对实践中存在的商品房预售不规范现象，为保护消费者生存权而作出的特别规定，适用时不能扩大范围。即房屋消费者在所购买房屋被法院查封之前虽与被执行的房地产开发企业签订了书面买卖合同，但其个人或其配偶名下在同一区域尚有其他用于居住的房屋，其与其家人的生存权、居住权已能得到有效保障，不应再适用房屋消费者物权期待权保护规则。
案例五
本院在执行某建筑公司与被执行人某房地产开发公司建筑工程施工合同纠纷一案过程中，因某建筑公司对某房地产开发公司享有金钱债权，本院依法查封了登记在被执行人某房地产开发公司名下的多套房屋，案外人王某针对其中一套房屋提出书面异议，请求本院中止对该房屋的执行。本院经审查查明，王某系该房地产开发公司室内装修工程的承包人，工程完工后，双方签订了一份商品房买卖合同，约定王某向该房地产开发公司购买商品房一套。该房地产开发公司向王某出具的收据载明“以工程款折抵房款”。本院认为，上述收据明确载明系以工程款折抵房款，双方之间实际上并未达成真实的以购买上述房屋合意为基础的不动产买卖关系，而是以商品房买卖合同之名行以物抵债协议之实，不符合房屋消费者物权期待权保护规则。据此，本院裁定驳回王某的异议请求。
本案的典型意义在于：明确了以工程款折抵购房款的购房人，不能主张房屋消费者物权期待权。实践中，许多房地产开发企业在资金周转紧张的时候，会选择以房抵债的方式来支付工程款，以房抵债的受让人往往也会依据以物抵债协议来主张对房屋的所有权，请求排除法院的强制执行。如果受让人已经办理了不动产登记，依据法律规定，其已成为所受让房产的所有权人，对其权利自应保护。但对于尚未办理不动产登记的受让人而言，以房抵债协议仅仅能产生债法上的效力，基于债的平等性原则，其对房地产开发企业享有的金钱债权并不较其他债权人对房地产开发企业享有的金钱债权更具有优先实现的价值利益。
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