出卖人因央产房超标未如期办理上市交易手续被判赔偿买受人房屋差价损失208万元！

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编号│易居·张涛房产律师团队案例库YJFC2107总第291

编者│易居·张涛房产律师团队案例研究/编辑部

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出卖人因央产房超标未如期办理上市交易手续被判赔偿买受人房屋差价损失208万元！

——刘某与纪某、顾某房屋买卖合同纠纷（二审）法律解析

【关键词】

央产房 解除合同 央产房超标问题 房屋差价损失 房屋买卖合同纠纷

【要点提示】

法院认为涉案房屋不能上市交易之原因为卖方未积极清退其超标准房屋，不属于国家政策或原产权单位原因导致。因此，卖方应赔偿买方合同因履行不能而造成的损失。

【当事人信息】

原告：刘某

被告：纪某、顾某

【案情简介】

顾某和纪某系夫妻关系，2015年3月，顾某与纪某作为出卖人与刘某签订房屋买卖合同：出售B市房屋，房屋性质为央产房。面积42.9平方米，成交价360万元。补充协议第五条约定，由于国家政策或上述房产原产权单位原因，造成该单位职工住房档案没有建立完备，导致上述房产暂时无法确定产权登记的具体时间，经双方协商，双方同意上述房产的央产住房档案最迟在2015年4月22日之前建立手续并获得出售许可，如上述期限届满因前述原因仍然无法办理完央产房档案的建立手续并获得出售许可，双方均有权以书面形式通知他方解除买卖合同，而无需征得他方同意，合同各方均不承担违约责任。

2015年4月，顾某与纪某向刘某以微信及EMS寄送了告知书，告知涉案房屋因政策的客观原因，无法办理央产房住房档案建立手续并获得出售许可。根据补充协议约定，现正式解除双方的房屋买卖合同。2015年4月29日，刘某以微信方式回复：本人不能同意。

刘某诉请：1、解除房屋买卖合同及补充协议。2、返还物业费2432元。3、赔偿房屋差价损失208万元。

【法院判决】

1.确认《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》于201年10月31日解除。

2.顾某、纪某返还刘某物业费及供暖费2432元。

3.顾某、纪某赔偿刘某房屋差价损失208万元。

【案件解析】

出卖人未能办理上市交易手续，法院为何认定为央产房超标原因所致，判决案涉房屋买卖合同解除并支持高额赔偿？

出卖人辩称：同意解除《北京市存量房屋买卖合同》并返还物业费。不同意赔偿买受人损失。买受人对购买央产房的相关政策风险有明确预知。合同签订后，出卖人一直积极履行合同，但原产权单位政策原因导致合同最终不能履行，该因素出卖人无法控制，出卖人无过错，不构成违约。房屋买卖合同的补偿协议中明确约定了出卖人的解约权，出卖人有权按该约定解除合同。

法院认为：买、卖双方签订房屋买卖合同为双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。买、卖双方的补充协议第五条约定“由于国家政策或上述房产原产权单位原因”造成合同无法履行的，双方均可解除合同，且不承担违约责任。

本案的争议焦点为涉案房屋不能上市交易的原因是否为“由于国家政策或上述房产原产权单位原因”。由于该房屋性质为央产房，经法院询问调询，涉案房屋不能上市的原因为出卖人所取得的房屋面积超标准，在出卖人所属单位处理超标住房后，涉案房屋在办理完相关手续后即可完成上市交易手续。故法院认为，涉案房屋不能上市交易之原因为出卖人未积极清退其超标准房屋，涉案房屋不能上市交易的原因不属于国家政策或原产权单位原因导致。因此，出卖人应赔偿买受人合同因履行不能而造成的损失。

出卖人认为其向买受人发送告知书后双方买卖合同已经解除。买受人对此不予认可。法院认为，出卖人行使解除权的合同依据为补充协议第五条，而补充协议第五条条件成就的前提是，涉案房产不能交易的原因为“由于国家政策或上述房产原产权单位原因”导致。故出卖人解除权未成就，出卖人不得依据补充协议第五条之约定解除双方的买卖合同。买受人在法院依职权取得有权机关的回复函后，确认涉案房屋不能交易，并得以行使合同解除权。法院确认双方买卖合同于2016年10月31日解除。同时，买受人主张的房屋差价损失的计算时点，应当以2016年10月31日为截止日期。

庭审中，买受人进行了房屋差价损失鉴定，其损失为208万元。鉴于上述原因及分析，法院对买受人要求出卖人赔偿房屋差价损失的诉讼请求予以支持。同时判决出卖人应当返还买受人为履行合同而垫付的物业费和供暖费。

【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》(自2021年1月1日起废止)

第八条 【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

第五十二条 【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

《中华人民共和国民事诉讼法》（自2021年1月1日起实施，现行有效）

第六十四条　当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

【延伸阅读】

更多“央产房、房屋买卖合同纠纷”相关文章（点击标题可阅读全文）：

裁判要旨：诉争房屋虽登记为经济适用房性质，但通过已查明的事实可知，该房屋为央产经济适用房，法律法规并不禁止同一单位职工之间，在办理相关审批手续的前提下进行的房屋交易。

裁判要旨：依据《关于在京中央单位已购公房上市出售有关问题的通知》（国机房改〔2012〕29号），凡在京中央单位已购公房由于各种原因需办理转移、变更及抵押登记的，由在京中央和国家机关住房交易办公室（以下简称交易办公室）统一审核。转移登记包括出售、继承、遗赠、赠与、离婚析产、夫妻间房屋转移、法院判决等；变更登记包括已购公房改为商品房、夫妻间房屋变更等。

裁判要旨：出卖方提出因原产权人不同意涉案房屋上市交易以致合同无法继续履行，法院一般会考虑：出卖方是否已通过成本价购买取得房屋产权，或通过继承过户至出卖人名下；涉案房屋是否属于禁止交易的类型；出卖人购买时与原产权人的约定能否对抗物权的公示公信效力，买受人是否有理由相信涉案房屋不存在不能交易的情形；根据法院调查取证的结果，涉案房屋原产权人是否同意上市交易等因素而裁判。

裁判要旨：涉案房屋为央产房，上市交易存在结清费用、单位许可等前置程序，但上市交易不存在障碍，房屋买卖合同可以继续履行，出卖人应当配合买受人至该房屋原产权单位交纳天然气改造费及公共维修基金，取得上市准许，之后至房屋所在地区房地产交易部门办理权属转移登记。

裁判要旨：本案中，买卖双方约定出卖人应积极办理央产房上市证明，并如期取得《在京中央单位已购公房变更通知单》，如未能按期取得，则应承担相关责任；出卖人为高龄老人如因病未能在约定日期内办理相关手续需提供三甲医院开具的相应证明。后因出卖人未如约取得《在京中央单位已购公房变更通知单》，致买受人无法在约定时间内取得涉案房屋的所有权，且未提供证据证明其存在因病未能在约定日期内办理相关手续的医院证明，亦未提供充分有效证据证明其积极履行合同义务之相关事实，故出卖人构成违约，被判承担相应的违约责任。

 裁判要旨：央产房尚不具备上市交易的条件，买、卖双方实际已无法继续履行，合同被判解除。对于导致该合同解除的责任以及损失的负担，法院认为：在房屋买卖合同中，卖方承诺在签约后一年半将涉案房屋过户给买方，现卖方不能履行该义务，其行为应认定为违约；由于房屋的属性系央产房，买受人亦在交易前已经知悉，其应当对该交易以及履行后果尽到足够的注意义务，亦可以避免损失的发生。因此，法院判定买、卖双方对导致合同的解除按照责任比例进行分担。

裁判要旨：涉案房屋为央产经济适用房，根据政策规定无法上市交易并且办理过户手续，合同解除。因同地段房屋较十五年前有大幅度增值，合同解除后如出卖人仅返还购房款，于买受人而言显失公平，故此，考虑双方对合同解除均无过错，法院最终按照公平原则合理酌定出卖人给付买受人差价损失为1146650元。

裁判要旨：借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。合同无效的，一方因合同而取得的财产应当予以返还，不能返还或者无必要返还的，应折价赔偿，有过错的一方应当赔偿另一方因此而遭受的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。

裁判要旨：认定借名购买经济适用房的合同无效是处理该类纠纷的基本原则；但是作为政策性保障住房的经济适用房其和国家的相关政策是密不可分的；关于北京市经济适用房的相关政策以2008年4月11日为界。换言之，2008年4月11日（含）以前签订，且并非是通过摇号程序取得的购房指标，不违反相关政策、不侵害社会公共利益，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。

裁判要旨：情势变更，是指在合同订立后，因发生订立合同时当事人不能预见并且不能克服的情况，使合同的履行失去意义或者履行合同使合同当事人之间的利益重大失衡的情形。情势变更需为非商业风险，房价涨跌是正常的商业风险，是当事人应当预见的情况，不属于“不可抗力”或“情势变更”。本案中，在签订房屋买卖合同后,卖方因房价大幅上涨而一房二卖，并主张适用情势变更原则免责，法院不支持。

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