央产房上市交易虽有前置程序但不阻碍房屋买卖合同继续履行，出卖人应当在取得上市准许后协助办理过户！
编号│易居律师团案例库1912346
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央产房上市交易虽有前置程序但不阻碍房屋买卖合同继续履行，出卖人应当在取得上市准许后协助办理过户！
----周某等房屋买卖合同纠纷案（二审）法律解析
央产房 上市准许 上市交易证明 原产权单位 继续履行合同 产权变更登记
涉案房屋为央产房，上市交易存在结清费用、单位许可等前置程序，但上市交易不存在障碍，房屋买卖合同可以继续履行，出卖人应当配合买受人至该房屋原产权单位交纳天然气改造费及公共维修基金，取得上市准许，之后至房屋所在地区房地产交易部门办理权属转移登记。
原告：瑞某（反诉被告、被上诉人）
被告：赵某、周某（反诉原告、上诉人）
2006年3月27日，赵某（甲方）与瑞某（乙方）签订了购房合同，约定赵某将涉案房屋（面积为57．05平方米，房产证号为：房优字第X号）出售给瑞某，房产交易额为12万元，于2006年3月27日一次付清。另补充约定：1、此房不存在产权纠纷。2、甲方有责任协助乙方办理产权过户手续。另该协议曾约定于2006年3月27日办理此房产转移登记手续并结清与此房产有关的一切费用，但该约定被划掉。合同签订后，2006年3月27日，赵某收到瑞某买房款7万元，2006年7月6日，赵某的丈夫周某1收到瑞某买房款5万元。赵某将涉案房屋及房产证交付给瑞某，瑞某实际占有使用涉案房屋。
瑞某向法院诉请：赵某、周某协助办理房屋过户手续。
赵某、周某反诉请求：解除购房合同，瑞某返还涉案房屋。
案情补充：
1.周某1与赵某于1981年1月26日登记结婚，二人有一女周某，1993年8月11日，赵某与涉案房屋原产权单位签订房屋买卖契约，购得涉案房屋。周某1于2010年1月12日去世。
2.法院依法向涉案房屋原产权单位房地产办公室调查，并制作了调查笔录。该部门负责人明确表示，涉案房屋属于央产房，自2013年8、9月份起，就可以上市交易了。如果是买卖双方自行交易的，需要双方来房地产办公室办理央产房上市证明，然后交纳2000元的天然气改造费及公共维修基金（每平方米10元），然后再到国土局的不动产登记中心办理过户登记。如果双方存在争议的，有法院生效法律文书，有协助履行义务的内容即可，到时交纳的费用在执行程序中交纳，我们出具上市证明给法院。
3.另，赵某于2018年3月22日前往房山区不动产登记事务中心以涉案房屋原房产证（产权证号为：房优字第X号）丢失为由申请补办涉案房屋产权证。当日，赵某领取京（2018）房不动产权第X号不动产权证。
【一审】
一、赵某、周某协助瑞某将涉案房屋（房产证号为：房优字第X号）的房屋过户至瑞某名下；
二、驳回赵某、周某的反诉请求。
【二审】一、维持一审民事判决第二项；
二、变更一审民事判决第一项为赵某、周某协助瑞某将涉案房屋（不动产权证号：京（2018）房不动产权第X号）过户至瑞某名下。
央产房上市交易虽存在前置程序但不阻碍房屋买卖合同继续履行，出卖人应当在取得上市准许后协助办理过户！
法院裁判观点：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
赵某与瑞某签订的购房合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同签订后，瑞某支付全部购房款，赵某将涉案房屋交付给瑞某。按照约定，赵某有义务协助瑞某办理涉案房屋产权过户手续。赵某、周某主张涉案房屋未取得上市条件，无法办理过户手续，但原产权单位房地产办公室负责人明确表示涉案房屋可以上市交易。赵某、周某虽对此不认可，但并未提供相反证据予以佐证，因此法院对赵某、周某的主张不予采信。
综上，鉴于涉案房屋为央产房，上市交易存在结清费用、单位许可等前置程序，但上市交易不存在障碍，涉案房屋买卖合同可以履行，赵某、周某应当协助瑞某办理过户手续。赵某、周某的协助义务应当包含但不限于至该房屋原产权单位交纳天然气改造费及公共维修基金，取得上市准许，之后至房屋所在地区房地产交易部门办理权属转移登记。
《中华人民共合同法》
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
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