央产经适房不具备上市条件、无法过户，交易十五年后合同仍被判解除，出卖人返还18万购房款并支付差价损失1146650元！
编号│易居律师团案例库20349
编者│易居房产律师团案例研究部
联系│13911056513@139.com
央产经适房不具备上市条件、无法过户，交易十五年后合同仍被判解除，出卖人返还18万购房款并支付差价损失1146650元！
----廖某等房屋买卖合同纠纷案（二审）法律解析
【关键词】
央产经济适用房 上市交易证明 房屋过户手续 解除合同 返还购房款 差价损失
【要点提示】
涉案房屋为央产经济适用房，根据政策规定无法上市交易并且办理过户手续，合同解除。因同地段房屋较十五年前有大幅度增值，合同解除后如出卖人仅返还购房款，于买受人而言显失公平，故此，考虑双方对合同解除均无过错，法院最终按照公平原则合理酌定出卖人给付买受人差价损失为1146650元。
【当事人信息】
原告：廖某（反诉被告、上诉人、出卖人）
被告：吴某（反诉原告、被上诉人、买受人）
【案情简介】
廖某、吴某均系北京某研究所职工。2004年4月5日，廖某以104479元的价格自研究所购涉案了房屋。2004年10月20日，廖某与吴某签订《房屋转让协议》，约定：“廖某将涉案房屋转让给吴某，转让金额18万元人民币。吴某于一个礼拜内将15万元支付给廖某，同时廖某协助吴某办理房产转让相关手续。房产转让相关手续办理完毕一个礼拜内，吴某将余款3万元支付给廖某。”。
协议签订后，吴某于2004年10月26日、2004年12月24日共支付购房款18万元，廖某亦将房屋交付给吴某。2006年3月，吴某、廖某共同向单位递交房屋转让申请，研究所相关负责人员在申请中注明：“在不违反相关政策前提下，尽量办理。必要税费由申请人承担。”2010年，廖某取得涉案房屋房产证，该房屋性质为经济适用房。后双方一直未能办理房屋过户手续。
廖某诉请：1、解除与吴某签订的《房屋转让协议》，吴某腾退涉案房屋后将房屋交付给我；2、吴某给付房屋租金52．5万元（自2005年1月至2017年6月，每年4．2万元）；3、吴某将涉案房屋所有权证返还给我。
吴某反诉请求：廖某返还购房款18万元，并赔偿涉案房屋的差价损失200万元。
案情补充:诉讼中法院向在京中央和国家机关住房交易办公室调查涉案房屋能否上市交易，该单位答复：涉案房屋在我办所建档案不完善，能否上市交易需与原产权单位核实。就此法院向研究所调查，该所回函：我单位职工廖某，于2004年3月以经济适用房价购买了涉案房屋，该房属于中央在京单位保障性住房。虽然廖某与吴某在2004年10月签署了《房屋转让协议》且当时的主管领导同意双方的房屋转让行为，但由于当时没有明确的央产经适房可以上市的规定，去在京中央和国家机关住房交易办公室办理过户手续没有办下来。目前根据“国务院机关事务管理局中共中央直属机关事务管理局《关于印发加强中央在京单位保障性住房管理有关问题的通知》”（国管房改[2010]230号文件）的相关规定，此类住房在有关上市交易办法出台前，不得上市交易。
经吴某申请，法院委托评估公司对涉案房屋的市场价值进行评估。在设定可以上市交易情况下，在2018年7月24日符合假设限制条件下的市场价值为247．33万元。
【法院判决】
【一审】
一、解除廖某与吴某签订的《房屋转让协议》；
二、吴某将涉案房屋及房屋所有权证返还给廖某；
三、廖某返还吴某购房款18万元、差价损失180万元；
四、驳回廖某其他诉讼请求；
五、驳回吴某其他反诉请求。
【二审】
一、维持一审民事判决第一项、第二项；
二、撤销一审民事判决第四项、第五项；
三、变更一审民事判决第三项为：廖某返还吴某购房款180000元、差价损失1146650元；
四、驳回廖某其他诉讼请求；
五、驳回吴某其他反诉请求。
本案中，廖某与吴某双方签订的《房屋转让协议》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。吴某已按照合同约定支付了购房款，廖某作为出卖人，也已将涉案房屋交付给了吴某，双方均未怠于履行合同义务。因涉案房屋不具备上市交易条件，无法办理权属转移登记手续，廖某向法院提起诉讼要求解除合同，吴某亦同意解除，故应视为双方就合同解除已协商一致。
合同系不可归责于双方当事人的原因解除，双方均无过错，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
综上，廖某应返还吴某购房款，吴某应返还廖某涉案房屋。考虑到吴某是在2004年购买的房屋，且双方当时均认为房屋能够过户，现同地段房屋较十五年前有大幅度增值，如廖某仅返还18万元，于吴某而言显失公平。对于吴某的房屋差价损失，因双方对合同解除均无过错，此项损失应由双方按照公平原则合理分担，具体数额法院比照同地段房屋的市场价格扣除购房成本后酌定为1146650元。
另，吴某系基于买卖关系入住房屋，吴某支付购房款后占用了涉案房屋，与此同时廖某占用了购房款，廖某要求吴某支付房屋租金的请求，于法无据，法院未支持。
【相关法条】
《中华人民共合同法》
第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
【作者简介】
版权公告
易居房产律师团原创文章；如需转载原创字样文章请联系本文作者并注明出处；本公众号原创作品受著作权法保护且拥有对此声明的最终解释权。
买房、卖房、继承、析产、分割、确权、陪购、陪售，代理谈判、签约、争议解决。
敬请关注：易居房产律师网
http://www.maxfcls.com/(PC端)
http://www.maxfcls.com/wap/(移动端)
法律咨询电话：13911056513
Email:13911056513@139.com
扫
码
关
注
点击下方文章标题，可阅读更多文章
更多原创文章，在本订阅号“查看历史”
☞购房人主张房屋存在严重质量问题拒绝办理接收和入住手续举证不能将承担败诉责任！
☞一住就是20余年，借出容易收回难！---六旬老汉诉请返还出借的承租公房，法院为何不支持？
☞购买公房时工龄政策福利能否折算后作为死亡配偶一方的财产权益即其遗产？
☞使用已故配偶工龄优惠购买公房再出售，继承人诉请确认房屋含有遗产份额拟追回财产性权益份额为何被判驳？
☞最高院|房屋经离婚协议分割归一方所有，所有人对该房产享有的过户请求权是否足以排除执行形成在后的金钱债权？
☞抵押物明显超过债权额，债务人请求解除超标的抵押，获法院支持!
☞通过生效判决按产权份额继承房屋可直接单独进行登记，无需其他继承人协助配合!
☞出卖人根本违约致房屋买卖合同无法继续履行，被判双倍返还定金200万并赔偿律师费19万！
☞出卖人未以明示方式表示撤销要约、解除房屋买卖合同，又与案外人签订合同构成根本违约！