二手房买卖过户合同申报交易价格过低，因税务机关追缴而增加的税费及相应的滞纳金、罚金，应由谁承担？

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编号│易居·张涛房产律师团队案例库YJFC2107总第292

编者│易居·张涛房产律师团队案例研究/编辑部

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二手房买卖过户合同申报交易价格过低，因税务机关追缴而增加的税费及相应的滞纳金、罚金，应由谁承担？

——某公司与邝某房屋买卖合同纠纷（二审）法律解析

【关键词】

二手房买卖 过户合同 阴阳合同 税费 房屋买卖合同纠纷

【要点提示】买、卖双方当事人在提交登记机关的房屋买卖合同中虚构交易价格，登记机关按照真实价格核算并追缴相应税费，导致交易税费增加，对增加部分税费的负担双方当事人不能协商一致，当事人在合同中约定的税费负担只是针对虚构价格的合意，因此增加部分税费的负担，应当由当事人按照法律规定负担。

【当事人信息】

原告：某公司

被告：邝某

【案情简介】

2018年4月30日，公司作为卖方、邝某作为买方、中原地产作为居间方签署《二手房买卖及居间服务合同》，约定案涉房屋转让成交价为人民币580万元，因本次交易产生的增值税、城市建设维护税、教育附加税、卖方印花税、土地增值税等相关税费以及在合同履行过程中因法律、法规和政策原因所新增的税费，均买方邝某由承担。

2018年7月9日，邝某为少缴税费，又以较低的成交价与公司签署了《二手房买卖合同》，约定案涉房屋转让成交价为人民币3698138元，后买、卖双方以该合同向登记机关办理过户手续，缴纳相关税费。截至2018年9月4日，邝某累计已向卖方公司或其指定收款人付款580万元。

2019年6月，卖方公司接到税务机关通知，称涉案房产交易价格过低，存在异常，要求如实申报税费。卖方公司于2019年7月16日按房产实际成交价580万元申报增值税58585.81元、城市维护建设税4101.01元、教育费附加1757.57元、地方、地方教育附加1171元、印花税2900元、土地增值税167920.73元，并于2019年7月22日缴纳印花税2900元、印花税滞纳金392.95元、城市维护建设税4101.01元、城市维护建设税滞纳金555.69元、增值税58585.81元、增值税滞纳金7938.38元、教育费附加1757.57元、地方、地方教育附加1171元，于2019年8月5日缴纳土地增值税167920.73元、土地增值税滞纳金29805.93元、税务部分罚没收入50元;以上税费合计275179.79元。

卖方公司诉请：买方邝某支付税费275179.79元及违约金。

【法院判决】

【一审】

驳回诉讼请求。

【二审】

驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

二手房买卖过户合同申报交易价格过低，因税务机关追缴而增加的税费及相应的滞纳金、罚金，应由谁承担？

出卖公司认为：买、卖双方于2018年4月30日签署的《二手房买卖及居间服务合同》系各方的真实意思表示，该合同合法有效并已实际履行。而买、卖双方于2018年7月9日签署《二手房买卖合同》仅系为买方少缴税费而签署，并非各方真实意思表示，对各方不具有约束力。《二手房买卖及居间服务合同》第八条明确约定:因本次交易产生的增值税、城市建设维护税、教育费附加、卖方印花税、土地增值税等相关税费以及在合同履行过程中因法律、法规和政策原因所新增的税费，均由买方承担。根据该约定，在《二手房买卖及居间服务合同》履行过程中，因税务机关要求按房产实际成交价580万元申报征收的税费均应由买方承担，买方有义务在该等税费发生时及时支付，买方有权在已先行支付的情形下向买方追偿。另，《二手房买卖及居间服务合同》第十条还约定，如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。根据该约定，若买方未按照约定及时支付应承担的相关税费的，则卖方有权要求买方以转让成交价580万元为基数按日万分之五支付违约金。

法院认为：卖方认为《二手房买卖及居间服务合同》第八条明确约定:因本次交易产生的增值税、城市建设维护税、教育费附加、卖方印花税、土地增值税等相关税费以及在合同履行过程中因法律、法规和政策原因所新增的税费，均由买方承担。本案的关键在于对“在合同履行过程中因法律、法规和政策原因所新增的税费”的理解。是否是新增的税费，应当以双方缔结合同时该项税种是否存在为依据。本案中，买、卖双方在签订房屋买卖合同时，应当缴纳的税种及计算方法是确定的，即补缴的税费并非履行过程中超过双方预测而额外增加的，双方本意是规避据实缴纳税费，故此合同中约定的税费负担只是针对虚构价格的合意，并没有对增加部分税费的负担进行约定，对增加部分税费的负担，双方当事人可以协商解决；不能协商一致，按照法律规定负担。买、卖双方当事人在提交登记机关的房屋买卖合同中虚构交易价格，登记机关按照真实价格核算并追缴相应税费，导致交易税费增加，对增加部分税费的负担双方当事人不能协商一致，应当由当事人按照法律规定负担。本案中，纳税义务人为卖方，税务机关依法向卖方追缴相关税费，卖方理应负担，卖方怠于履行自己的义务，导致产生相应的滞纳金和罚金，亦应由卖方负担。

【延伸阅读】

更多“二手房买卖、税费、房屋买卖合同纠纷”相关文章（点击标题可阅读全文）：

裁判要旨：合同中一般规定了居间人的以下几点义务：报告订立房屋买卖合同的机会；向委托人如实报告与订立合同有关的事项；提供订立合同的媒介服务；为买卖双方提供办理相关过户手续、代交付房屋等服务的义务；保密的义务。若居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任。

裁判要旨：根据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条的规定：赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。

裁判要旨：二手房交易过程中，个人所得税应由出卖人承担，但交易双方约定该税款最终由买受人承担亦不违反法律强制性规定，若有关个税计征方式未发生导致合同不能继续履行的情形，双方应依约继续履行房屋买卖合同。

裁判要旨：二手房屋买卖合同纠纷案件产生的一部分原因是卖方提高房价拒绝履行原合同，或者卖方故意拖延、不及时配合买方办理相关手续，导致买方不能按期办理贷款手续，进而无法履行合同。

裁判要旨：大家在买卖二手房时，还涉及过户的问题。很多房主办理了产权过户手续后，迟迟不按照合同约定的时间迁出户口。

裁判要旨：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本文案例中，中介公司提供了房屋中介服务，促成了买卖双方订立房屋买卖合同并已实际履行，中介公司的主要义务已经完成。购买首套房和购买二套房在税费承担等方面有所不同，房屋交易中的双方都应尽必要的注意义务。买卖合同明确约定由出卖人承担房屋交易的税费、买受人不额外支付其他任何费用，出卖人理应清楚其应承担的税费的金额。

裁判要旨：违约行为是指合同当事人违反合同义务的行为。违约行为是违约责任的基本构成要件，没有违约行为，也就没有违约责任。

裁判要旨：当事人共同签署的《房地产买卖合同》是各方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同明确规定了：房屋的转让价格、房款的支付方式和支付时间、房屋交付及过户、违约责任等内容，是本约合同。案涉房屋继续履行不存在法律上和事实上的障碍，买方继续履行合同的请求，具有事实和法律依据。

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