系列2：从法律角度打开热剧《安家》----剧中房产相关法律知识点分析！（二）

Original 东卫·张涛团队张涛律师

2024-08-24

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编号│东卫•张涛律师团队案例库MS2007总第253-2

编者│东卫•张涛律师团队案例研究/编辑部

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从法律角度打开热剧《安家》

----剧中房产相关法律知识点分析！（二）

【关键词】

夫妻共有财产赠与撤销赠与凶宅信息披露义务可撤销合同

【前言】

近日，由孙俪、罗晋等领衔主演的电视剧《安家》正在热播。这部剧讲述了房屋中介和形形色色的购房者、房东之间围绕着房产交易所发生的故事。房产中介故事多，剧中涉及的法律问题也是数不胜数，包括居间合同、物权归属、离婚财产分割、不正当竞争等等，上一期为您介绍了剧中涉及到的部分法律问题：居间合同及居间人的权利义务、父母出资为儿子婚前全款购房产生的房屋所有权归属纠纷、“假离婚”的法律风险及离婚协议撤销的要件。本期将继续为您盘点热剧《安家》中的法律知识点。

【目录】

一、 “安家天下”房产中介机构的性质及权利义务？（详情请点击此处）

二、严叔严婶为儿子婚前全款购房，准儿媳要求加名字，此举会产生哪些法律后果？房屋产权归属应如何认定？（详情请点击此处）

三、“假离婚”变“真离婚”，徐店长是否人财两空？（详情请点击此处）

四、阚先生为情人知否小姐斥巨资购置房产，阚太太应如何保护自己的合法权益？

五、房屋中介对房屋为“凶宅”负有告知义务，若未告知，是否构成合同违约？买方可否申请撤销或者变更已签署的买卖合同？

【正文】

四、阚先生为情人知否小姐斥巨资购置房产，阚太太应如何保护自己的合法权益？

【律师分析】

1.阚先生为知否小姐购房的行为是否属于赠与行为？能否撤销？

从法律上来看，阚先生该行为属于赠与行为。该赠与行为能否撤销，根据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条的规定：赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。剧中，阚先生的赠与行为并不存在不得撤销的情形，因此在房产过户之前，阚太太可以要求阚先生撤销赠与。

2.阚太有权要求知否小姐返还全部购房款？

根据我国《婚姻法》第十七的规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。

依剧中的情节来看，阚先生夫妇白手起家，共同打拼出一番事业，由此可以初步推定阚先生为知否小姐的购房款为阚先生夫妇婚后共同所有，应属于夫妻共同财产。根据我国婚姻法的有关规定，对于夫妻共同财产，除用于夫妻共同生活，其他的处置行为需要经过对方同意。丈夫给“小三”买房的行为若是为了维持婚外恋的关系或者婚外同居的，已违反了公序良俗的原则，在法律上属于无效行为。作为财产的共有人，妻子是可以起诉要求返还财产的。综上，阚太太有权要求知否小姐返还全部购房款。

【法律规定】

《中华人民共和国婚姻法（2001修正）》

第十七条　【夫妻共有财产】夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：

（一）工资、奖金；

（二）生产、经营的收益；

（三）知识产权的收益；

（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；

（五）其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》

第十一条　一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

【相关案例】

案例4:顾某与胡某财产损害赔偿纠纷案

案号： 2018苏03民终4301号

案情简介：顾某与胡某为夫妻，顾某婚后购买一套房屋，并登记在顾某名下。之后，顾某未经胡某同意，擅自将涉案房屋变卖。胡某认为该房屋为夫妻共同财产，顾某的行为侵害了其合法权益。

裁判观点：根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。购买涉案房屋、将房屋登记在顾某名下的时间均为胡某与顾某婚姻关系存续期间，且未有充分证据该财产属顾某的个人财产，故该房产应认定夫妻共同财产。顾某于婚后将涉案房产擅自出售，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第十一条：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”的规定，顾某在未征得其财产共有人胡某的同意的情况下，擅自将该房产予以变卖，侵害了胡某的合法财产权益，胡某要求顾某赔偿相应财产损失符合本案客观事实和法律规定。

案例5:何某女与谢彩凤、何某男确认合同无效纠纷案

案号：（2019）粤0403民初1676号

案情简介：何某女与何某男为夫妻，婚姻存续至今，夫妻一起承包工程，共同享有工程款。谢某与何某男是男女朋友关系，协助何某男催收工程款，经何某男指示，二人催收到工程款共计170000元直接汇进谢某账号。之后，何某男多次通过银行汇款、微信转账及现金给了谢某共计507000元，其中工程款为370000元。何某男对其向谢某支付款项的具体金额、支付原因均保持沉默。何某男、何某女、谢某对于其中工程款370000元是否系何某男赠与谢某产生纠纷。

裁判观点：工程款370000元，属于何某女与何某男在夫妻关系存续期间共同承包工程所享有的合法收入，属于二人的夫妻共有财产。谢某仅是协助何某男收取工程款，并不享有该笔工程款的合法债权，在被告何某男不明确给付370000元给被告谢某原因的情况下，法院认定谢某所收的370000元属于赠与，何某男的赠与行为成立。

根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款以及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）》第十七条的规定，夫妻关系存续期间，双方对共同财产不分份额地享有所有权，任何一方无权单独处分夫妻共同财产；夫妻一方超过日常生活需要擅自处分共同财产的，该行为属于无权处分性质，事后未经另一方追认的则应认定无效，除非处分行为的相对他方属于有理由相信该行为为行为人夫妻双方共同意思表示的善意第三人。本案中，何某男在明知工程款属于夫妻共同财产且需要支付工人工资的情况下，未经原告同意而擅自转移至谢某名下，已经违反了《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，损害了原告的合法权益，亦有违公序良俗。故法院认定何某男赠与370000元的行为无效，谢某应当依法返还。何某女作为夫妻一方，有权请求谢某返还该笔工程款370000元。

五、房屋中介对房屋为“凶宅”负有告知义务，若未告知，是否构成合同违约？买方可否申请撤销或者变更已签署的买卖合同？

剧中几次涉及到了“凶宅”的租赁及买卖。比如，房店长在自己租房时，负责帮其租房的王子健告知其该房为“凶宅”；房店长带客户看房并提前告知客户该房屋是曾发生过刑事案件的“凶宅”。剧中的房屋中介角色都对房屋是“凶宅”这一事实向客户履行了告知义务，如果房屋中介未对房屋进行背景调查或者故意隐瞒房屋为“凶宅”，会产生怎样的法律后果？

【律师分析】

“凶宅”并非法律概念，民间说法通常指在一定时期内发生过自杀、凶杀、意外事故等非正常原因死亡以及其他重大异常现象的房屋。目前我国法律法规中没有给出对“凶宅”的明确界定，因此有人认为“凶宅”是封建迷信。若确实是“凶宅”通常会影响到买家购房的决定，也有可能会影响到房屋价格。

房屋中介提供的居间服务包含房屋背景调查等服务时，中介机构未对房屋进行背景调查或者故意隐瞒房屋为“凶宅”时，构成合同违约。房屋所有权人隐瞒房屋真实情况，买受人在违背真实意思情况下签署的房屋买卖合同可向人民法院或者仲裁机构申请撤销或者变更。

【法律规定】

《中华人民共和国合同法》　

第五十四条　【可撤销合同】下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：

（一）因重大误解订立的；

（二）在订立合同时显失公平的。

一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。

【相关案例】

案例6:熊某、潘某与袁某、某地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷案

案号：（2018）粤03民终987号

案情简介：熊某、潘某在明知涉案房屋发生过非正常死亡事件的情况下，将该房屋卖与袁某，未对房屋相关信息予以披露，使袁某在不知情的情况下，违背真实意思的情况订立涉案合同，并按照合同约定支付了全部购房款。该合同是否可撤销。

裁判观点：涉案房屋内曾发生过非正常死亡事件，虽然该情况并不影响涉案房屋在物理性质上的使用，但购房人对此产生忌讳属于社会普遍存在的传统心理，该情况确实会对居住人的心理产生重大影响，进而对房屋的市场价值和使用价值产生较大的影响，因此属于与订立合同有关的重要事实。对此事实，熊某作为房屋出卖方在缔约过程中应当严格遵循诚实信用原则，如实向买受人袁某予以披露和告知。熊某未将该情况告知袁某，也未提供充分证据证实袁某对该情况在双方交易前即已知情，故熊某的行为已构成欺诈，袁某有权依据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定撤销涉案《二手房买卖合同》并要求熊某返还购房款，并赔偿税费、担保费、短期赎楼利息、佣金以及月供等损失以及支付相应利息。

案例7:张某、刘某诉李某、黄某、某房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷案

案号：（2016）川0104民初1558号

案情简介：张某、刘某与李某、黄某（卖方、甲方）和某公司（经纪方、丙方）签订了一份《存量房买卖合同》，约定购买李某、黄某所有的某房屋。该公司在签订合同前曾询问过李某、黄某，二人称没有发生过自杀类事件。在合同签订后，张某、刘某得知，案涉房屋曾发生过自杀事件，房屋应当认定为凶宅。二人得知该房为凶宅后，要求李某、黄某退还定金并撤销买卖合同。

裁判观点：各方签订《存量房买卖合同》时，李某、黄某未将出卖的房屋曾发生过自杀事件向张某、刘某披露，导致二人在不知情、违背其真实意思的情况下，与卖方签订合同，卖方的行为构成欺诈。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的规定，买方能够主张撤销案涉的《存量房买卖合同》。

关于中介公司是否应返还居间服务费的问题。虽然本案中造成《存量房买卖合同》被撤销的主要过错在于卖方，但该公司作为从事房地产中介服务的专业机构，其应在《存量房买卖合同》签订前，充分利用房屋信息收集的各种途径，严格全面调查居间出售的房屋信息，本案中因该公司未对居间出售的房屋尽到严格调查的义务，使买方在未能充分了解房屋信息的情况下签订《存量房买卖合同》，对此该中介公司存在一定过错，故其应向买方返还居间服务费。

【相关法律规定】