开发商破产无法交付房产，消费者购房款优先于工程价款返还！

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裁判概述：

购房者购买房地产开发企业所开发的商品房，虽然该商品房具有一定的经营属性，但该商品房的价值及所预期的经营收益承载了对其家庭的生存保障功能的，在房地产开发企业未能建成房屋即进入破产清算状态，购房者的购房款返还请求权应优先于案涉工程施工单位的工程价款优先权优先受偿。

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案情摘要：

1.  张永恩向瀛东投资公司购买后者开发的宣城国际服装城1幢1-247号商品房，并一次性付清全部购房款。

2.  在案涉商品房没有建成情况下，瀛东投资公司即进入了破产清算状态。张永恩及案涉商品房的工程施工单位深广建筑公司均向瀛东投资公司管理人申报债权。

3.  另查明，购房者张永恩系农民，该商品房虽属具有一定的经营属性的商铺，但该商品房的价值及所预期的经营收益承载了对张永恩及其家人的生存保障功能。

4.  瀛东投资公司的破产管理人初审确认购房户张永恩的购房款返还请求权优先于深广建筑公司工程价款优先权。

5.  深广建筑公司诉至安徽省宣城市中级人民法院，请求确认其对案涉工程项目的建设工程价款优先权应优先于张永恩购房款返还请求权受偿。一审判决驳回深广公司诉讼请求，二审法院维持原判。

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争议焦点：

深广建筑公司主张案涉工程项目工程价款优先权应优先于张永恩购房款返还请求权受偿是否有法律依据？

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法院观点：

依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，普通购房者的购房债权优先于工程款债权和抵押权，买受人的权利保障居于首位。基于此，在出卖人不能交付房屋的情况下，对于买受人的购房款返还请求权亦应予以优先保护。关于上述规定中“消费者”含义的理解问题，该司法解释条文或相关司法解释均无只保护生活消费的限制性解释；且张永恩所购房屋为一套小面积商铺，可以认定其功能与收益主要为保障与改善家庭生活，仍属生活消费范畴，张永恩亦为普通消费者。

故一审判决根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》及破产法优先保护生存利益的司法精神，确认张永恩对瀛东投资公司的151399元购房款债权为优先债权，并无不当。

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案例索引：

（2017）皖民终244号

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相关法条：

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》

一、 人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

二、 消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

《中华人民共和国企业破产法》

第五十八条 依照本法第五十七条规定编制的债权表，应当提交第一次债权人会议核查。

债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的，由人民法院裁定确认。

债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。

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实务分析：

关于对《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第二条中“承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的理解，实务中存有争议。有观点认为，仅指商品房已经建成但仍在房产开发企业名下，购房者的房屋交付请求优先于施工单位的工程价款优先权。但另有观点认为，即使是在商品房没有建成情况下，购房者的购房款返还请求权也优先于施工单位的工程价款优先权。本文援引案例即持后一种观点，《九民纪要》官方释义书中也支持后一种观点。

此外，有观点提出质疑，本文援引案例中张永恩所购房屋并非普通住宅商品房，而是经营性住房，亦即商铺，张永恩是否属于消费者范畴？对于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》中规定的购房款优先受偿权能否适用于经营性住房，该司法解释及其他涉“消费者”概念的法律文件中均未明释。笔者认为，对于“消费者”及生活性消费的界定，不应从商品房的功能属性区分，而宜从该购房款是否附加了购房者的生存利益判断。对出于投资目的的购房，无论所购房屋为住宅商品房还是商铺，均不应适用前述批复给予优先保护；而对为生活消费如居住、改善家庭生活等目的购买之商品房，即使为商铺也应适用前述批复之规定给予优先保护。

因此，张永恩所购商品房虽为商铺，但面积较小、数量仅此一套且商住两用，可以判断其购买目的系保障与改善家庭生活，仍应界定为生活性消费。故该购房款返还请求权应在工程价款优先权之前得以更优先受偿。

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文章来源：金融审判研究院；作者：初明峰、刘磊；如需转载原创字样文章请联系本文作者并注明出处；本公众号原创作品受著作权法保护且拥有对此声明的最终解释权。

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