非农户出售没有宅基地审批证明的非宅基地上农村房屋，又以宅基地房屋买卖为由诉请确认合同无效，法院不支持！
非农户出售没有宅基地审批证明的非宅基地上农村房屋，又以宅基地房屋买卖为由诉请确认合同无效，法院不支持！
——孙某、谢某与刘某确认合同无效纠纷案法律解析
2011年12月16日，孙某作为转让人与刘某作为受让人签订协议书，显示：“孙某将位于海淀区某村某小桥北侧三角地的房屋及院落一处，一次性转让给刘某所有，转让费80万元。注：如遇国家征地或市、区、镇规划时全部拆迁福利归刘某所有”。案涉院落面积400多平方米，院内房屋共五间，面积共100多平方米。2016年上述房屋及院落现面临拆迁，双方就拆迁房协商无法达成一致意见遂引发本案诉争。孙某、谢某诉请：确认案涉房屋及院落《协议书》无效。
案情补充：诉讼过程中，对于案涉协议书中涉及地土地的性质，该村委会向法院出具情况说明，显示：“我村于2013年启动了某等东部地区的改造搬迁项目，搬迁区域内农、居户全部涵盖。孙某为非农业户口，没有相关的农民宅基地审批证明，认定为非宅基地。2011年，孙某与刘某在双方自愿的情况下签订了房屋购买合同，搬迁时孙某就合同内容提出异议，经村委会多次调解双方未达成一致，随后孙某将刘某诉至贵院。特此说明。2019年3月11日。”法院审查后认为，根据村委会向出具的情况说明，协议书中所涉院落的土地性质并非宅基地，故原告以“由于涉案院落中的土地属于宅基地，协议书违反了土地管理相关的法律法规强制性规定”为由主张协议书无效，无事实依据，不予支持。
在本案中，认定合同是否有效的关键点在于涉案土地性质问题，如果涉案土地性质为宅基地，根据《土地管理法》等相关规定，其使用权转让受到严格限制，受让者只能是本集体经济组织内成员，否则，在大多数情形下，转让合同将会因违反法律行政法规效力性强制性规定而无效；如果涉案土地性质为非宅基地，则受让者身份就将不受上述成员资格的限制，但是，此时又将面临新的问题，那就是农村房屋所占用的土地性质为非宅基地的情形下，其土地性质究竟为何？此外，本案中法院依据村委会出具的证明来认定土地性质，村委会出具证明为何种法定证据种类，其证明效力如何，值得进一步加以探讨。
1、村委会出具的情况说明效力问题
一般认为从证据形式上讲居委会、村委会证明属于书证或证人证言，其中，证人证言是指了解案情、能够独立准确表达所见所为的证人在诉讼过程中向司法机关陈述的与案件情况有关的内容，而书证则以其记载的内容来证明其证明对象。村委会出具的反映其职责范围内客观情况的证明，属于书证；村委会超出其职责范围出具的含有主观认识的证明，应当视为证人证言。
根据《土地管理法》第六十二条的规定，宅基地由乡（镇）人民政府审核批准，其并不属于村委会的职责范围，因此，在本案中，村委会出具的涉及土地性质的证明应当属于证人证言，其证明效力也应当从证据的三个最基本的特征即真实性、合法性和关联性进行分析，而不能简单一概认定其具有证明效力。
此外，从以往的司法判例来看，村委会出具的证明由于形式不规范、内容广泛、语言逻辑混乱等问题在民事案件的采信率较低，最高院也曾多次否认其证明效力，如最高院在“帥某、李某再审审查与审判监督行政裁定书【案号：(2018)最高法行申6616号】”就认为“田独村委会和苏某均与严某、李某有密切关系，且涉案土地并非严某、李某二人承包田独村委会或×组的集体土地，苏某出具的证明也没有说明涉案土地的总面积，仅以田独村委会书面证明中表述的、没有证据证明经测量的数字，作为认定涉案土地面积的根据，未形成证据锁链，证明其主张的证据显然不充分。”
综上所述，根据《民诉法解释》第一百一十五条的规定，对本案中村委会出具的情况说明，为确定其具有证明效力，可以向村委会及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。
2、案件所涉土地性质问题
根据现行法律法规的规定，农村土地性质种类主要包括耕地、林地、草地、四荒地（荒山、荒丘、荒滩、荒沟）和集体建设用地。建设用地又叫乡（镇）村建设用地或农村集体土地建设用地，是指乡（镇）村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地，其具体又可以分为宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地。在现行的集体建设用地使用权流转的规定下，宅基地使用权的流转受到严格的限制，集体经营性建设用地可以依照《土地管理法》第六十三条的规定依法入市并流转，其限制条件较宅基地使用权的流转更为宽松。
在实体法层面，法院认定案件所涉及土地的性质有以下三种可能：一是耕地，则在其上建造的房屋属于违章建筑，依法应当予以拆除；二是宅基地，其土地使用权的流转应当按照《土地管理法》第六十二条规定的程序依法进行转让；三是集体经营性建设用地，其土地使用权的流转应当按照《土地管理法》第六十三条规定的程序依法进行转让。程序法层面，根据《民诉法解释》第九十条、第九十一条的规定，应当由主张该土地具体何种性质的当事人承担举证责任。
因此，在本案中，原告以涉案土地性质为宅基地为由主张房屋买卖合同无效，就应当提交相应的证据对涉案土地性质为宅基地加以佐证，否则，当涉案土地性质无法查明的情形下，其将承担败诉的不利后果。
3、本案中合同效力问题
针对原告“该土地性质为宅基地，被告因不属于本村集体经济组织的成员，无购买上述房屋的资格，从而违反了土地管理相关法律法规，导致买卖合同无效”的主张，我们认为，首先，实体法层面，我们之前也有所总结，买方不具备农村购房资格合同效力认定问题，存在着司法不统一的现象（详见延伸阅读），并不能一概就认定无效；其次，程序法层面，原告并未就涉案土地性质提供相应证据加以证明；最后，从民法基本原则上看，在涉案房屋如今面临拆迁的情形下，卖方将自己先前与卖方在双方自愿平等的基础上签订的合同诉至法院请求确认无效，有违诚实信用原则。
综上所述，在本案中，以居委会出具的情况说明作为认定涉案土地性质的依据，并将其作为最后判决的理由，较为不妥。此外，由于原告无法提供相应的证据（如土地管理行政机关出具的宅基地证明）对其涉案土地性质为宅基地的主张加以证明，因此，该房屋买卖合同不因违反土地管理法效力性强制性规定而无效，而应当尊重合同双方当事人的意思自治，推定其有效，驳回原告的诉讼请求，如此说理，会更具信服力。
《中华人民共和国合同法》（自2021年1月1日起废止）
第五十二条第（五）项 【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国民法典》（自2021年1月1日起实施，现行有效）
《中华人民共和国民法典》已于2021年1月1日正式生效，民法典对应条款如下：
第一百五十三条 【违反强制性规定及违背公序良俗的民事法律行为的效力】 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
违背公序良俗的民事法律行为无效。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
第六十三条 土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。”
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释（2020修正）
第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第九十一条 人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：
（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；
（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。
第一百一十五条 单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。
单位及制作证明材料的人员拒绝人民法院调查核实，或者制作证明材料的人员无正当理由拒绝出庭作证的，该证明材料不得作为认定案件事实的根据。
【延伸阅读】
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原文要旨：农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有该组织成员才享有宅基地使用权;农村村民一户只能拥有一处宅基地;农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。通常司法实践关于农村房屋买卖合同纠纷中，村民将房屋出售给本集体经济组织内部成员，认定房屋买卖合同有效没有异议；但出售给集体经济组织以外成员，即外村村民或城镇居民时，合同效力的认定存在着司法不统一的现象。2. 宅基地房屋卖给非集体经济组织成员合同无效，卖方承担主要责任被判退款、赔偿!
原文要旨：农村房屋买卖必然涉及到宅基地买卖，而宅基地属于集体经济组织所有，根据相关法律规定不允许随意买卖和转让，宅基地房屋卖给非集体经济组织成员合同无效。卖方明知国家禁止农村房屋向城镇居民出售而故意为之，在合同已经被双方严格履行情况下，事后又违反诚实信用原则主张合同无效，应对此承担主要过错责任。对于买方主张的信赖利益损失，法院将根据评估的区位补偿价、双方的过错程度以及合同的履行情况予以酌情确定。
原文要旨：你对农村宅基地了解多少？一些基础知识你都懂吗？关于农村宅基地的那些大大小小的事，小编给大家整理了24问！包含各种常识！
原文要旨：《房屋登记办法》虽然规定申请人可以就集体土地上房屋所有权申请转移登记，但并不意味着集体土地上房屋可以自由转让。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》和《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》均明确禁止农村房屋向城市居民流转，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。5. 农村宅基地房屋出售16年并历经多次转让，法院为何仍支持初始售房人判决房屋买卖合同无效？
要点提示：“房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占有范围内的土地使用权同时转让。农村房屋宅基地可以在本村村民之间互相买卖流转，但卖给非本村人的属于无效的买卖。本案中，当事人签订的房屋买卖合同的标的物为农村宅基地房屋，而买方并非涉案房屋所在乡（镇）范围内的集体经济组织成员，该房屋买卖合同被判无效。”
6.农村宅基地房屋买卖合同被确认无效后，双方责任该如何认定？
原文要旨：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本文案例中，买卖双方签订的《卖房字据》已经法院确认无效，双方均应返还因涉案合同取得的财产。
7.买房人事先将户口迁入房屋所在村也未必自动成为该村集体经济组织成员，房屋买卖合同可能依然无效
原文要旨：“房地一体处分原则”，即俗称的“房随地走”“地随房走”。农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，买卖的标的物不仅是房屋，还包括集体土地使用权。集体土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非集体经济组织成员无权取得或者变相取得。签订农村房屋买卖合同时，买方是否是该村村民、买方户籍在不在该房屋所在村、买方是否是该村的集体经济组织成员，是法院裁判该类合同效力有否的关键。买房人事先将户口迁入房屋所在村也未必自动就是该村集体经济组织成员，房屋买卖合同可能依然无效。
原文要旨：禁止城镇居民购买农村房屋，是现行法律和政策的基本原则，相关买卖合同无效，这是处理此类纠纷案件的一般原则。但出于维护交易安全、稳定的需要，在具体个案中，在与国家法律、法规、政策基本规定和精神不相冲突的情形下，也可根据实际情况作灵活处理。版权公告
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