虽无书面借名买房协议,但如有证据证明存在符合借名买房法律特征的情形,法院应予以认定
编号│易居房产·张涛律师团队案例库FC429总第773
编者│易居房产·张涛律师团队案例研究/编辑部
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虽无书面借名买房协议,但如有证据证明存在符合借名买房法律特征的情形,法院应予以认定
——钟1与钟2等合同纠纷(二审)案法律解析系列01
【关键词】
借名买房 限价商品房 分家析产 拆迁安置房 拆迁利益【要点提示】
在借名买房合同纠纷案件中,主张存在口头借名买房约定的一方,在对方否认的情况下,承担举证责任,无法证明借名买房约定确实存在的,法院不予支持。法院结合首付款支付、房贷偿还、房屋占有使用及原件资料持有保管等显示出借名买房法律特征的情况,可以认定借名买房事实成立。【当事人信息】
原告/被上诉人: 钟2被告/上诉人:钟1第三人:钟3、钟4、钟5【案情简介】
钟7于1999年5月27日死亡,遗有26号院私房产贰间。钟7生前无遗嘱,父母均先于其死亡,妻刘1于2001年6月1日死亡。钟1、钟2、钟3、钟4、钟5均为钟7子女。2004年11月12日某公证处出具《公证书》,写明继承人钟1、钟3,被继承人钟7。2005年1月1日,钟1、钟3出具《关于房屋受益的承诺》,为26号院内钟7两间北房的遗产顺利继承,房屋产权虽落实到钟1、钟3名下,实际房产仍为兄妹五人共有,有关两间北房的全部收益(出租租金、出售产权资金等)由钟1、钟3、钟5、钟4、钟2五人平均分配。2006年4月11日,钟1、钟3作为房屋共有权人办理了26号院的《房屋共有权证》。2010年8月12日,钟1作为买受人与出卖人房地产开发公司签订《商品房预售合同(限价商品住房)》,以总价551908元购买案涉405房。房屋价款、契税及专项维修基金均系钟2支付,钟2于2010年9月30日收房起就一直居住在405房。2013年1月14日,钟1作为房屋所有权人,办理了405房的《房屋所有权证》,共有情况为单独所有。2013年5月6日,钟1与钟2签订《委托书》,写明405室系26号院2009年拆迁保障房,房主为钟1,而实际购买人为胞妹钟2全额购置使用,因此有关此房屋的任何问题、纠纷、利益、付款均由钟2本人承担接洽,房主钟1全权委托钟2本人办理,直到钟1为钟2办理过户手续结束为止,此委托书自动终止。《委托书》中除钟1、钟2签字外,另有刘某作为证明人签字确认。2021年,钟2向诉请:钟1将405房屋过户给钟2。【法院判决】
【一审】【下文揭秘...】【二审】驳回上诉,维持原判。【案例解析】
一、虽无书面借名买房协议,但如有证据证明存在符合借名买房法律特征的情形,法院应予以认定钟2诉称与钟1、钟3、钟4、钟5兄妹五人之间曾约定将26号院北房拆迁所获得的拆迁指标给钟2,钟1在委托书中也承诺在405房具备过户条件的时候过户给钟2,本案是借名买房关系。钟1辩称与钟2间不存在任何书面或口头合同或协议,没有协助过户的义务,双方不存在借名买房的关系。那么,该案一方称存在借名买房约定但没有书面借名买房协议而另一方完全否认的,法院是如何认定双方之间存在借名买房关系的?法院认定及理由:结合已查明事实,虽然涉案405房屋登记在钟1名下,法院但认定钟2、钟1之间存在借名买房关系。主要理由有三个:第一,钟1、钟2之间签订了《委托书》,委托书内容明确显示钟2系借用钟1的身份购买涉案房屋,委托关系直到钟1为钟2办理过户手续为止结束;第二,案涉限价商品住房购房款、契税、公共维修基金等与涉案房屋购买相关的费用,均由钟2支付;第三,房屋交付后,由钟2办理入住手续并装修,钟2一直居住至今。案例评析:1.借名买房是指当事人一方(借名人)经他方(出名人)同意,以他方名义买房并登记,且房屋归属于借名人一方的行为。2.借名买房是一种合同法律关系。合同是确立双方当事人权利义务关系的依据。主张法律关系存在的当事人,应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。3.借名买房合同关系的成立不以书面合同为必要条件,借名人有证据证明双方存在口头借名买房或代持约定的也可以,但证明难度较大。在借名买房合同纠纷案件中,主张存在口头借名买房约定的一方,在对方否认的情况下,应提供直接、客观证据证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。故,钟2在本案中首先承担较重的举证证明责任。4.法院结合首付款支付、房贷偿还(房款支付)及原件(原始购房资料)保管、实际居住(占有、装修、控制)等(借名买房法律特征)情况,可以认定借名买房事实成立!本案即属于此种类型,即虽无书面借名买房协议,但有证据证明存在符合借名买房法律特征的情形,法院予以了认定。5.对借名买房争议房屋权属的终局性判断,应审查基础民事法律关系查明真实的权利状态。借名买房案件中,显然存在着不动产登记簿上登记的名义产权人与实际产权人不一致的情况。不动产物权原则上以登记为生效要件,但并不意味着物权这一私权利是由政府登记机构赋予的,私权利本来是权利人的,登记只是政府部门的确认。除法律另有规定,对不动产物权归属的终局性判断,应依赖于审查基础民事法律关系,查明真实的权利状态。6.口头约定借名买房关系成立的证据,应达到高度盖然性的证明标准,法官应综合审查全案证据判断借名买房口头约定是否存在。《民事诉讼法》司法解释第108条规定,对负有举证证明责任的当事人提供的证据,人民法院经审查并结合相关事实,确信待证事实的存在具有高度可能性的,应当认定该事实存在。口头约定借名买房关系成立,适用该条规定的高度盖然性证明标准,即借名人需要举证证明到口头约定借名买房关系这一事实存在具有高度可能性。法官对于不存在书面协议的口头约定借名买房案件,只能通过对全案证据综合审查判断是否存在借名买房的口头约定。本案法院对争议双方借名买房关系存在的认定裁判,您认同吗?对于这样的案件,应该怎样判决公平合理呢?欢迎留言发表高见或加团队助理微信进一步交流。二、借名购买基于拆迁安置而得的限价商品住房适用一般保障性住房的购买规则吗?本案是否存在借名买房合同无效法定情形?【后文解析...】【涉案法条】
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释(2022修正)第九十一条 人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担,但法律另有规定的除外:(一)主张法律关系存在的当事人,应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任;第一百零八条 对负有举证证明责任的当事人提供的证据,人民法院经审查并结合相关事实,确信待证事实的存在具有高度可能性的,应当认定该事实存在。【延伸阅读】
更多“借名买房”相关文章及链接(点击标题可阅读全文):1、儿子主张借父亲名义购买房改房,在父亲已故继母否认的情况下不能提供直接、客观证据证明借名买房合意的,存在极大的败诉风险!裁判要旨:合同是确立双方当事人权利义务关系的依据。在合同纠纷案件中,主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。在借名买房合同纠纷案件中,主张存在口头借名买房约定的一方,在对方否认的情况下,应提供直接、客观证据证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。2、借名买房的房屋是单位福利分房的房改房,借名人主张系分房资格赠与,法院不予支持裁判要旨:赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同。对于标的为直管公有住宅(承租权)的单位福利分房,分房资格的确认是单位内部按照一定条件加以确定的,该资格是基于分房对象的职务、工龄等因素,其本身具有人身依附性,且房屋分配的是房屋使用权,并不具有财产价值,分房单位对于分房资格不允许转让。基于此,法院不支持当事人分房资格赠与的主张。
3、“借名买房”合同纠纷诉讼案件管辖法院如何确定?——从颜某与黄某、王某合同纠纷(借名买房)之管辖权异议一案说起裁判要旨:在房屋限购的背景下,借名买房往往由此产生,借名买房是指由借名人实际出资,以出名人的名义购买房屋并将房屋登记在出名人名下,并与出名人达成协议,对房屋归属与过户登记等事项作出约定。借名买房的实际权利人和登记人不一致,导致实践中纠纷频发。下面笔者就从团队近期所办的一件合同纠纷案说起,通过对案情、相关法律条文的梳理,探讨一下借名买房合同纠纷诉讼案件中的管辖法院如何确定的问题。
4、“借名买房”的法律风险及其防范建议裁判要旨:为应付国家调控政策而“借名买房”的行为可能面临多重风险,购房者应谨慎对待。国家的政策,其本质是为了让社会更加和谐公平,所有这些为了个人私利而破坏规章制度的行为都是不可取的。况且任何以规避法律为目的的私下协议都是不具备法律效应的。笔者建议那些打算投机买房的人,与其冒着房财两空的风险铤而走险,不如堂堂正正选择其他的投资渠道。
5、购房资格转让协议受法律保护吗?如何认定是否存在借名买房法律关系?裁判要旨:法院一般会根据当事人协议约定的内容,以及后续交纳房屋购房款、持有房屋产权证、实际长期居住房屋、支付居住使用期间的暖气费、卫生费、水电费等费用的情况,综合判定双方之间是否存在借名买房关系。
6、出名人认可存在借名买房且同意过户借名人未能举证证明房款支付及贷款偿还等具体情况,法院难以判决支持!裁判要旨:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,在做出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中,依据当事人的举证情况,不足以证明涉案房屋首付款的支付及贷款偿还的具体情况,法院难以确信当事人之间确实有借名买房关系。
7、结合首付款支付、房贷偿还及原件保管、实际居住等情况,法院可以认定借名买房事实成立!裁判要旨:借名人主张借名购买涉案房产,要求被借名人协助办理过户手续,提交了《关于房屋产权说明》佐证,结合借名人支付涉案房产首付款、定期偿还房贷,且涉案房屋的《商品房买卖合同》、《个人购房借款合同》、相关还款凭证、产权证等重要资料的原件均由借名人持有保管,借名人一直在该房屋居住等情况,法院可以认定借名买房事实成立。
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