“借名买房”合同纠纷诉讼案件管辖法院如何确定？——从颜某与黄某、王某合同纠纷（借名买房）之管辖权异议一案说起
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在房屋限购的背景下，借名买房成为了一种常见现象。借名买房一般是指借名人与出名人达成协议，由借名人实际出资，以出名人的名义购买房屋并将房屋登记在出名人名下，对房屋归属与过户登记等事项作出约定。借名买房的实际权利人和登记人不一致，导致实践中纠纷频发。下面笔者就从团队近期所办的一件借名买房合同纠纷案说起，通过对案情、相关法律条文以及类案裁判规则的梳理，探讨一下借名买房合同纠纷诉讼案件中的管辖法院如何确定问题。
/KEYWORD
/CASE
我方为借名人的代理人，依法向合同履行地北京昌平法院提起诉讼。被告提起管辖权异议，以民诉法第二十四条主张应以被告住所地即陕西省某法院管辖本案。近日，昌平法院裁定驳回被告（出名人）的管辖权异议。
裁定书截图（部分）：
/QUESTION
一、什么是借名买房？效力如何？
二、借名买房案件纠纷是物权纠纷还是债权纠纷？
三、借名买房纠纷中，关于“交付”该如何正确理解和认定？
四、借名买房中的管辖法院是如何确定的？
/SOLUTION
一、什么是借名买房？效力如何？
借名买房，是指由借名人实际出资，以出名人的名义购买房屋并将房屋登记在出名人名下，并与出名人达成协议，对房屋归属与过户登记等事项作出约定。
在借名合同的效力认定上，不应滥用公序良俗原则，借名人为了保护个人隐私或者为了享受出名人所在特定群体（如企业内部职工）的购房优惠政策而与出名人签订借名买房合同，属于基于合法目的所签订的借名买房合同，该情形属于双方当事人意思自治的范畴，不涉及第三人的利益，不违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗。因此，该类借名买房合同是有效的。
借名买房合同并非都是有效的，如：【(2019)苏07民终238号案件中，法院认为经济适用住房系保护城市低收入人群利益的保障性住房，具有解决城市低收入家庭住房困难的社会公共利益的政策目的。购买经济适用住房需符合相关的条件，并有严格的公开申购程序。上诉人在不具备购买经济适用住房资格的情况下以被上诉人李某的名义出资购买经济适用住房，并实际占用使用，在购买经济适用住房满五年后，由上诉人张某与被上诉人李某签订《房屋买卖合同》，损害了其他具备申购经济适用住房资格的低收入家庭的合法权益，违反了社会公共利益。】借名买房不得损害国家、社会或公民的利益，为低价购买经济适用住房（产权人获得经适房产权五年内）签订的借名买房合同以及基于非法目的签订的借名买房合同，是无效的。
二、借名买房案件纠纷是物权纠纷还是债权纠纷？
针对当事人不同的主张，法院对此认定也不同：
如：【（2022）京03民辖终6号案件中，原审原告熊某主张双方存在借名买房合同关系，原审被告马某擅自将涉案房屋出售，故以合同纠纷为由提起本案诉讼，要求原审被告马某返还首付款等费用并赔偿利息损失。】法院以合同纠纷（即债权纠纷）的处理方式判决被告应当履行合同的给付义务。
又如：【（2020）鄂01民辖终36号案件中，李某、汪某请求法院确认其与吴某某之间存在借名购买房屋的合同关系，确认该房屋的所有权归李某、汪某所有，判令吴某某腾退该房屋。】法院以物权纠纷的处理方式确认了原告的所有权，判令被告返还原物。
本质上，在房产权属确定方面，应当严格区分物权与债权不同的权利属性以及权利取得的构成要件，依法认定房产所有权归属于出名人，借名人只拥有对出名人的债权。但是关于借名买房案件纠纷到底是债权纠纷还是物权纠纷，应当以当事人的主张为基础。法院根据案件事实，依据当事人的主张，判断案件是债权纠纷或是物权纠纷，进而引用相应的法条，作出合情合理的判决。
三、借名买房纠纷中，关于“交付”该如何正确理解和认定？
论述该问题之前，笔者要对物权变动这一概念进行阐释。物权变动是指物权的发生、转移、变更和消灭，它是一种民事法律效果，由一定的民事法律事实引起的。我国对于物权变动的原则采取公示公信原则，即动产或不动产物权发生变动，都要进行公示才能产生公信力，进而发生物权变动。
房屋属于不动产，采取登记方式进行公示，未经登记，不产生物权变动的法律效果。本案中，房屋登记在黄某名下，虽然颜某实际居住，但是物权并不发生变动，颜某未获得该房屋的所有权，故需黄某配合颜某进行过户登记，房屋的所有权才转移到颜某名下，完成真正完整意义上的“交付”，不应简单机械地将“交付”理解为仅交付房屋实物。双方签订的借名买房合同中约定，黄某应当在确定的过户时间，配合颜某进行过户登记，否则支付违约金。黄某以“已完成实物交付”即履行完毕合同“交付”义务为由进行抗辩，不配合办理过户登记的行为，已构成违约。
综上，借名买房中产权归属的变动，双方约定条件成就后出名人需配合借名人办理过户的，出名人“配合（借名人）办理登记过户”是“完成交付”的前提，出名人仅交付房屋“实物”并不等于完成了合同约定的全部“交付义务”。借名人以此为由进行抗辩，法院应不予支持。本案，昌平法院即支持了笔者该观点，认为我方诉请被告配合办理案涉房屋过户登记手续，“本质上属于要求被告履行交付房屋的义务”。本案为合同纠纷，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（2022年修正）第十八条第二款关于合同对履行地点没有约定或者约定不明确，争议标的为交付不动产的，不动产所在地为合同履行地，本案在双方对合同履行地没有约定的情况下，可以由涉案房屋所在地即昌平区人民法院管辖，故裁定驳回了对方即被告的管辖权异议申请。
四、借名买房中的管辖法院是如何确定的？
民诉法对于管辖的确定体系相对成熟，就借名买房纠纷类案而言，实务中一般遵从以下规则确定管辖法院：
1、有约定的，依照约定。双方可约定管辖，民诉法第三十五条规定“合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。”如：【(2021)苏0105民初4223号案件中，法院认为，原、被告间订立《借名购房协议》，原告起诉要求被告根据协议约定配合办理案涉房屋的转移登记手续，故本案属于合同纠纷，并不属于民诉法解释第二十八条所规定的不动产纠纷。双方约定：协议履行发生争议的，双方应友好协商解决，协商不成的，任何一方均可向协议签订地南京市雨花台区人民法院提起诉讼。】本案应根据双方约定确定管辖法院，故本院无管辖权，本案应移送南京市雨花台区人民法院审理。
2、没有约定的，依照法定。双方无约定的，可根据民诉法第二十四条规定“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。”本案颜某请求合同的给付义务，也即本案为合同纠纷，可选择被告所在地法院或合同履行地法院提起诉讼。如：【（2021）京0106民初32031号案件中，法院认为，双方为合同纠纷，原告向被告住所地提起诉讼于法有据，法院驳回被告管辖权异议。又如：（2020）京0102民初35783号案件中，法院认为，双方为合同纠纷，原告向合同履行地提起诉讼于法有据，法院驳回被告管辖权异议。】
3、合同履行地有争议情况下的管辖法院确定。
部分情况下，合同履行地在实务中存在争议、难以甄别，故民诉法解释第十八条对合同履行地如何确定做了解释“合同对履行地点没有约定或者约定不明确，争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地。如：【(2022)苏06民辖终87号案件中，法院认为，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。合同对履行地点没有约定或者约定不明确，争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地。孙某持季某出具的欠条主张归还欠款，双方争议标的为给付货币，应以接收货币一方的孙某的住所地为合同履行地】；交付不动产的，不动产所在地为合同履行地。如：【(2022)京03民辖终6号案件中，法院认为，双方对合同履行地点没有明确约定，应依据民诉法解释第十八条第二款的规定依照争议标的来确定合同履行地。本案争议的合同义务为涉案房屋的交付，即争议标的为交付不动产，不动产所在地可以认定为合同履行地】；其他标的，履行义务一方所在地为合同履行地。如：【(2020)鲁01民辖终314号案件中，法院认为，本案争议标的属于其他标的，姚某作为争议履行义务一方，其所在地为合同履行地，而非办理过户的地点为合同履行地。被告住所地及合同履行地，均在姚某的住所地，原审裁定将本案移送至上海市闵行区人民法院处理并无不当。】
4、此外，民诉法还规定，一般管辖法院的确定不得违反专属管辖和级别管辖，民诉法第三十四条对专属管辖做了规定“下列案件，由本条规定的人民法院管辖：一、因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”什么是“因不动产的提起的诉讼”民诉法解释第二十八条亦有规定“民事诉讼法第三十四条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷；农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。”如：【（2020）鄂01民辖终36号案件中，法院认为，李某、汪某请求法院确认该房屋的所有权归其所有。李某、汪某的诉讼请求涉及不动产的权利确认。根据民诉法第三十四条第一项的规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。又根据民诉法解释第二十八条第一款的规定，民诉法第三十四条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。本案应按照不动产纠纷确定管辖即由不动产所在地人民法院管辖。】
/CASE
1、（2019）苏07民终238号，张祝源与李佶垠、赵连美、梁秀芳经济适用房转让合同纠纷案。
2、（2022）京03民辖终6号，马睿与熊建合同纠纷案。
3、（2020）鲁01民辖终314号，李榕、李宏远与姚沁园合同纠纷案。
4、（2020）鄂01民辖终36号，吴千叶与李建林、汪小霞，雷凯合同纠纷管辖权异议案。
5、（2021）苏0105民初4223号，李青与成九银合同纠纷案。
6、（2021）京0106民初32031号，高艺与被告孔凡平合同纠纷案。
7、（2020）京0102民初35783号，靳威与李桂英合同纠纷案。
8、（2022）苏06民辖终87号，季树德与孙小华房屋买卖合同纠纷管辖权异议案。
/LAW
1、【中华人民共和国民事诉讼法(2021修正)】第二十四条 因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。
2、【中华人民共和国民事诉讼法(2021修正)】第三十四条 下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：
（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；
（二）因港口作业中发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖；
（三）因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。
3、【中华人民共和国民事诉讼法(2021修正)】第三十五条
合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。
4、【最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释(2022修正)】第十八条
合同约定履行地点的，以约定的履行地点为合同履行地。
合同对履行地点没有约定或者约定不明确，争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地；交付不动产的，不动产所在地为合同履行地；其他标的，履行义务一方所在地为合同履行地。即时结清的合同，交易行为地为合同履行地。
合同没有实际履行，当事人双方住所地都不在合同约定的履行地的，由被告住所地人民法院管辖。
5、【最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释(2022修正)】第二十八条
民事诉讼法第三十四条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。
农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。
不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。
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