最高法院：亲属之间一方全额出资购房登记于另一方名下时房屋所有权的认定

专业规则价值张涛律师

2024-08-24

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最高法院：亲属之间一方全额出资购房登记于另一方名下时房屋所有权的认定

【导读】

《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)第二百零八条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产登记具备公示公信效力，原则上不动产物权登记人即为物权人。实践中存在实际所有权人与登记所有权人不一致的情况，应根据是否存在权属争议选择不同的处理方式，双方不存在权属争议的，依《民法典》第二百二十条第一款办理更正登记，即不动产物权人或者登记机关发现登记的错误而进行更正的登记;双方存在权属争议的，依《民法典》第二百二十条第二款提起所有权确认之诉。出现权利主张人与登记所有权人不一致的情况，双方之间往往具有特殊身份关系，如亲属、朋友等。由于当事人之间一般具有较强信任感，大多以口头形式达成所有权归属约定，在产生纠纷时，当事人往往对所有权人的认定标准及举证责任分配存在争议。实际所有权人一般会从房款的实际支付、房屋的实际使用等方面提供证据以证明其主张，而名义所有权人往往会否认所有权归属约定的存在，通过提供房屋买卖合同、产权登记信息等证据进行抗辩。

【法院处理】

首先，应审查当事人之间是否存在所有权归属协议，如果有协议，原则上应当尊重当事人意思自治，根据所有权归属协议确定不动产的权利归宿。在不存在所有权归属协议的情况下，按照下列步骤逐步分析。

其次，审查借名买房的原因。主张权利人“自甘冒险”借名买房，主要基于以下原因:替代出资、借名、抵账等。名义所有权人一般主张双方之间存在借款、赠与、抵销等法律关系，对此应当承担举证责任。在双方均无书面证据的情形下，法院应当依据常理、常情进行合理性判断。例如，当实际所有权人经济状况一般时，名义所有权人主张实际所有权人的出资为赠与就与常理相悖。再次，查明购房款实际支付情况以及贷款偿还情况。权利主张人应对其出资情况承担举证责任。法院应当结合实际所有权人出具的包括银行交易流水、刷卡记录、贷款还款记录的证据综合认定出资情况。只有在全额出资且出资系为购置不动产时才能认定出资购房人系实际所有权人。

最后，对不动产所有权认定具有实质性影响的出资因素确定后，应结合不动产的占有使用情况、装修情况、借名登记原因等，判断是否存在借名登记的客观需要或者未及时变更所有权登记的合理性因素，考察购置不动产时双方当事人的真实意图，对不动产所有权进行认定。一般情况下，不动产由权利主张人占有使用，且由其对不动产进行装修或者改造，或者即使不实际占有，权利主张人亦保持对不动产一定程度的控制和把持，才可认定不动产由其购置并取得所有权。如果购置不动产后一直由登记权利人占有使用，且权利主张人并未提出异议，通常情况下权利主张人的诉求难以得到支持。可见，占有是继出资之后，认定不动产实际所有权人的第二考量因素，可以看成“活的公示”，在物权法上的公示和“活的公示”统归一人时，一般不能推翻公示确认的权利。把握上述两点审查要素后，结合权利主张人陈述的借名登记，对于实际权利人作出综合判断。

法院在处理此类案件时，应从正常交易习惯、平衡各方利益的角度，严格考察出资情况、出资原因、占有使用情况、未登记于权利主张人名下的原因等因素进行综合把握，不能机械地适用不动产登记的公示效力，否认真实权利人的权利主张，亦不能仅凭出资确认不动产的实际权利人。

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本文来源《中国法院2022年度案例》，最高人民法院司法案例研究院编。本公众号所发布的原创文章一切权利属于署名作者所有，请尊重作者的署名权、修改权、编辑权及其他合法权益。如需转载原创文章，请注明来源“张涛律师”公众号及作者署名，需要白名单授权的请扫描底部二维码联系。本公众号原创文章、编辑文章、转载文章仅供学习与交流，不代表任何的官方解读和实践指导性建议，具体个案请咨询专业律师。转载文章如来源标注错误或侵犯到您的权益，烦请告知删除。

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