围观就是力量，你想要什么样的商业综合体？
微信号：识居
ID：ShiJuer
原作者：夯土
本文已获得授权
上一期关于虹桥天地项目的考察笔记《探？虹桥CBD商务区标杆项目——瑞安虹桥天地》，出乎意料地唤起了众多业内同行、读者的共鸣。围观就是力量，良性的互动也激发了笔者再写一个续篇跟大家汇报的热情，如果你曾经关注过本文的上篇，那请继续往下看，相信你会很有兴趣。
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商业的动线到底有多重要？
在上篇文章中，笔者从技术角度对虹桥天地进行了考察探讨，包括商业的总体布局与动线设计、商业界面、业态规划等等方面，探讨的本意是为了大家相互交流经验，并力所能及的给出善意而积极的建议。随后，接收到了如下这么些反馈：
群众的眼睛是雪亮的，可见，在商场的入口与动线设计上，确实存在一些问题。这不仅仅影响到商场的租金收益与店铺规划，更重要的是影响到顾客的消费体验与持续性，所以毫无疑问，这是一个至关重要的问题。
而产生这个问题的重要原因，便是首层空间的过于零碎。现在再去谈当初应该如何如何规划显然已经没什么意义，那在现有格局下，有没有可能存在简单易行而不需要花费重金伤筋动骨的补救方法呢？夯土还真的无聊地去思考了这个问题----把最“绕人”的节点处理掉：
这是之前的一层平面
过多的通道让人不知所措
最简单的改造方法：
说明：
1、把南北通道围合进商场中来，进一步强调内院的主入口，南面依然保留商场入口；
2、在L型阴角与南北通道上设置轻餐饮以改善冷峻的氛围；
3、同时对东西向通道两侧的业态进行调整，改为特色轻餐饮以增强通道识别性（现在很多是服装店）。
经过这些处理，不见得能有多大的改观，但至少可以一定程度上改善方向混乱、无识别性、气场过散等问题，同时保持了室内空间的完整性。
然后商场入口就会从之前的这样：
转变为这样：
1、更明确的入口（同时用连廊增加导向性）
2、更亲善的氛围（轻餐饮与内院形成呼应）
（演艺中心的1F2F增加商业性形成呼应）
其实还有其他重要动线
在上一篇文章中，笔者就指出过，其实商场动线上的问题主要集中于地面层，而虹桥天地这个项目由于得天独厚的地段优势，其实是同时具有地下一层地铁通道+地上二层空中连廊两个人流主要导入口的，为使大家更加直观，图示如下：
另外两个主要人流方向
而目前看来，
三个主要人流导入的重要性大体如下：
地面层 ≥ 地下一层 ＞ 地面二层
这个排序只是笔者的看法，街对面正在销售的龙湖天街的商铺价格从1F到3F也大约是单价10W、6W、5W/平方。而上篇文章中，笔者所遗憾的就是商场一层的价值损失过大，但是对于地下一层、空中二层与枢纽的无缝连接，是基本持肯定态度的。
地面层相较于地下一层，重要性的排序则大家可能会有不同理解 (讨论中曾与朋友谈起过香港沙田新城市广场这个案例，出地铁便是商场的L3层，也是最主要楼层；有人认为本项目的最主要楼层也应该是B1层）。而处于绿化带下面的地铁门户大厅，瑞安也是尽心打造，以后这里还可以有很多可能性与惊喜。所以，不能片面对整个项目求全责备，这也不是笔者的原意，后面将继续谈到。
但是，在具体的人流导向上，还需要进一步完善，“可望而不可及”仍是一个普遍存在的问题，不能指望每一个人都方向感一流。
不过这个就不只是虹桥天地一个项目的问题了，以后的龙湖天地等项目也会遇到一样的困惑，将枢纽人流导向虹桥CBD是政府与开发企业力推的工作之一，整个CBD区域将有260万方的地下城，相信以后这个问题会逐步完善。
专业人士的看法与局内人的无奈
作为局外人，我们都是希望一个作品越完美越好，比如下面这段评论来自某行业大佬，看法基本还是和笔者的观点接近的：
但是同时，作为建筑师，笔者是深深理解“戴着镣铐跳舞”的辛酸，每个项目都有着外人所不知晓的限制，其中就有读者留言提到了这方面：
本着厘清原委的态度，
笔者又去翻看了当初的城市设计图纸，
发现了本区域的“街坊公共通道”设计导则，
这也许是首层通道零碎的诱因？
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一个“瑞安粉”的着急
在上篇文章中，笔者就曾不讳言自己是“瑞安粉”，不是说盲目认同，而是指对于过往业绩的尊敬。持续二十年的、慢工出细活的城市旧改，不是每个开发企业都能坚持做到且做好的；业内看到的更多是急吼吼的拿地、囤地、挣快钱。上海确实成就了瑞安，但瑞安带给上海的价值更令人瞩目。
对于虹桥天地整个项目，其实在上篇文章开篇作者就提到：总体而言，虹桥天地整个项目是成功的，有理念、有情怀、用心打造、不急功近利。尤其北区更为成功，笔者认为存在不足的地方在于南区的商场。但是必须看到的是，整个虹桥天地38万方的建筑总体量，南区商场地上部分其实只有7万平方，所以，对于整体项目的评价必须尊重客观实际。
北区办公环境绿意盎然，内院营造到位，
天地业态在成本控制的同时，争取出最大的“积极”商业面积
操心派与业态建议
让笔者感到开心的是，也有“操心派”读者对目标项目提出了自己的建设性建议，比如下面这位同学，就从交通、区位、竞争力等方面写出了一篇颇长的文章，局部节选如下：
尽管笔者并不认同这位同学的结论，我觉得虹桥天地还是可以大有可为的；但是非常认可他提出的问题以及认真的态度，这也进一步激起了夯土的兴趣：如果在业态规划上真的对这个商场进行一定程度的调整，可以怎么做？
先来看看后期招商运营对于商业的魔力：
与其他建筑类型不同，商业建筑后期的招商运营在某种程度上要比设计本身重要得多，而且可以弥补很多设计上的先天不足。
再来看看虹桥天地存在哪些问题：
1、要给枢纽客源一个走过来的理由。
2、餐饮与枢纽内部餐饮要错位竞争。
3、如上篇所说，夯土还是认为主要客源得靠周边居住人口与市区周末休闲人群，商务人群与旅客人群仅能作为补充客源锦上添花。所以尽管业态大的范畴是休闲娱乐，但应更加主题化、体验化、差异化，把市区休闲人群吸引过来。
简单来说，不是要做到多高端，而是要做到好玩、好吃、别具一格。商业建筑的严重过剩与电商的如狼似虎，很可能会摧毁一切不以体验为中心的所谓高端商场；而对于具备一流的招商与运营能力的企业来说，或许能成就一个西上海的传奇，笔者对于虹桥天地项目，还是乐观的。（其实目前招商运营已经体现出实力，每到周末停车位就爆满）
比如增加人气的问题，通行的做法是增加餐饮配比，但这并不能解决所有问题。
不过可以做得有特色。
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比如我曾经幻想过，
虹桥天地要是有一家飞机主题餐厅就好了
担心同质竞争？
我的飞机主题餐厅你有么？
不仅仅是“主题营造”，
是真的可以边吃边看飞机起落，
在这面向枢纽的红色位置，弄一块大玻璃：
那就是周末带娃的好地方，
而且，这种竞争力是不可复制的。
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再来谈谈演艺中心的问题：
首先，对于演艺中心的设置，笔者是举双手赞成的，这也是虹桥天地的重大亮点和瑞安与众不同的地方，把展览与演艺带进商场，是一个极为高明的决策。同时在3F的演出大厅的利用探索上，其实瑞安已经走得很远。比如笔者考察时恰好遇到的英雄联盟网游大赛，居然一票难求。
▽GF层（传统的B1层）的各种展览：
然而1F与2F----链接地面与链接空中连廊，却是冷峻到让人有些不适，其夹在枢纽与商场之间，相当于一个空荡的门厅，昏暗的场景总让人以为走错。
这个逼格好像很适合入驻一家诚品书店？
开放式的氛围，不影响演艺中心的使用，
自带轻餐饮，与内院界面形成良好互动，
而且，现在旅客可以有走过来的借口了。
笔者在高雄还见识过一家“台铝书屋”，
甚为惊艳。其一般读者区是这样的：
儿童阅览区是这样的：
说到这里，
就发现项目还是少了一个现象级的营造，
比如文青去台北必须要看一眼诚品敦南店，
再比如前段疯传的欧洲小镇河边钢琴师，
哪怕是重庆大厦排队人满为患的小熊饼干，
总之得有一个让人去的理由，
演艺中心在位置和格调上是具有先天优势的
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继续谈谈商场的远程值机：
尽管笔者对于值机项目致以完全的肯定，但是觉得目前的位置与做法使商场整体牺牲过大。
1、摆渡车在南面主入口的回车区接上旅客即可，似乎没有必要为了这个汽车的流线而牺牲半个南面+西面的沿街面。
2、值机大厅的位置可以再商榷，如果说迎向旅客流线的话，似乎设置于地下一层迎向地铁更为合适。同时这样就解放了首层宝贵的两个沿街面，将来能与龙湖天地以及CBD主街产生良好的互动关系。而且，一层铺面真的很贵的。当然这只是脑洞大开的空想，值机还涉及到安检和货运流线，不是那么简单的。
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然后，除了餐饮、亲子业态之外，结合虹桥天地的格调与定位，可以增加部分“创意商品”业态。这对于CBD的白领群体、商旅客源以及周末休闲客源来说，应该具有一定吸引力。比如台北松山文创园大厦中的“诚品生活馆”内就集合了众多创意商家，令人耳目一新，而且还定期举办创意小集市 。
这是一家现场学习木工活的店，全套的木工工具，既锻炼了动手能力与空间想象力，又具有一股浓浓的传统文化氛围，将传统平淡无奇的木工活转变为亲子DIY，家长与小朋友都很有兴趣，完成的作品还可以带回家里当家具 。
这家是现场根据要求定制个性银饰，客户直接参与到定制过程中来，环境舒适友好，饶有趣味。
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谈了这许久，其实笔者是有私心的，就是希望这个还算近的商场能够更具吸引力。尽管现在商场遍地开花，但是在偌大一个上海，要想找到一个能持续带娃去玩的地方，还真没有。虹桥天地会是那一个吗？一个带娃老爹的苦恼。
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