英国农田价格十年涨三倍 短期行情波动或现投资窗口期

根据国际房地产顾问机构第一太平戴维斯(Savills)最新的报告显示，过去10年中，英国农田价格上涨的速度超过黄金、股票甚至伦敦地区的一些房产。目前，英国每英亩优质农田的平均价格约为8000英镑，是2006年平均价格的三倍。

出现如此大幅上涨的部分原因包括农场扩张，大城市居民移居乡村自住，作为投资产品等。其中来自伦敦等大城市居民寻求更高质量的生活，选择购买农场的趋势呈快速增长，选择投资并经营小型农场、饲养牲畜、种植自己的蔬菜水果。

同时，来自伦敦、伯明翰等大城市的高净值人士，投资拥有能够改建扩建房产的农场，作为周末或度假自住，农田则通过外包的方式委托专业人士或机构经营。

——优质田地表现超过其他资产——

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退居农场  寻求更好的生活方式

在过去10年中，城市居民为了寻求更好的生活方式，投资购买农场的需求推高了农田的价格。与喧嚣紧张的城市生活相比，越来越多英国人倾向于拥有自己的农产，自己饲养牲畜，种植蔬菜水果。

英国《每日邮报》报道，一位退休的警长AllanFlexman曾在1986年购买了一个小型的农场。最初，他曾计划创办一家专门提供木质工艺品的公司，但是在一次度假中，他和妻子却爱上了一个名为Caeglas的农场。

Caeglas是栋三居室别墅，有10英亩牧场，位于威尔士中部的Pentrebach，靠近Lampeter。Flexmans夫妇保留了一群达特穆尔羊、猪、牛、鸡、鸭子和火鸡等。  

“典型的农场买家是40岁左右，”总部设在西南威尔士的专业地产经纪公司TheSmallholding Centre的MartynBuck表示。他们通常需要一块一至五英亩的土地，来培育自己的蔬菜和水果。他们往往都具有环保意识。 “虽然西南威尔士的价格较低，但是他们需要卖掉南部的房子，同时往往要每周在家里工作几天或经营一个生意。这是一种生活方式，而不是一个生计。”

然而大部分人希望可以在靠近伦敦的地方这样做。“Wye Valley和Cotswolds能提供更好的生活还可以与伦敦保持联系，”Knight Frank的JamesPrewett表示。大部分农场主会持有10-15年，然后选择搬走。

贝德福德郡Cranfield University农产品销售的前教授Roy Hill博士和他的妻子Margaret在20多年前买下一个小型农场后，仍继续工作。

Widdale Foot是一套六居室的别墅，带有18英亩土地，靠近北约克郡小镇Hawes，这里曾是一个养猪场。他们把一栋房子改造成了自炊式度假小屋，每年以350英镑/周的价格向外出租20个星期，同时还在别墅中经营B&B。在去年妻子Margaret过世后，Roy决定以750,000英镑的价格将农场出售。

短期行情波动

第一太平戴维斯报告同时预测，尽管过去十年涨幅巨大，但接下来几年，英国农业用地价格面临一个调整期，到2020年其价值预计将下降4.1%，成为1995-2000年之后市场的首次下跌，当时价格跌幅达10%。

报告称，英国可能脱欧以及农作物价格变动等或将成为主要的下行风险。

 “英国的退出将为农场收益和土地价值造成巨大的负面影响，”第一太平戴维斯指出了离开欧盟的影响。

“预计熊市将持续三至四年，”直到大宗商品交易价格开始恢复。此外，第一太平戴维斯发现，走弱的农作物价格成为阻碍农田价格进一步上涨的主要障碍。

“根据近期市场证据，大宗商品价格的中短期与相应的农场盈利能力，我们调低了未来5年的预期，”顾问机构表示。

包括联合国（UN），国际国币基金组织（IMF）以及美国农业部在内的全球主要预测机构，对于现在到2020年的大宗商品交易价格都持有悲观态度。其他一些国家的土地市场，比如美国，由于盈利能力低，已经出现了温和下跌。

长期走势依旧乐观

由于优质农田的将持续增值，近几年价格“更加多样化”，针对英国农田的价格走势，第一太平戴维斯还表达了另一种预期。

“如果将全部有利因素叠加在一起，好价格仍是可以实现的。但是反过来，可能有很多未达到潜在预期价格农场将不再出售，”第一太平戴维斯指出。

从长期来看，第一太平戴维斯对英国农田的价格表示了乐观的态度。

他们认为，“处在历史地位的供给，有限的产量，矛盾的土地用途，所有权动机，都将在长期内支撑农田的继续增值。”

根据第一太平戴维斯的预测，短期行情的波动恰好成为农田投资的合理窗口期，下面，就跟小编一起，看看市场中在售的农场(农田+房产)都是些什么价位吧：

这栋五居室的Stock Green Farm位于约克郡Dales国家公园的边上，靠近Skipton，农场面积4英亩，带有一个独立的小屋和谷仓，售价£950,000。

位于苏格兰边境的七居室Irvine House带有近30英亩土地，售价£825,000。

TY MAWR是一栋国家二级保护建筑，曾经是一栋狩猎小屋，带有8.4英亩土地。售价£850,000。

位于Somerset的Vencroft农场，要价220万英镑。

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