【深度解读】对出租房投资者毫不留情，英国楼市何去何从？

3月16日下午，乔治·奥斯本发布的2016年财政预算案，宣布将大幅度补贴个人免税储蓄，可用于购房。同时大幅度减免资本利得税税率和小公司税费，调整商业房地产交易印花税。财政预算要点，点击阅读 【重大新闻】英国预算要点速递：大幅补贴购房储蓄，减免资本利得税，调整商业地产印花税，额外印花税按计划执行

除了一系列利好政策外，昨天的财政预算案还有两项针对出租房(Buy-to-Let)投资者的政策尤为值得关注——其一是正式确认了将于今年4月1日起，正式执行针对出租房和第二套房产交易中额外征收3%印花税；其二，在大幅度下调资本利得税税率的利好政策中，并不适用于出售住宅房产获利的资本利得。
对此，国际房地产顾问机构第一太平戴维斯住宅研究部的负责人Lucian Cook表示：“在住房需求量持续上升的背景下，对住宅房产保持原有较高的资本利得税税率，将会对接下来的租赁市场造成压力。将可能造成租金进一步上涨。”

英国全国房东协会(National landlords Association)的RichardLambert认为：“过去一年中，政府对房东的税收不断上调，显示出乔治·奥斯本对出租房房东毫不留情，不断从房东和出租房产投资者那里收取更多的税收。”

下面，小编就来着重解读一下，新财政预算按中，和额外印花税等投资者息息相关的政策动态：

延长免征周期至36个月

在昨天公布的财政预算案中，对3%额外印花税的原有预案进行了一些调整。去年12月份，财政大臣提出，如果自住房产的业主在购买第二套自住房产的18个月之内将原居住房产出售，可以向财政部要求退还额外印花税。这一提议旨在为那些有合理理由延迟出售自住房的业主提供更多的缓冲时间。

新的确定政策为，这一期间延长至36个月，同时可从去11月25日首次宣布改计划的日期起适用。这一调整将适用于那些出售主要住宅并购买新房产用于自住的情况。同时，如果你拥有一套以上的房产并打算处理掉主要居住房产，在被征收额外印花税之前，你有36个月的时间来购买新的自住房产。

在购买房产时，已婚夫妇将被视为一个整体，这意味着已婚夫妇无法通过以各自的名字持有房产进行避税。

此外，财政大臣还做出了一项调整，即已经分居并且永久分开居住，但是并未离婚的夫妻，将可避免额外印花税。

取消15套以上房产豁免权

从4月起，任何人购买用于出租的房产或第二套房产，均需缴纳额外3%的印花税。而且，在昨天财政预算报告中，乔治·奥斯本否定了在去年底提出的“通过公司购买超过15套房产可以豁免额外印花税”这一豁免政策。这意味着任何投资者，无论是公司还是个人，即使购买超过15套以上的住宅也将无法免缴额外印花税。

这一豁免政策的删除，使得针对第二套或出租房产征收额外印花税变得更为严格，同时堵住了一部分购房者希望通过以公司名义联合购买多套房产来避税的退路。

财政预算报告指出：“政府认为，对房屋供应的整体影响并大，对于企业投资者以及潜在的业主，住房开发仍保有吸引力。”

“政府已经认识到需要向住房市场提供更加广泛的支持，比如，通过政府牵头的项目增加住房供应。”“同时，政府还意识到目前灵活的土地交易印花税系统适用于房产市场中的重要投资者们。鉴于此，政府决定对所有房产买家一律适用额外印花税，且不对大型机构投资者给予豁免权。”

奥斯本表示，额外印花税的收入将用于支持地方政府经济适用房建设项目。

如何确定交易是否适用高税率？

凡是除主要居住房产外同时拥有第二套房产，以及购买额外房产或对现有并不居住的房产进行更替的业主们，都将被认定“适用于额外印花税政策”。

这意味着，如果你已经持有“出租房”Buy-to-Let资产组合，或拥有第二套房产，但是你计划为自己购买一套新的自住房产并将旧房子出售，那么则不需要缴纳额外印花税。最终的衡量标准取决于，在交易结束后，您名下总共的房产数量。具体判定过程，可参考下图：

如何确定交易是否适用高税率？

下调资本利得税税率

与额外印花税一同对出租方投资者当头一棒的，是将住宅房产从资本利得税下调中踢了出去。房东们在出售房产时，仍要按照原有较高的资本利得税税率交税。

昨天，新财政预算按公布将对资本利得税的税率进行大幅调整，将高税率从28%下调至20%，基本税率从18%下调至10%。但是，奥斯本随后公布，这一调整并不适用于住宅房产的资本利得。在出售住宅房产时，将仍延续目前的税率，40%个人所得税人士出售房产的资本利得税税率仍为28%，20%个人所得税税率人士，仍然按照18%的资本利得税税率征收。自住房产出售获利，仍然豁免资本利得税。

早在预算案公布之前就有传言，针对资本利得税的调整将促进房产投资者们出售房屋，从而释放出更多房源并帮助与高房价斗争的购房者们。Lentune Mortgage Consultancy的抵押贷款经纪人Stuart Gregory认为，如果将资本利得税减免政策拓展至出租房产，将鼓励更多投资者出售房产。“这将增加市场中的房屋供给量，”他补充道。 

英国皇家测量师学会(RICS)的前主席，伦敦某地产顾问机构的Jeremy Leaf表示：“房东出售房产时不适用减免后的新资本利得税税率，是财政大臣试图避免房价暴跌。由于对出租房投资的税收加重，可能已经有很多房东准备好了出售房产，如果这时还能享受到CGT减免，更将刺激一大批房东抛出手里的房子。虽然这的确有助于更多房源进入市场，但是大批量的抛售，可能会导致房价暴跌。”

抵押贷款经纪人和地产经纪人则指出，此举最终会通过高昂的房价对首次购房者造成伤害，紧接着就是租客们，因为房东会通过提高租金来挽回损失。 

贷款利息免税的限制政策

此外，针对“出租房”贷款利息免税额的限制也将对房东们造成打击。按照现行政策，任何拥有出租房产的房东，用于支付出租房的银行按揭利息，可以从房租收入的个人所得税中免于交税。对于很多个人所得税税率达到40%或45%税率的高收入人士而言，这项税收减免的幅度也高达对应的40%或45%。英国政府将限制出租房按揭利息免税的税率，从2020年开始，所有房东的免税税率统一限制在20%。该政策由财政大臣乔治·奥斯本在去年7月的财政预算案中公布，并将于2017年4月开始，并通过4年逐步实行。

对出租房房东和多套房产的业主们而言，额外印花税意味着什么？

目前，房地产成交价格中的12.5万英镑不用缴纳任何印花税，成交价格从12.5万到25万之间的部分按照2%税率计算，25万到92.5万之间的部分税率为5%，92.5万到150万之间的部分执行10%的税率，房价中超过150万的按照12%缴纳印花税。

以购买一套价值20万镑的第二套房产为例：

在4月1日前，需缴纳的印花税为1,500英镑

从4月1日后，房东需要对首个12.5万镑缴纳3%的印花税，12.5万-25万之间部分税率上调至5%。总计需缴纳印花税7,500英镑，是过去的5倍。

然而，这一变化影响的是任何一位购买第二套房产的买家。其中也包括家长为孩子购买房产或一方以后房产的情况下，夫妻共同购买房产。 

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