【深度分析】伦敦地铁夜车开通有望，沿线房产投资必备信息

2016-03-04 UKPIWeekly 英国房产周刊

在搁置了三个多月后，伦敦地铁夜班车终于传来喜忧参半的消息。伦敦地铁司机工会于3月1日宣布，有84%的会员支持有关薪资和工作条件的新建议，取消之后的罢工，以及接受夜间服务安排。但是，紧随其后，伦敦地铁维护工人工会再次因不满夜班车薪资条款，威胁罢工。之前，伦敦地铁工人进行了多次罢工，反对原定在去年11月开始的伦敦地铁夜间服务。

围绕着地铁夜班车的争论不停，但针对房地产投资者，如何沿计划开通的夜班地铁线进行房产投资，相信下面的文章一定有所帮助。

去年6月22日，伦敦市交通局宣布，计划开通五条线路的夜班地铁服务。这五条线路分别为Jubilee、Victoria、Piccadilly、Central和Northern地铁线。

按照伦敦市交通局关于交通便利程度和房价的关系研究显示，通勤时间每减少5分钟，平均房价就高出约10万英镑。因此，任何一条加开的夜班车、新修的地铁所节省的旅途时间，都将以房地产价格上升的形式兑现。

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初期开通夜班车的线路，将局限在每周五和周六两个夜晚，如果运营成功，将会考虑其它夜晚或其他线路的通宵服务。

其中Jubilee、Victoria、Piccadilly、Central四条线路的夜班车为每小时六班，Northern线每小时为8班车次。

具体细节是：

Jubilee and Victoria lines全线运营，每10分钟一趟车；

Central line，White City和Leytonstone站之间，每10分钟一趟车；Ealing Broadway到White City、Leytonstone到Loughton/ Hainault之间，每20分钟一趟车。其它区间暂不运营夜班车。

Northern line，Morden和Camden Town之间每8分钟一趟车；Camden Town 和High Barnet / Edgware之间每15分钟一趟车。其它区间暂不运营夜班车。

Piccadilly line，Cockfosters到Heathrow Terminal 5每10分钟一趟车；其它区段暂不运营夜班车。

伦敦交通局预计，从半夜00:30到凌晨6点，将会有18万人次乘坐夜班车。和公共汽车相比，平均节省时间20分钟，最多能节省60到90分钟的旅行时间。平均节约的出租车费用为18英镑，最多可达110英镑。

夜班车的开通，将为伦敦经济增添3.6亿英镑的产值，增加2000个就业机会，其中1700各岗位直接产生于餐馆、酒吧、剧场、夜总会等娱乐服务场所。

当伦敦成为不夜城，经济向好，夜班车地铁沿线的房产将更加抢手。我们《英国房产与投资周报》小编们通过对五条夜班地铁沿线的房产行情进行简单分析，并将持续关注行情变化。

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Victoria线
一路凯歌到天亮
建于上世纪60年代的维多利亚线地铁曾是伦敦50年来第一条全部使用新列车的线路。它覆盖伦敦交通1、2和3区，就每英里的平均旅客数来说，维多利亚线是众多线路中最为密集的线路，每年输送2亿名乘客。此外，它还是唯一一条全部在地面以下运行的主干线路。
在Brixton居住，在伦敦西区的地产公司工作的Gemma Shah对《英国房产与投资周报》的记者表示：“我将维多利亚线称为伦敦的宝蓝色腰带，从Brixton上车到Oxford Circus只需要13分钟，而且我还可以找到座位。”此外，她还表示购买现在这套两居室花园公寓就是看中其位于维多利亚地铁线之上。“我有很多朋友都住在泰晤士河北岸，从Brixton过去也只需要25分钟。”
Brixton是地铁维多利亚线周边众多房产热点区域之一。Electric大街的市集更是为周边的居民提供了丰富优质的食物选择。
Vauxhall是维多利亚线在泰晤士河南岸的第一站，也是伦敦最大规模重建项目的核心。未来，面积450英亩的九榆新区项目将打造一个全新的河畔居住区。
Finsbury Park也是维多利亚线上房价较低且交通便利的地区。新建的公寓项目主要吸引的是那些希望感受到都市节奏的单身人士或情侣。
如果不考虑它粗犷的形象，Tottenham Hale还是一个值得关注的区域。重建工程将使这里焕然一新，目前这里还是伦敦三区内房价最低的。除了这里，还能在哪个地方买到15万英镑一下的单身公寓或花费不到35万英镑购买一套三居室维多利亚时代的别墅，且距离伦敦西区或金融城只有不到20分钟路程？
Walthamstow也是一个相当好的选择。目前这里的房价相对较低，且多为维多利亚和爱德华时期的房产。镇中心的改造工程将新建酒吧和快餐店等配套。

Northern线
连通南北伦敦
在伦敦地铁网络的275座车站中，位于泰晤士河南岸的车站仅有30个，并且仅有一条深入伦敦南部的地铁线Northern线。由于Northern线将伦敦南北两端最便宜的区域以及泰晤士河南岸与伦敦西区和金融城这些主要就业中心向相连接，地铁Northern线最主要的乘客都是年轻的伦敦人。
作为一条经验，泰晤士河北岸的房价远高于南岸，但是受部分地区崛起的影响，南北两岸地房产间的“价格差”已经远小于5年或10年前。10年中，平均房价上涨了189%。
《英国房产与投资周报》发现特别是SE1区域，由于拥有河景一直以来都是关注的热点。该地区公寓的价格就远高于泰晤士河北岸同位置房产的价格。
此外，Balham和Tooting也表现出巨大的增长势头，在过去十年中上涨了114%。同时，Clapham这些中等水平的区域的价格已经可以与泰晤士河北岸的Kentish Town 以及 Tufnell Park相持平。
有些人也许会怀疑，南岸永远无法赶上北岸。然而，像Stockwell这样的区域，已经受到中心城区房价涨势向外蔓延的影响。只要拥有足够的耐心，这里无疑是一个购买、投资的不二选择。
或许，地铁线的另一重大升级将于2018年完成，届时Northern线的延长线将把伦敦最大的重建项目，面积450英亩的九榆新区并入地铁通勤网络。
从Kennington到巴特西（Battersea）间将增设Vauxhall和巴特西电站（Battersea Power Station）两座地铁车站。此外，远期目标则是将Northern线向西延长至全英国最忙碌的火车站Clapham Junction。即将建成的Vauxhall站所带来的积极影响同样会蔓延到Kennington和Oval。
北部：潜力增长区域
对于那些追求稳定的人来说，泰晤士河北岸还是更具吸引力。虽然地方舆论还是会向Islington的中心地带倾斜，然而对于Hampstead和Highgate这些伦敦北区区域的吸引力正在增加。
地产专家对《英国房产与投资周报》记者表示：“伦敦南部的基础设施建设正在升级中，但是对于在金融城和伦敦西区工作的人来说，住在伦敦北部还是更加方便。”从Highbury到Hampstead，从Angel到Camden，吸引了银行家，律师和中产阶级这些认为北部比南部更为便捷的群体。
年轻创意群体更乐于居住在金融城边缘，即Old Street与King’s Cross中间的区域。由于高科技公司和创意公司的快速发展，这片区域将形成一个所谓的“硅谷岛”。在金融城工作的年轻人和Shoreditch区的设计师们是这个区域的主要居民。因为这部分群体钟爱新建的现代化公寓楼以及那些可以步行去上班的区域。
未来Kentish Town将新开一所法语学校，吸引将新一代伦敦人的目光。首都地区最好的当代美术馆之一Zabludowicz Collection也正式对外开放，著名的摄影师Ian Rankin的工作室也位于该区域。

Jubilee线
为东部船坞新区添翼
作为伦敦最年轻的地铁线路，Jubilee线于1979年启用，是伦敦唯一一条与所有其它地铁线路交集换乘的线路。
Jubilee线开通夜班车，将对其穿越的伦敦沿线尤其是东部船屋码头区的大片新建住宅区有强力提振。如果说东部各大楼盘是伦敦的新生虎仔，横贯城铁和Jubilee线夜班车，将为东区添翼，促其高飞。
从伦敦西北郊区一路南下到闹市区，途经高档名牌商业街Bond Street、距离英国女王白金汉宫最近的Green Park站、英国议会大厦地下的Westminster站、伦敦西南火车枢纽站Waterloo、伦敦东南火车枢纽站London Bridge、伦敦东部金融城金丝雀码头、伦敦新兴娱乐休闲购物中心O2站点North Greenwich，以及2012年伦敦奥运会主场所在地的Stratford。全线共有27个车站，其中13个设于地底。线路在地铁图上以银灰色代表。
Jubilee地铁线途经的东部站点中，Canada Water、Canary Wharf、North Greenwich、Canning Town以及West Ham和终点站Stratford都有大面积的工业废地等待开发。这些区域的房价在伦敦属于低洼区域，今年的众多新楼盘项目，将为沿线带来生机。
据《英国房产与投资周报》了解，其中在North Greenwich，由香港亿万富豪郑家纯(Henry Cheng Kar-Shun)投资的伦敦皇家格林威治区格林威治半岛(Greenwich Peninsula)属于伦敦最大型的综合住宅区。格林威治半岛项目占地1400万平方英尺，沿着泰晤士河绵延1.4英里。按照计划，该项目将提供1万套住房，还有商店、酒店和学校等各项综合设施。
途经世界奢侈品汇聚地、英国皇室宫殿、国家议会大厦、世界金融中心、国际娱乐演艺重地等的Jubilee地铁线，每天乘坐穿行的时尚先锋、政客金领、球迷歌迷们，夜班车的开通将伦敦变成不夜城。

通往国门的

Piccadilly线通宵运营
线路从伦敦北部开始，穿越伦敦中心并连通西部地区的Piccadilly线由于途经伦敦众多知名旅游景点，也被称为旅游路线。其中重要地标、景点包括南肯辛顿地区的各个博物馆，白金汉宫，皇家公园，伦敦西区和全欧洲最繁忙的机场：希斯罗机场，以及欧洲之星始发站圣潘克拉斯火车站（St Pancras）。
对年轻买家来说，坏消息是Piccadilly线几乎涵盖了伦敦市区内最昂贵的地段，比如骑士桥（Knightsbridge），然而好消息是，Piccadilly线向外可以到达伦敦外围地区，那些地方的房价相对便宜，如Turnpike Lane和Wood Green就是3区内的优质投资区域。
对于每天都要通勤的乘客来说，将于2020年完成的伦敦地铁Piccadilly line的改善工程绝对是个令他们兴奋的好消息。届时全新的无人驾驶空调列车将投入使用，此更新可提升60%产能（每小时多运送超过20,000乘客）并缩短旅程时间，于2018年横贯。
通车后，许多搭乘Piccadilly line去往希斯罗的乘客将更乐于改乘横贯铁路。这也将为地铁蓝线的乘客能带来实惠。
Piccadilly 线另一重要的改变是明年将在Turnham Green增加一个永久的车站。当地居民Jo Sensini 表示：“我就住在这个地方，未来从这里到中心伦敦可以节省20分钟。
每天在站台上等District line都是间令人沮丧的是，因为Piccadilly line的列车只在这里经过却不停车。”复杂的十字路口是Turnham Green的一大问题，这导致Piccadilly线的列车只能在每天早晨和深夜提供服务。全天候的通行服务无疑将拉高该地区房价。曾经繁荣的小镇也将在轨道交通的带动下复活。
第一太平戴维斯的总监Lucian Cook 表示：“从1区跨入2区，房价的可负担性会出现一个质的飞跃。分别从Earls Court 或King’s Cross这两个1区最后一站向外延伸一站地铁的距离，房价都会下降约40%。”
Hatton Cross是Piccadilly线向西，最后一站，也是伦敦西部最后一个真正意义的住宅区。目前，位于海德公园附近的一栋房产相当于Hatton Cross地区10栋房产的价格。

伦敦最长地铁

Central线焕发新生
夜班地铁启动在即，全长74公里、开通运营了114年的伦敦Central地铁线的夜色将焕发生机。链接伦敦市中心金融核心区和主要商贸娱乐区的Central地铁夜班车的开通，将对金融城通宵达旦关注世界行情的金融职业人士和娱乐区夜吧流连忘返的公子靓女们提供24小时的便利。
在全长120公里的伦敦横贯城铁(Crossrial)开通之前，Central线是伦敦最长的地铁线路，也是目前横贯伦敦东西的主线路，沿途经过英国西部铁路枢纽站Ealing Broadway、伦敦时尚住宅区诺丁山(Notting Hill)、国际商业区牛津街、英国中央银行为核心的金融区，向东继续途经2012年伦敦奥运会主会场Stratford，并继续向伦敦东北延伸。
据《英国房产与投资周报》从相关部门获得的数据表明，夜班车的运行，对于居住在Central地铁线沿线伦敦东、西远郊的乘客可谓重大利好。对于远程的乘客，相比乘坐夜班公共汽车，最多能节省60到90分钟时间；节约的出租车费用最多可达110英镑。
Liverpool Street站是Central地铁线途径的唯一一个火车枢纽站，也是Central地铁线乘客往来伦敦金融城最主要的进出站。
Central地铁线共有49个站点，最西段从传统的中产居住区West Ruislip出发，到达最东端的Epping站。Epping站是地铁站点中位于伦敦大外环高速公路M25之外仅有的五个站点之一。
沿途平均房价最低的位于Leyton，约22万英镑，最高的位于Holland Park，平均244万英镑。地铁沿线的房价从市中心开始，相对平均地递减，其中西部的Ealing区域，更是伦敦的传统富人聚居区之一。
地铁西部沿线，有幽静的郊区田园村镇，有交通枢纽要道，居民就业率、印巴裔居民比率高于全英国的平均水平，伦敦市中心和希斯罗国际机场是居民两大主要就业区。