警报响起： 欧盟公投已经对楼市造成影响？

英国是否将继续留在欧盟的全民公投将对英国楼市以及个人的投资行为产生什么影响？一份针对掌管着上亿数资产的国际大额投资者人士的调查已经开始预警。

国际大型顾问服务机构毕马威（KPMG）日前对管理着价值超过4000亿英镑资产的全球25个地产投资机构进行了调查，结果显示，有三分之二的人认为脱欧将导致这些机构在一定程度上对英国房产及房产公司投资的减少。大家一致认为，与稳定的后脱欧时期相比，初期的不确定性将可能对英国的房产市场造成更加直接的损害。

“由于欧盟公投在即，房产界对在英投资表现出明显的紧张情绪，”毕马威公司房地产负责人Andy Pyle表示，“在当前的不确定时期，大型投资机构更愿意按兵不动。”

Pyle也认为，更重要的风险是潜在的社会影响，如果缺乏投资，将对房屋建造率造成打击，加剧住宅危机。

该调查体现出来的基本讯息显示，脱欧可能会延长英国房产行业投资者与开发商的不确定性，这将对新建住宅供应量造成危害，并由此拉高房价，据Halifax的数据，2015年英国的平均房价已经上涨了近10%。

 “我们被告知：‘欧盟未设置成员国家脱离的程序，这将使脱离谈判的过程变得很复杂冗长，’”一位基金经理表示，“这一定会影响短期行情。”

不确定性困扰市场

Grosvenor Group的执行董事Mark Preston在接受英国《每日电讯》采访时表示，非常难以理解英国政府为什么会进行欧盟公投，无缘无故地给市场增添不确定性：“根本就不应该有这样一次公投，这表明我们的政治家们缺乏政治主见”。

“我们是在冒险，就像针对苏格兰问题的公投一样愚蠢。选民往往根据投票前一周的新闻资讯和投票时的主观情绪为依据投票。正是这种不确定性造成的损失最大，”MarkPreston补充道。

国际大型房产经纪公司第一太平戴维斯（Savills）警告，英国的住宅和商业投资市场在欧盟公投前期“被抑制”。皇家特许测量师学会（TheRoyal Institution of Chartered Surveyors）也表示了相同观点，指出公投将导致“市场产生一定程度的不确定性，让买家持币观望，这会使多行业产生负面影响。”

传统上，大选会在某种程度上对房产销售造成麻痹效果，尤其是伦敦的豪宅市场，因为买家更多权衡的是是否要购买投资房产，而不是简单的通过搬家获得更多住房空间。比如，去年大选前市场对工党豪宅税的担心，导致大选前投资者购买房地产的行为几乎停滞。

对Hamptons International和Jefferies的调查发现，大选前交易放缓，但是一旦投票结果确定，其后的六个月内价格出现大幅上涨。

根据历史行情的分析发现，平均而言，每次大选前12个月价格略低4.9%，而大选后12个月的价格略高8.6%。

其原因在于，压抑的需求在投票之后得到了释放。但是针对欧盟公投，如果后脱欧时代的不确定性打击了投资者和买家的信心，受抑制的供给，房价可能会进一步走高。

可供参照的苏格兰公投

对于公投，最近的一次可以参照的便是苏格兰是否独立的全民公投，它同样对市场造成了打击，尤其是豪宅。2014年8月，也就是苏格兰公投前一个月，其房产销量与传统的季节趋势相比低了8%。

房产顾问Carter Jonas的首席执行官Mark Granger表示：“在苏格兰独立公投前，我们看到很多租户和投资者都推迟了他们的决定。随着欧盟公投的临近，我们预计会出现一个类似的‘观望”形势，这可能会影响市场情绪和行为。”

最近，莱坊发出警告“2014年苏格兰公投的经验表明，随着投票日期的临近，我们应该预料到房产市场活动的放缓。”

然而，Hometrack的调研总监Richard Donnell表示，这个短暂的窗口“可能造成的破坏性肯能小于苏格兰的公投，当时辩论主要集中可能对就业造成的影响以及苏格兰经济。欧盟公投带来的负面影响可能不会很大，但会产生一定影响，尤其是考虑到针对买房出租投资者实施的新印花税变化。”房产经纪公司Countrywide的研究部总监JohnnyMorris也表示赞 

对伦敦豪宅又一打击

公投的不确定性以及可能的脱欧，已经在伦敦核心区豪宅市场酝酿着危机。这不仅仅是关于销售数量，还涉及到供给与投资者对市场是否受到威胁的信心。目前，针对低迷的市场大量的在建高档公寓已经造成了供给过度的担忧。

毕马威进行的调查发现，66%的房产专家认为脱欧将对进入英国的投资造成负面影响，英国作为避险天堂的观点也将受到打击。

此外，额外印花税政策将对机构投资者造成负面影响。很多业内人士认为，这将对新兴的私人租赁行业造成阻碍。

莱坊研究分析称，伦敦中心房产投资者中有49%为外国人。Berkeley集团的总经理Rob Perrins表示，他担心脱欧将可能阻碍进入伦敦的投资，“为了维持影响力，我们必须保持与欧洲的联系，留在欧盟比脱离好的多。”

住宅开发融资提供者Urban Exposure的首席执行官Randeesh Sandhu表示，脱欧可能影响高端市场的投资，以及出租房投资产业：“不确定性将对流入英国的资本造成负面影响。很多开发商都由海外资本投资，其中一些可能希望在投资前观望市场情况。”

仲量联行高管分析表示，即使投票结果是留在欧盟，该公司预计英国房产投资量“由于公投前的不确定性，在2016年仍会下跌”。然而，一些被压抑的需求可能会被推迟至2016年底，届时出现激增。 

供应危机加剧

英国高端房产开发商Berkeley集团的主席Tony Pidgley表示，脱欧将加剧供应危机。由于住宅建筑行业依靠大量来自欧盟的雇员，他认为“离开”欧盟将对公司造成不利影响，“我们承建商雇用的14,000名建筑技工中有50%来自东欧。脱欧将使局面变得大不相同。”

凯投宏观（Capital Economics）的经济学家Hansen Lu表示：“固然，根据2011年的人口普查，从事建筑施工的人口中仅有10%是外来人口，尽管考虑到劳动危机的趋势，目前这一数字可能接近12%。”

“然而，对熟练工的培训需要花费数年，移民是满足现有劳动力短缺的最简单途径。因此，如果与现有的劳动力短缺综合考虑，脱欧将对住宅开工造成持续的抑制作用。”

Jefferies的Anthony Codling也赞同这一观点。“如果我们投票离开欧盟，同时英国的汇率走低，对于海外劳动者的吸引力将减小，他们可能会选择离开英国。因此可能造成熟练工的减少，如果建筑技工短缺严重化，将迫使房价上涨。带来更加严重的供应危机。”

然而，这反过来可能对陷入停滞的豪宅销售造成积极影响。Sandhu先生表示：“英镑已经贬值，将意味着国际投资者可以以更低的价格买入英国房产。这种资本流入可能弥补那些正在观望的投资资本。”

大部分房产专家认为，公投引发的焦虑以及脱欧的不确定性将是短暂的。但是，随着明年一月可能出现的加息、中低档的普通居民住房供应严重短缺将会成为真正的问题。这一系列不利因素将掀起更大的房产危机。

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