2017年英国楼市权威预测,对海外投资者有哪些影响(另附一周要闻回顾)

2016年全球政经局势变幻莫测，让全球的投资者都更加谨慎。根据国际房地产顾问服务机构第一太平戴维斯(Savills)12月初发布的2017年市场预测报告显示，由于英国房地产市场的透明度极高、产权的法律保障、以及房地产的保值增值的特征，国际政局的不确定性，更能凸显英国房地产的避险功能，尤其是伦敦和周边市场将受益。

尽管业界普遍预计2017年的英国房价增速将放缓，但英国物业仍被视为安全的投资。第一太平太维斯在最新的报告中预测，英国平均房价预计将在2017年处于停滞状态，随后稳定上升。2018年上涨2％，2019年上涨5.5％，直至2021年涨幅将达到13％。该报告还预测，购房成交量将在未来两年内下跌16％，到2021年恢复至2016年水平。该报告建议私人投资者可以考虑伦敦通勤带和大学城周边的项目。

针对英国住宅市场，第一太平戴维斯的报告要点如下：

•在接下来的两年里，平均房价的增幅将下降。受历史最低水平的按揭利率等利好因素，将很大程度上支撑房价增长。英国平均房价将在未来五年上涨约13%，其中英格兰东部地区将上涨19%，英格兰北部和苏格兰地区平均涨幅约9%。

•由于英国公投脱欧以及额外印花税双重影响，豪宅市场在2019年前将处于低迷状态。但是，在2021年之前的五年里，豪宅市场的表现很有可能将超出楼市的平均行情。

•在未来两年里，英国房地产的成交量或将下滑16%。交易量将于2021年恢复到2016年的水平，不同的购房群体受影响的程度不同。受成交量下滑影响，出租房产的需求量将持续上升。

•伦敦通勤圈和大学城镇的房产将会持续受投资者追捧。因此伦敦通勤圈房产价格将进一步上涨；英国的大学城镇的出租收益和房价也将表现好于周边区域。

对海外投资者的影响

汇率方面：

·英镑汇率仍将低迷一段时间，对海外买家而言相当于英国资产有大幅折扣。

·部分资产的租金收益率不太有吸引力，尤其是需要将收益转换成其它币种的投资者。

税收方面：

·额外印花税等税费，意味着海外投资者将更加在意房地产的投资价值和增值潜力。

·世界主要国家针对海外投资者购房的税收不断增加，意味着英国房产更具投资优势和价值。

·投资者需要密切关注国际政局的变化，尤其是海外直接投资、贸易政策等方面的变化。

其它方面：

·英国国内投资者的需求量较少，对海外投资者明显有利，尤其是购买大型开发项目的房产时，议价能力和购买竞争力上，更有优势。

·相对低迷的交易量，或许会影响房地产的流动性。但是，由于英国市场十分的透明，或将带来等多的投资者，从而维持健康的流动性。 

英国房地产更多要闻回顾：

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11月租房成交量增长6.8％

可供出租房屋数量下降

据Property Partner最新数据，11月伦敦市区租房成交量上升6.8%，连续两个月持续上升。与此同时，可供出租房屋数量下降1.2％，租房市场供求关系受影响。今年10月，伦敦平均租金下降了3％。超过半数的伦敦市中心地段可供出租房屋数量下降，西南的金斯顿受影响最严重，下降12.3％。Barking & Dagenham和Kensington & Chelsea，分别下降了10.7％和10.4％的。英格兰地区11月租房市场十分活跃。其中布里斯托和南安普顿的租房供应量分别上涨162.7％和108.2%。 (Property Partner)

 伦敦市中心租房成本下降

租客看房人数增加两成

据房产服务机构Knight Frank的数据，伦敦市中心大部分黄金地段租金下跌，租房比原来更加划算。租金方面，Riverside下降最大，为9.3％，其次是Hyde Park(-9％)，Marylebone(-8.8％)。然而，国王十字区和Tower Bridge的年租金增长依旧向好，分别为0.3%和0.1%。截至11月，伦敦市中心三个月内达成的租约数目较2015年同期增长23.2％。尽管圣诞假期前市场温和放缓，但伦敦市中心地段的看房人数和新增潜在租户较2015年同期相比分别增加18.4％和7.8％。(Knight Frank)

秋季报告兴建住房政策启动

重点兴建住房城市名单公布

近日，英国政府确认了一项为全英各大主要城市提供超过2,000套新建住宅、投资额达数4亿英镑的新方案。据悉，该方案将建成2,062套新建住宅，其中重点建设城市包括曼彻斯特的995套，利兹的744套，伯明翰的323套。该方案将成为英国最大的私人投资项目，其中4500万英镑资金将来自政府11月的秋季财报中新提出的Home Building Fund，作为这些新建住宅项目的启动资金。(Propertywire)

香港私募地产基金1.55亿镑

买下Freshfields总部大楼

12月8日，香港私募地产基金——联懋国际(Joint Treasure)斥资1.55亿英镑(约合3.62亿港币，13.4亿人民币）买下英国富而德律所(Freshfields Bruckhaus Deringer)总部大楼（65 Fleet Street, EC4）。该交易是最近一个月内，香港资本在伦敦商业地产市场中的第5笔交易，也是近期金额最大的一笔。联懋国际是一家总部位于香港，专注全球房地产投资的私募股权公司，代表香港一些主要的家族投资者。(Costar)

出租房成交量下降六成

房东投资者短期内难返市场

据房地产代理Haart的数据，截至11月的一年中，英格兰和威尔士地区买房出租（BtL）房产成交量下降了63.7％，仅10月份就下跌了8.2％。伦敦地区，改数量下滑了40%。

分析认为今年4月起执行额外3%印花税新政是导致交易量下降的主要原因之一。3月份时交易量曾大幅增加，随后急速下降。Haart首席执行官Paul Smith表示：“在短短12个月内，BtL的大幅减少令人担忧，房东们已明显退出市场，短期内不会重返市场。” (Haart)

李锦记伦敦金融城置业

全面开拓英国市场

据英国媒体CoStar消息，在海外华人市场经营非常成功的酱料巨头李锦记正式加入中资英国买楼大军，斥资3700万英镑(约合3.62亿港币，3.2亿人民币)买下了位于伦敦金丝雀码头金融城(Canary Wharf)的写字楼物业3 Harbour Exchange。该写字楼建筑面积共9万平方英尺(约合8362平方米)，租客包括英美烟草和汇丰银行。此次收购也是李锦记强化海外市场的重要布局。(CoStar)

房价年增速8个月来首次增长

据Halifax最新数据，11月份英国房价年增长率出现8个月以来的首次增长。与一年前相比，房价上涨6%。这意味着，一套普通英国房产的平均价格为£218,002。与之不同的是，其竞争对手Nationwide的给出的房价年增长为4.4%。与10月相比，房价增长0.2%，截至11月的3个月中与前一季度相比，增长了0.8%。今年3月时，房价的年增长曾达到10%。(BBC)

RICS预计明年楼市成交放缓

皇家特许测量师学会（Rics）预计，可出售房屋的缺乏将导致明年起英国楼市交易放缓。

同时，Rics的调查显示潜在买家的询盘量有所增长。相对更少的可出售房产与更短的销售周期意味着买家的可选范围变得更小。因此，Rics强调供应短缺将成为目前市场的主要特点。Rics首席经济学家Simon Rubinsohn表示：“成交量放缓不仅仅影响楼市，还将直接反应消费者的购买力平均价格。” (RICS)

伦敦高端楼盘销售低迷

受额外印花税和脱欧的双重影响，伦敦500万英镑及以上豪宅的销售陷入低迷，几乎处于“完全停滞”状态。通过对英国土地注册署数据的分析，报告发现截至10月的过去半年中，仅有9套价值超过500万英镑的住宅完成交易，与去年同期相比下滑83%。价值超过1000万英镑的住宅成交量从61套下跌至15套。这些数字与2008年金融危机时相比，更加低迷。(Evening Standard)

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