【最新】港资再次高溢价购伦敦金融城写字楼,比卖方要价高出4.8%

据英国媒体《房产周刊》报道，一个香港私人投资者以2.85亿英镑买下伦敦金融城70 Gracechurch Street大厦。该交易的净初始收益率为4.2%，成交价格高出卖方Legal & General最初开出的2.72亿英镑，溢价达4.8%。

该交易标志着香港私人投资者在英国的首次投资，也显示出港资对伦敦优质商业地产的持续看好。尤其是进入2017年后，香港资本在伦敦金融城写字楼市场中表现活跃。 

就在今年7月末，总部位于港资的李锦记健康产业集团成功击败其它竞标对手，以12.825亿英镑(约合113.4亿人民币)的价格买下了伦敦老金融城地标建筑20 Fenchurch Street (Walkie Talkie对讲机大厦)的所有权。该交易同时刷新英国单栋房地产交易记录、中资海外房地产投资记录。按照12.825亿英镑的成交价，该大厦的租金回报率仅为3.4%。其中，Land Securities持有大厦50%股份的所得6.41亿英镑，远远超出今年3月份该公司对该大厦股份的估值5.675亿英镑。 

图说：“对讲机大厦”以其空中花园的美景著称

此次香港投资者买下的70 Gracechurch Street大厦共215,000平方英尺，其中金融城地区Marks & Spencer’s旗舰店占据了大厦中的90,000平方英尺空间，位于大厦一层。此外，该大厦的租户还包括保险公司XL Group。

本次交易中，第一太平戴维斯(Savills)是香港买家的代表。

图说：伦敦金融城70 Gracechurch Street大厦

Marks & Spencer’s的租约占据了大厦租金收益的30%，目前还有10年的租约未到期，而XL Group的租约将持续至2028年。

图说：蓝色为70 Gracechurch Street大厦

70 Gracechurch Street大厦位于伦敦金融城众多摩天大楼的环绕之中，同时该大厦还为其新主人提供了一个多达600,000平方英尺的开发机会。

2013年，养老金巨头L&G代表其年金基金Moritz Group手中以2.02亿英镑买下该物业，当时该大厦已在市场中等待了2年多。

2011年4月，70 Gracechurch Street大厦通过DTZ以约2亿英镑的价格寻求出售，初始收益率为5.3%。该交易也是当年伦敦非公开市场中最大一笔交易。

延伸阅读：

上半年交易活跃，亚洲买家助英国重回欧洲商业地产吸金榜首

尽管受脱欧等因素影响，伦敦地产行业的交易保持活跃。第一太平戴维斯(Savills)最新统计显示，2017年上半年，伦敦金融城的商用物业投资额度达到49.8亿英镑，比去年同期上涨17%。报告称，上半年共有64笔伦敦金融城的商用物业完成交易，平均交易额度为7780万英镑。其中最大的10总交易的总额为34亿英镑，高出2016年同期的31亿英镑。数据显示，投资者对金融城优质物业的需求量依然强劲，几乎可以确定2017年的交易额将超出2016年。

上半年的交易中，亚洲投资者占了50%，平均每笔交易的额度为1.4739亿英镑。欧洲投资者占25%，但平均每笔交易额高达2.05亿英镑。英国本地投资者只占16%。

与此同时，在汇率优势的刺激下，亚洲投资者在英国强势投资。Real Capital Analytics (RCA)的最新统计显示，英国再次超过德国，成为欧洲吸引外来商业地产投资目的地。仅仅6月份，英国的商业地产交易量达到155亿欧元(139亿英镑)，比去年同期上升12%。

第二季度的交易还包括中投公司以123亿欧元购买Blackstone的泛欧物流地产公司Logicor；以及李锦记以14.7亿欧元购买伦敦金融城大型写字楼20 Fenchurch Street(对讲机大厦)。由于英国商业地产的交易量回升，大幅度带动整个欧洲的交易量上涨。

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优质物业受追捧，超出要价成交

除了金融城的写字楼连连高出要价成交，伦敦市中心地区的优质物业也备受投资者追捧。7月28日，英国皇室地产(Crown Estate)位于伦敦西区核心地带的一栋写字楼10 Bloomsbury Way大厦，也以超出报价(3300万英镑)的3640万英镑成交价格，成功出售给一家德国的投资机构MEAG。这里曾是前英国国防部总部（HQ of the Ministry of Defence），当时的报价为3300万英镑。由于皇室地产非常罕见地出售物业的永久产权，该交易备受关注。

大厦以超出卖方报价逾10%的价格成交，进一步说明伦敦优质物业的吸引力。MEAG公司总经理Hans-Joachim Barkmann博士称，该投机机构还将在伦敦物色收购更多的资产。

图说：10 Bloomsbury Way大厦实景图

物业详情，点击蓝色标题延伸阅读：【优质资产】伦敦西区核心地段，前英国国防部总部大厦3300万镑待售

多家金融机构签订长期租约

为伦敦投下信心票

面对可能失去的欧盟间人员自由流动，脱欧对伦敦金融服务行业造成的最大冲击莫过于银行的大规模撤离。但就在脱欧公投结果刚刚公布一周左右，汇丰控股集团董事长范智廉(Douglas Flint)就曾对英国《金融时报》记者表示，虽然英国公民投票脱离欧盟，汇丰集团不会将总部迁出伦敦。

随着脱欧谈判的展开，在过去的一年多时间内，又有多家大型银行通过签订办公室租约的形式，为伦敦投下信心票。

今年7月初，法国银行巨头Credit Agricole为其在伦敦金融城的总部签署了新的租赁合约，将再延长6年。这无疑是脱欧后对伦敦金融城的一张信心票。该公司计划保持金融城Appold Street 5号Broadwalk House中的15万平方英尺办公空间。该公司自2000年起开始将总部设于此。根据现有合同，Credit Agricole可在2019年7月时选择终止，但在该大厦业主British Land对大厦进行装修后该公司同意延长租约。此外该银行还将租用大厦中另外6万平方英尺空间。

8月1日，德意志银行(Deutsche Bank)和英国最大的商业地产开发商之一的Landsec签订了租期为25年的预租协议，计划将伦敦金融城作为该银行的伦敦总部办公楼。Landsec在开发期与德意志银行共同设计总面积56.4万平方英尺的21Moorfields大厦。德意志银行保留对最终租赁面积的灵活度，但根据协议最少将租用其中的46.9万平方英尺。

图说：伦敦金融城21 Moorfields大厦

针对该长达25年的租约，德意志银行英国首席执行官Garth Ritchie表示，标明该银行对脱欧后伦敦的信心和承诺，仍将作为伦敦重要的雇主。此前曾有关于德意志银行将大规模搬离伦敦的传闻。

投资者降低收益预期，更关注资产安全

根据Union Investment Real Estate针对投资者的访问调查显示，英国、德国等欧洲投资者开始降低收益预期，并更加关注资产的安全性。一项针对“同等风险更低收益”的调查中，74%的英国投资者认可这种预期，比去年同期上升14%；德国投资者的比例为71%，同比增加15%。调查显示投资者对资产安全性更加重视。

调查同时显示，74%的欧洲投资者不认为2019年之前市场行情会好转。其中的43%认为市场或许会有下行的经历。

针对不同的资产类别，物流地产等另类资产仍然非常受欢迎。与此同时，写字楼和零售物业也保持着吸引力。

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