英国不动产投资下一轮风口:科技产业园全分析(附英国各地迅猛发展的科技园一览)

Original 2017-10-25 UKPIWeekly 英国房产周刊

英国脱欧公投之后，伦敦写字楼市场交易异常活跃，其中两笔中资背景买家的交易连续刷新伦敦房地产单栋楼宇的记录(点击标题深度阅读：《中资英国房地产投资报告(2017前三季度)》,重大交易盘点)。

在写字楼市场火爆的同时，投资者的收购目标也向物流地产、购物中心等零售物业转移。此外，科技产业园、科研物业也正在成为投资者青睐的不动产资产。

英国的科技传承

各类政策优势明显

作为一个孕育了罗伯特·斯蒂芬森(Robert Stephenson)和他的火车头，艾萨克·牛顿(Isaac Newton)和他的苹果，发现了青霉素、DNA图谱、创造了万维网的国家，英国拥有悠久深厚的科学声望。对于科学家，他们渴望在这里，靠近世界一流的大学。一方面英国的这些高等学府不断的吸引着新鲜的科研力量，另一方面科技公司希望聘请这些年轻的学者。

以上这些对于英国的大学和房产行业而言都是好消息。在全英范围，对专业科研空间的高需求刺激了该行业商业方面及房产领域的复兴。

国际地产顾问服务机构Colliers International科技产业不动产负责人Kaleigh Haeg表示：“英国作为全球生命科学研究领域最佳的地点之一，有着丰富的历史。“此外，科学领域已经成为一个持续增长、极具潜力的市场，吸引着关注科研成果而非短期不确定性的长期投资者们。”

此外，科学产业已经成为一个有利可图的市场，继续增长，吸引了长期投资者，他们的重点是获取科学，而不关心短期的不确定性。

2016年7月，在入主唐宁街后不久，特蕾莎·梅的政府宣布建立商业、能源&工业战略部，并着手对英国后脱欧时代的工商业战略做出长远规划。“这是英国政府的一种新思维战略调整，是创造培养适合英国战略发展的有竞争优势或潜力的行业，并吸引这类企业的全球投资，鼓励他们在英国的长远发展”，特蕾莎·梅强调称。

在2016年11月举办的英国工商联合会(CBI)年会上，英国首相特蕾莎·梅表示英国应当并将成为“全球科学家，创新这和科技投资者汇聚的地方”。其中，梅姨承诺英国政府将在2020年前的4年里，每年额外预算20亿英镑用于专项资助科技研发和相关领域的创业转化，尤其是机器人技术、人工智能、工业生物技术和医疗技术、航空航天、卫星以及先进的材料制造等相关领域。此外，高科技公司和创业企业还有机会获得企业税方面的减免，以及对R&D的税收减免等。

在房地产业界，科学领域的潜力一直为人所熟知，却直到最近才有投资者和开发商采取行动，涉足国家级的科技园项目。

如今，从East Anglia到County Durham再到英格兰西北部，一系列旨在促进该行业发展的开发项目正在进行，更因为即将到来的脱欧显得更为迫切。

在2016年的秋季财报中，财政大臣菲利普·哈蒙德宣布，进一步拨款20亿英镑亿促进科技和研发领域(R&D)。

政策上，科技和研发领域(R&D)已经重新列入议事日程，但房地产领域的科技产业物业一直都在。Bilfinger GVA的负责人卡尔·波特(Carl Potter)表示，对科学设施的需求一直都在，随着经济周期的变化表现出兴趣的强弱。

剑桥市场全速前进

占有率/租金创新高

据英国剑桥市权威的地产服务机构Bidwells公布的最新商业数据，剑桥地产市场正在全速前进。尽管供应不足，但剑桥及周边地区该类A级物业的需求和活动持续活跃。

2016年，剑桥的写字楼市场承租量(takeup)连续4年超过50万平方英尺，最优租金价值达到创纪录的新高£37/sq ft。写字楼供应量下跌至15年来的最低水平，同时可使用率也降至8.5%，而根据2017年春季的报告，需求量持续飙升至110万平方英尺。

剑桥的实验室物业也在2016年中创下了历史第二高的年承租量，28.8万平方英尺。过去5年，该数值的增幅超过50万平方英尺(41%)，当2018-19年Astra Zeneca Campus完工后，这一数据将进一步增加50万平方英尺。2016年末，优质实验室租金也站上了£33/sq ft。

交通网络的改善也为剑桥创造了更多的正面影响。2016年的秋季财报中，根据国家基础设施委员会的建议，拨款2700万英镑建设连接Oxford, Milton Keynes和 Cambridge的快速城铁，通过连接世界两大著名高校，增加沿线的高科技创业和公共设施升级改造。此外，剑桥北火车站的启用也为城市北部的企业提供更多空间与机遇。

牛津郡写字楼需求激增

知识型企业为主导

截至2017年上半年，牛津郡的写字楼需求增长了74%，承租量达创纪录的225,000平方英尺。Bidwells的数据显示需求强劲，供应正在收缩且租金再创新高。在上半年中，尽管总体供应维持在544,500平方英尺，但A级写字楼的供应却减少了48%。

租金方面，增幅为2.8%，第一季度中最优租金达到创纪录新高£30/sq ft。二级租金也在过去12个月中上涨了9.5%。在全部的写字楼承租中，知识型企业占到了72.6%。

科技园投资安全吗？

就资产类别而言，科技园资产至少看起来更安全。

与相对简单的主流写字楼空间相比，科学设施具有独特的高科技要求，更高的安全性及复杂的物流需求，需要多的了解与思考。

“生命科学是一个细分行业，”Haeg表示。“资产管理和开发商都必须了解市场需求或与专门从事这一专业市场的专家合作。”

Bidwells的科技集团合伙人Will Heigham指出，资产管理中这一细分市场有它自己的一套规则。

有一系列关键因素来界定科技园的成功，包括是否拥有世界领先的科技企业，拥有高比例的研发机构而非生产机构，国内与海外公司间的分裂，初创企业与成熟企业间的分裂以及公司之间如何合作并开展业务。

图说：即将于明年春天投入使用的牛津科技园

这是一个复杂的挑战，但Carter Jonas 的James Latham以牛津科技园为例进行了阐述。“牛津大学本身就创造了巨大的声誉，一些企业希望延续。关键是要创造一个能为员工提供良好福利且有出色配套的地方。”

尽管面临挑战，但科技园物业已经重新回到了投资机构的视野中。

大型机构投资者青睐有加

2017年7月，加拿大养老金投资委员会(CPPIB)以2亿英镑收购了Hermes Investment Management在牛津的Milton Park商业园。该商业园内汇聚了国际领先的科技公司，新兴企业，包括附近牛津大学的部分拆分组织。Milton Park占地250英亩，是欧洲最大的商业、科技综合产业园，内部有超过250家机构，雇员超过9000人。

图说：牛津的Milton Park商业园

2017年5月，Uttlesford区议会以4500万镑买下了Chesterford Research Park 50%的股份。该价格反映了5.6%的初始收益率，5年后增至6.3%。Chesterford Research Park共90万平方英尺，占地250英亩。其中30万平方英尺空间已被生物科技和制药公司租用，其中包括Arecor, AstraZeneca, Charles River Laboratories 和Domainex。

图说：Chesterford Research Park

2016年6月，Legal & General宣布计划对纽卡斯尔市中心的科技中心ScienceCentral投资6500万英镑。该项目坐落于一个24英亩的地块，曾经是Newcastle Brown Ale酒厂，Science Central计划创造4000个工作岗位，50万平方英尺办公及研究空间以及450套住宅。该项目的开发者希望将它打造成英国重要的科研和技术中心，为后代创造知识型就业机会。值得关注的是，英国国家老龄化创新中心和英国国家创新数据中心已经承诺将入驻该项目。

图说：Science Central

——英国在建科技园一览——

NETPark, County Durham

作为NETPark Explorer项目的一部分，它是英格兰东北部最大的科学和创新中心之一。工程计划于2018年完工。

Newport science park

2017年3月，Marches Local Enterprise Partnership公布了一项投资2190万英镑的企业及科技园方案。项目施工计划将于明年开始。

Bright Building, Manchester Science Park

今年5月，面积7万平方英尺的Bright Building正式开放，Manchester Science Park将进一步巩固曼彻斯特在英格兰北部的科技中心地位。

Cheshire Gateway

Cheshire决心在“北方经济引擎”中取得一席之地，为此TEM Property Group计划在Chester郊外建成200万平方英尺的科学和先进制造业空间，打造“Cheshire科学走廊”。

Derby and Nottingham

East Midlands可能会成为科学和医疗设施行业新的吸引力。在诺丁汉，多个项目正在改变着Boots总部、诺丁汉大学和Queen’s Medical Centre周边地块。在德比，毗邻Rolls-Royce总部，占地9.6英亩的地块已经确定将作为一个新的科技园。