重磅,”伦敦富力城”奠基开建,重仓局部区域前景是喜是忧？

7月12日，由中国富力地产和中渝置地共同投资的伦敦九榆树广场(Nine Elms Square)大型综合开发项目正式奠基开工建设。

由于富力地产在伦敦Vauxhall局部地区，和中渝置地共同拥有Nine Elms Square大型开发地块，同时还单独拥有紧邻的One Nine Elms、Vauxhall Square两大地块，因此这三大项目一起被业界称为“伦敦富力城”。

这种重仓局部区域的投资，对伦敦楼市和投资者又意味着什么呢？

图说：在伦敦Vauxhall局部的区域，富力地产将主导三大地块的开发前景。

图说：7月12日，富力地产和中渝置地为伦敦九榆树广场(Nine Elms Square)项目举办盛大的奠基仪式。

此次奠基开工建设的九榆树广场大型综合开发项目，是富力地产和中渝置地在2017年8月从万达集团接盘的项目。

2017年6月-8月，万达曾经希望以4.7亿英镑的价格购买紧邻该公司”万达伦敦一号“项目、九榆新区核心地段10英亩的Nine Elms Square开发地块。但由于万达集团在国内发生"股债双杀"的危机，不得不在交易的最后环节将该地块转让给了中国富力地产和中渝置地的合资公司。(深度阅读：富力中渝接盘万达放弃的伦敦地块,Vauxhall变身"港资城",成交价4.7亿镑)

九榆树广场项目占地10.2英亩，目前已拿到的规划建筑面积约23.1万平方米。整个项目包括一栋51层的住宅高楼、36、46层的住宅公寓为主的综合楼宇，总计可提供1900套公寓，其中5%为政府福利房。项目另有十余栋7到29层的裙楼，包括各类综合商业配套物业。

图说：九榆树广场项目示意图和效果图。

富力两度接盘万达伦敦项目

重仓九榆新区三大地块

在富力地产和中渝置地2017年8月从万达集团接盘九榆树广场项目之后仅5个月。万达商业地产于2018年1月16日发布公告证实，将正式出售其在伦敦的豪华住宅和酒店开发项目“万达伦敦一号(One Nine Elms)”。而购买万达伦敦一号项目的买家正是香港上市公司富力地产(R&F Properties)。

万达的公告称，该公司已与买方签订协议，将转卖其在伦敦泰晤士河南岸的One Nine Elms项目。买方同意以3560.93万英镑，价格收购万达酒店拥有的伦敦一号项目60%的股份。项目另外40%股份也将由持有方万达香港同时转卖给买家。相当于整个项目作价约5940万英镑。声明称，买方还将按照协议偿还1.595亿英镑的贷款。

该交易，意味着万达集团在艰难开发、但几乎毫无进展的4年之后，从其英国唯一的地产项目伦敦一号、也是该公司海外第一个地产项目中退出。无论万达该这笔投资是亏是赚已经不重要，因为万达的黯然退场，重创了中资在英投资的声誉和气势。

就在富力地产接盘万达伦敦一号项目，以及富力和中渝置地从万达手中截胡Nine Elms Square之前，富力地产已经以1.5777亿英镑从CLS Holdings买下九榆地区150万平方英尺的综合住宅开发项目Vauxhall Square(占地3.4英亩)，交易已,2017年4月5日交换合同。这是富力地产在完成英伦投资首秀后，短短2周内的在英国的第二笔伦敦开发项目投资。(深度阅读：【重磅】富力地产伦敦再下一城,1.5777亿英镑购新使馆区Vauxhall Square大型开发地块；以及：富力地产首秀英国,6000万镑购伦敦"小曼哈顿"核心地块。

富力地产两度接盘万达伦敦项目，以及此前购买同在九榆新区的地块之后，富力地产重仓伦敦Vauxhall局部地区：单独拥有One Nine Elms、Vauxhall Square两大地块，和中渝置地共同拥有Nine Elms Square大型开发地块。

拥有三大块土地开发主导权的富力地产，将彻底改变Vauxhall区域的房地产开发生态。曾经构想中的“伦敦万达城”在短短不到半年时间里变身“伦敦富力城”。

图说：富力集团从万达接盘伦敦一号项目之前的地块格局。

图说：万达转卖伦敦一号项目给富力地产之后，富力将主导伦敦Vauxhall的开发前景。

(延伸阅读：【独家深度盘点】伦敦泰晤士河畔的"小香港"九榆新区（内含各大楼盘分部总览图)

“伦敦富力城”应运而生

富力地产收购了万达伦敦一号项目之后，在Vauxhall局部地区，单独拥有One Nine Elms、Vauxhall Square两大地块，和中渝置地共同拥有Nine Elms Square大型开发地块。曾经构想中的“伦敦万达城”在短短不到半年时间里变身“伦敦富力城”。  

拥有三大块开发土地开发权的富力地产，将改变Vauxhall区域的房地产开发生态：

1.开发规模庞大

按照当前获批的规划，One Nine Elms项目占地面积约2.7英亩，规划总建筑面积为11.5万平方米，分别由58层(199.4米)和43层(160.1米)的两栋塔楼组成，最高建筑达203米。

图说：One Nine Elms项目曾是这个区域最明星的中资项目，如今万达黯然退出，富力登场。

Vauxhall Square项目总占地面积3.4英亩。按照目前的规划，预计总建筑面积13.9万平方米，将建成2栋50层高的大厦，提供1120套公寓，1家酒店，27614平方米办公空间和2737平方米零售空间，以及其他配套设施。

图说：Vauxhall Square目前规划效果图。

图说：Vauxhall Square目前实景，小编于1月16日现场踩盘时拍摄。

Nine Elms Square占地10.2英亩，目前已拿到初步规划建筑面积23.1万平方米。包括一栋51层的住宅高楼、36、46层的住宅公寓为主的综合楼宇，总计可提供1900套公寓，其中5%为政府福利房。项目另有十余栋7到29层的裙楼，包括各类综合商业配套物业。

图说：Nine Elms Square规划效果图。

在接盘了万达伦敦一号地块之后，富力集团在Vauxhall区域拥有超过16.3英亩的开发土地，总建筑面积不低于48.5万平方米。其中包括7栋30层以上的超高楼，外加十余栋29层以下的楼宇。成为伦敦市中心一区最高住宅的密集区。

2.局部区域过度倚重中资

尽管广州富力地产和重庆中渝置地在伦敦的大手笔投资都是通过其香港上市公司进行。通过此路径规避了中国内地的资本管制。

但是在伦敦Vauxhall这个局部的区域，密集主导三大地块的开发，意味着该区域的未来严重依赖于富力地产和中渝置地的开发进度。

图说：Vauxhall公交车站向西南望去，图片所及区域即将崛起的高楼，都将有富力地产和中渝置地主导开发。

当一个局部区域过度依赖单一资金来源，该区域的开发风险、社区成熟的进度也将随之依赖单一投资源的顺利程度。如果一切顺利，当然皆大欢喜。如果如此体量的项目，一旦出现金融资本、投资源头国家重大政策调整、投资主体的重大变动等可能的问题，后果也将令人担忧。

别说One Nine Elms、Vauxhall Square、Nine Elms Square三大块地集中在富力地产主导开发的风险，就算是其中最小的One Nine Elms地块，由于万达集团的剧变，所产生的影响也是巨大、而且对中资机构非常负面的影响。

这种风险在短期内看不到彻底消除的迹象。

3.外来投资者面临的难题

最近几年，随着中资在英投资房地产的规模和数量快速增加，逐渐浮出水面的问题也越来越多。

比如，如何更快地本地化？如何稳定中高层精通本地业务的职业经理人？

超高楼项目的建筑成本如何跟本地轻车熟路的企业竞争？

会不会出现类似于日本企业当年全世界扫楼买买买成为高价期“接盘侠”的疑问？英国房地产是不是投资者最明智的选择？

中国对海外房产等部分投资的管制将如何影响伦敦楼市？

去年和今年的两三起高楼火灾，对中资开发的多栋超高住宅楼将产生哪些方面的影响？

这些问题，目前还有很多的不确定性。

未来如何，我们在为中资企业加油助威的同时，也将密切关注项目的进展。

延伸阅读：

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