105亿买楼之后,李嘉诚再出手,竞购英国158亿商用物业资产包

From: UKPIWeekly 英国房产周刊 2019-12-15

最近，中国香港李嘉诚家族的长江实业集团频频出手巨资购买英伦资产，在上周刚刚以10亿英镑(约105亿港币）购买了伦敦金融城核心地段的一栋大型写字楼之后，又传出消息，成功入围竞购总货值约15亿英镑(约158亿港币)、英国近年来最大的一个商用物业资产组合。

据英国权威的地产专业期刊Estate Gazette报道，包括中国香港李嘉诚家族长江实业(CK Asset Holdings)等在内的三家国际投资机构，成功入围了英国国家铁路公司(Network Rail)总货值15亿镑(约158亿港币)的铁路桥洞(Arches)零售、办公等商用物业资产的下一轮竞标。

另外两家入围的机构分别是国际大型私募基金泰丰资本(Terra Firma)以及Kildare。

就在上周，长江实业集团刚刚出资10亿镑(约105亿港币)，从英国地产巨头British Land和新加坡主权投资基金GIC手中买下伦敦金融城核心地段的大型写字楼5 Broadgate，收益率约3.95%。该交易是李嘉诚退休后长子李泽钜全面接班后的第二笔海外投资，也是长江实业集团在英国众多投资中，第一次在伦敦购买大型写字楼。

图说：长江实业在伦敦购买的大型写字楼5 Broadgate大厦。

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由英国国家铁路公司出售的这些铁路桥桥洞为主的商用物业资产总计5476个单元，一经推向市场公开发售，立刻吸引了来自全世界的私募基金和主权财富基金的关注。

这近5500多个单元的商用物业资产，绝大部分分布在铁路下方的拱门，拥有广泛的租户，包括餐厅、酒吧、办公室、零售、休闲中心、洗车店、啤酒厂、健身房和康疗中心等。在伦敦市中心，最具代表性的铁路桥洞包括London Bridge火车站、Waterloo火车站、国王十字站以及Elephant & Castle站等。

图说：铁路桥洞伦敦分布图

图说：遍布英国各地的国家铁路公司桥洞商用物业。

这些商业物业的多样化现金流成为潜在买家的一大吸引力，因为这些收入是可稳定持续的。这些资产目前的年收入约8000万英镑，如果按照10亿镑的成交价计算，意味着收益率为8%。同时转让的还包括该资产的近80人的管理团队。

国家铁路公司的这些铁路桥洞遍布英格兰和威尔士地区，约80%的单元位于伦敦，其余大部分位于曼彻斯特和伯明翰。由于位置原因，约1000个单元目前处于空置状态，需要新业主在接手后出租运营。

资产包的平均租金水平为每平方英尺£8-£9。上调租金将成为潜在买家的一个目标，但采取该行动仍需谨慎。国家铁路网在一些地段就遭遇了小型企业租户的抵制，比如Hackney,E1,和Brixton,SW9等。

考虑长期稳定收益的物业资产日渐枯竭，国家铁路公司的这个资产组合为国家大型投资机构提供了一个难得的机会，将如此大笔的资金投入英国的具有增值机会的资产组合中。

图说：遍布英国各地的国家铁路公司桥洞商用物业。

英国国家铁路公司的首席执行官Mark Carne表示：“这些交易将为当地社区带来更多的商业地产投资并有助于为铁路带来投资。”

这些资产组合将以长期租约的形式出售，英国国家铁路公司将继续要求对资产进行周期性的维护和访问。

与长江实业一同参与竞标的泰丰资本控股有限公司总部位于伦敦，是欧洲四大产业基金之一。该公司投资区域遍布英国，欧洲大陆的德国、法国、西班牙以及澳大利亚、美国、中国等。

图说：泰丰资本控股有限公司创始人葛涵思先生(Guy Hands)

公司创始人葛涵思先生(Guy Hands)被许多主流媒体称为“欧洲巴菲特”，“欧洲产业基金第一人”。自1994年成立以来，泰丰资本已累计投资了约140亿欧元，完成的交易总值达430亿欧元。