5.2亿镑, 李嘉诚家族欲接盘西伦敦“大麻烦”地块？

From: UKPIWeekly 英国房产周刊 2019-12-14

据英媒报道，中国香港李嘉诚家族的长江实业集团欲洽购位于西伦敦340万平方英尺的Earl’s Court大型开发地块，过去这里曾是Earl’s Court展览中心所在地。

这一消息也得到了Earl’s Court项目的所有者Capco公司的确认。在声明中，Capco表示，该公司收到了一系列对Earl’s Court项目的兴趣，其中包括长江实业。

在确认了正在与长江实业商谈洽购事宜后，该公司的股价在周一上涨了6.7%至每股270.6p。长江实业并未就此发表任何评论。

截至6月30日，Capco对Earl's Court项目的估值为7.07亿英镑。其中，Capco在Earl's Court项目的资产构成包括三大部分，包括Capco拥有的Earls Court Partnership中63%股份，价值5.19亿镑；价值1.48亿镑的住宅项目Lillie Square以及价值4000万镑的其他地块。

位于伦敦西部，毗邻伦敦著名的肯辛顿地区的Earl’s Court正经历着一系列升级改造工程。占地77英亩的Earl’s Court 机会区将为伦敦提供约7,500套新建住宅，写字楼，商铺和公园绿地。

Capco是一家英国上市的地产公司，拥有位于伦敦市中心的Covent Garden市场以及西伦敦Earl’s Court大型升级改造地块。此前，Capco已经在考虑将其拥有的Covent Garden和Earl’s Court两个地产项目进行拆分。这主要是因为Covent Garden和Earl’s Court截然不同的表现，Earl’s Court估值的不断缩水成为集团的一个拖累。

今年3月英媒爆出，伦敦最大的地产开发商伯克利集团曾考虑过Capco的Earl's Court项目，当时伯克利对该地块的估价为5亿英镑。但经过6周尝试，并未取得进展。

Earl’s Court展览中心最初建于1887年，后来进行过重新开发。一个多世纪以来，这个西伦敦重要的展览中心举办过各种各样的活动和展览，在此献上表演的艺术家包括大卫·鲍伊，滚石乐队和Pink Floyd。然而，四年前这里正式关闭，目前已被拆除。

图说：Earl’s Court地块拆除现状和过去对比图

图说：Earl’s Court Masterplan中土地利用规划示意图

值得关注的是，此次洽购谈判并不包括Capco公司Lillie Square住宅项目的股权。Lillie Square由Capco与FKI组成的合资公司持有，该公司同时还拥有新鸿基郭氏家族若干成员公司的权益。

Lillie Square是Earl’s Court升级改造项目中的一个高端住宅项目，位于占地7.5英亩的Seagrave Road停车场地块，总计可提供 808 套住宅,其中包括 608 套私人公寓及 200 套经济适用房。

今年3月，香港上市公司钱唐控股有限公司(Affluent Partners Holdings)公告披露，通过旗下名为Orient Capital Opportunity Fund SPC的投资基金，以6620.6万镑认购西伦敦Lillie Square项目2期中的部分住宅。交易已经于2月27日正式交换合同，包括49间公寓和31个停车位，预计于2020年完工。

图说：Lillie Square项目效果图

伦敦市中心“大麻烦”地块

自Capco集团7年前买下Earl’s Court地块后，一直饱受周边居民的抗议的困扰，争论的焦点是位于地块中心位置的政府公屋。今年8月，Earl’s Court项目所在的Hammersmith & Fulham地方政府启动了一项针对2012年前工党政府以1.1亿镑将Earl’s Court地块出售给Capco的法律调查，其目的是将开发商挤出这一地块。

据当地议会的内阁会议记录：“议会指出，与该行政区内其他土地销售相比，该地块当时的售价明显更高，并且该交易中许多条款都损害了当地居民的利益。”

截至今年6月，Earl’s Court项目的估值为7.07亿英镑，比2017年12月底时的估值下滑了7%。去年，该集团将该项目的价值下调了20%，从14亿英镑降至11亿英镑，继今年初将位于整个地块核心位置的Empress State大厦以2.5亿镑出售后，整个项目的总价值再次缩水。

31层高的Empress State大厦曾是伦敦警察总署反恐及有组织犯罪中心，其售价远高于出售前2.26亿英镑的估值。

2017年底，曾有消息传出Capco与沙特地产集团Olayan进行谈判，计划以约5亿镑的价格出售Kensington和Gibbs Green的政府公屋，此举遭到了当地居民的强烈抗议。但Capco否认了该传言。

Earls Court地块有哪里厉害之处？

Earl’s Court位置优越，位于伦敦最令人向往的三个街区肯辛顿, 切尔西和富勒姆交汇处。便利、完善的交通连接，无障碍地通勤至伦敦各处，使Earl’s Court得地缘优势更加凸显。

处于伦敦西部时尚社区，Earl’s Court被认定为伦敦市中心西区最具潜力的区域之一。凭借已有的完善交通和生活设施，随着改造地进行，Earl’s Court的升值潜力将继续强劲地显现。
伯爵府与伦敦南肯辛顿地区的世界级的科技文教中近在咫尺，可便利地享用三大博物馆（维多利亚和阿尔伯特博物馆、自然历史博物馆、科技博物馆），以及伦敦帝国理工学院、皇家阿尔伯特音乐厅、皇家音乐学院、皇家艺术学院和皇家地理学会等公共资源。号称伦敦最有名、最高档，有着一百多年历史的英国百货公司——哈罗德百货同样是举步之劳。

李嘉诚“哪里赚钱我去哪里”

2018年3月16日，世界华人首富李嘉诚在创立并倾心经营了李氏企业集团68年之后，年近90岁之际正式宣布退休。他的长子李泽钜将全面接班。

李嘉诚在退休前的几年，最受关注的是，他明显地将中国内地和香港的大量资产转手变卖，在英国为主的国家大举投资，市场一度用"李嘉诚买下半个英国"来形容他的战略布局。

对于抛售内地资产，李嘉诚曾在多个场合解释，并且不断强调依旧在内地保有投资。

今年5月，长江实业集团刚刚出资10亿镑(约105亿港币)，从英国地产巨头British Land和新加坡主权投资基金GIC手中买下伦敦金融城核心地段的大型写字楼5 Broadgate，收益率约3.95%。该交易是李嘉诚退休后长子李泽钜全面接班后的第二笔海外投资，也是长江实业集团在英国众多投资中，第一次在伦敦购买大型写字楼。

图说：长江实业在伦敦购买的大型写字楼5 Broadgate大厦。

延伸阅读：重磅| 长江实业105亿买伦敦地标,李泽钜掌权后加大英国投资

今年6月，长江实业(CK Asset Holdings)还成功入围了英国国家铁路公司(Network Rail)总货值15亿镑(约158亿港币)的铁路桥洞(Arches)零售、办公等商用物业资产的竞标。但最终败给了全球最大的黑石集团。

延伸阅读：李嘉诚落败，英国铁路桥洞物业被黑石15亿镑购得

105亿买楼之后,李嘉诚再出手,竞购英国158亿商用物业资产包

李嘉诚英国投资盘点

李嘉诚麾下企业在英国的投资，遍布基础建设港口码头、电力能源、天然气、水务、移动通讯、房地产、零售、医药健康等行业。总资产价值约300亿英镑，就业员工约8万人。

图说：2007年，李嘉诚在剑桥大学李嘉诚中心启用仪式上恭迎英国女王。

说李嘉诚买下半个英国，并非过度夸张，他麾下的英国资产，包括英国最大的货柜码头、英国最大的供电网络、英国最大的列车租赁商之一、英国最大的移动通讯商之一、英国最大水务企业之一、英国最大化妆品健康保健医药零售企业之一，以及在伦敦拥有两个超大型房地产开发项目等。

李嘉诚还在英国剑桥大学、牛津大学大笔捐助，建设了三个大型的医疗研发中心。

李氏家族在英国的详细资产名录如下：

伦敦地产项目汇总