无需首付, 100%靠贷款买房, 在英国这种模式怎么操作？

谁能想到，英国的银行会推出针对首套房买家的房价100%的按揭贷款。但前提条件是，需要买家的家庭成员做担保… Family Boost贷款是市场上最新款担保人抵押产品。对于愿意锁定储蓄来帮助孩子购首套房的父母而言，这款产品无疑相当具有吸引力。

今天，小编就来全面分析一下Halifax这种贷款的利弊，也听听担保人抵押的建议。

Halifax的Family Boost贷款如何运作？

前文已经说过，这是一只允许100%抵押贷款的房贷产品，无需任何前期首付。但需要借款人家庭成员在Halifax特殊储蓄帐户中存入所购房价的10％，三年定期利率2.5%。

目前英格兰和威尔士的买家都可以享受这款产品了，最高可贷£500,000。如果孩子的房子断供，父母在储蓄账户中的钱就会面临风险。

无首付和100%抵押贷款的区别

过去一年多的时间，关于100%抵押贷款回报的讨论很多。不过，十年前金融危机以来，没有放贷机构真正推出过贷款比例100%的产品。从那之后所有号称“无首付”的贷款都需要父母或家庭成员提供某种形式的担保，像Halifax的产品一样需要储蓄或者以房产抵押。

新的担保人抵押产品也只是放贷机构吸引首套房买家的一种创新方式。

去年，一些银行推出了固定期限最长15年的抵押贷款，“特定职业抵押贷款”可以让特定行业人群享受更大的贷款额度，同时提供优惠的按揭产品数量有所增加。

担保人贷款(Guarantor mortgages)：我都有什么选择？

担保人贷款通常分为以下三类，每一类产品的利率、还款期限、贷款限额根据产品不同都有很大差别，但工作原理大致相同。

储蓄担保

这种产品需要父母或者家庭成员作为担保人，锁定他们一定金额的储蓄作为抵押。孩子贷款断供的话，担保人的储蓄就会面临风险。

·目前提供此类产品的贷方有：

Barclays

Family Building Society

Halifax

Lloyds

Loughborough

Mansfield

Marsden

Saffron

Tipton

·担保人的担保金额是多少呢？

各机构有所不同，Saffron需要所购房产房价的5%；Barclays、Lloyds和Halifax需要房价的10%；Mansfield、Marsden和Loughborough需要房价的20%。

·什么时候可以取回担保金？

Lloyds、Barclays和Halifax需要三年，Saffron需要五年，Mansfield需要七年。此外也有放贷机构在偿清担保金额度，或总贷款价值比到特定水平的时候，就会自动释放储蓄担保。

·担保金有利息吗？

通常都是有的，Lloyds和Halifax利息为2.5%，Barclays为2.25%。

·现在有哪种贷款类型？

三年期和五年期，有的贷方还提供折扣优惠。新的Halifax产品为愿意锁定三年储蓄的父母们提供2.5%的三年期利率。这样的利率还是很有诚意的，目前市场上三年期储蓄账户最多也只能给到2.45％。

比起赠与首付，对于希望保有现金控制权，又想随时间增值财产的父母而言，这样的产品确实很有吸引力。

但相应的代价是，担保人贷款利息通常比标准的90%抵押贷款要高，也就是说买首套房的孩子月供比有首付的常规贷款产品要贵得多。

房产担保

担保人以房产做担保，如果孩子断供，房产面临被收回的风险。

·哪些贷方提供此类产品？

Aldermore

Bath

Buckinghamshire

Family Building Society

Loughborough

Marsden

Mansfield

Nationwide

Post Office Money

Tipton

·父母的房产有风险吗？

多数贷方会从父母房产中锁定新房20%的价值，Post Office Money通常只要10%。

·什么时候释放这部分担保价值？

各贷方有所不同，Aldermore最长担保期限为10年。

这种情况下，父母需要对房产所有权达到特定比例，有时需要完全拥有房产。

这为不想或不能给孩子提供现金的父母，提供了多一种选择。不过仍要再次提醒，一旦孩子断供，父母房产就会面临风险。 

储蓄抵消贷款（Savings to offset mortgage）

担保人将储蓄存入账户，然后从孩子的抵押贷款余额中抵销。

·哪些贷方提供此类服务？

Family Building Society

Vernon

·担保人需要存多少钱？

Vernon要20%，Family Building Society最少只要£5,000。

·担保人什么时候可以取回自己的钱？

按部就班偿贷，Vernon四年释放存款。

·担保人的储蓄有利息吗？

没有，因为储蓄将用于抵消孩子抵押贷款的利息。

家庭抵消贷款是这样运作的：假设孩子贷款£100,000，家庭成员存£20,000做储蓄担保，那么孩子只需为£80,000的贷款支付利息。

这种产品的好处在于，有风险的仅是父母用做担保的储蓄，而非房产；不利的方面就是，父母的钱多年被锁定无法使用，而且没有利息。 

联合贷款单一产权（JBSP）抵押贷款：担保人贷款的另一种选择

·哪些银行提供此类产品？

Barclays

Buckinghamshire

Clydesdale

Furness

Hinckley & Rugby

Market Harborough

Metro

Tipton & Coseley

联合贷款单一产权(JBSP-Joint Borrower Sole Proprietor)抵押贷款，成了越来越多担保人或联合抵押贷款的另一种选择。

这种产品允许父母和孩子一起抵押贷款，但房产证上只有孩子的名字。这可以为父母避免额外的印花税，而且也不必以储蓄存款或者房产作为担保，但JBSP贷款的条件更为苛刻。会需要评估父母的财务状况，年长的父母也会发现自己没有资格获得25年的正常抵押期限。

父母如何选择担保抵押贷款的五个小贴士：

1.听取有针对性的独立财务建议：充当担保人会涉及自身存款甚至房产的安全，因此需要三思而行。充分地与抵押贷款经纪人沟通，听取独立的财务建议，来决定究竟哪款产品最适合您。 

2.考虑双方成本：除了考虑对储蓄和房产的影响，也该考虑为孩子提供担保本身的成本。担保人产品的利率通常高于普通住宅贷款的利率，因此要确保这样高的利率，孩子是否会负担过重。

3.也多看看其他类产品：表面看来担保人抵押贷款的确是很诱人的，但可能并不适合所有人。确保自己和孩子已经正确评估了其他首套房买家产品的利弊，例如95%抵押贷款和政府的Help to Buy帮扶计划。 

4.想想您想用手头的现金做什么：担保人面临的最大问题是——您手里的钱是想做投资还是赠与孩子？如果是前者，那Halifax的产品的确是个不错的选择。如果根本就打算做赠与了，那最好完全避开任何担保抵押。

5.考虑好和孩子的关系：为孩子担保此类交易是重大的承诺，一旦出现问题，势必会影响未来和孩子的关系。因此签字之前务必权衡好利弊。

(本文为《英国房产与投资周报》中文原创，素材来源于Which？，图片源自网络。转发必须标明微信号：ukpropertyweekly。文中内容仅为行业资讯，实际投资请遵循专业法律建议)

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