综合用地的界定及其出让年限确定

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院55号令）第12条规定按五大类用地出让土地，同时明确了各大类用地出让的最高出让年限，具体为：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。

这五大类用地中，前四类用地都是单一类型用地，土地利用分类标准中都有具体规定，相对比较明确，最后一大类中的综合用地，由于复合土地用途，往往含有两种或两种以上的具体土地用途，组合复杂且土地利用分类标准中没有明确界定而容易引起争议。

一般来说，土地用途首先应由城市规划（确定土地用途和利用强度）确定。建设用地使用权出让前，城市规划部门应当明确拟出让宗地的用途、范围、面积、容积率等土地使用条件，土地部门以此为据编制具体的土地出让方案，报政府批准后实施，确定受让人后，应当在出让合同中明确土地用途等具体使用条件，受让方缴清土地使用权出让金后办理土地登记，不动产登记证书中记载具体的土地用途。可见，土地用途在规划用地条件、出让文件、出让合同、不动产登记等各个环节都要涉及和明确。

对于土地供应中土地用途如何界定，2000年国土资源部、国家工商行政管理总局联合发布的《国有土地使用权出让合同》示范文本（国土资发[2000]303号）填写说明中就明确：合同第四条出让土地用途按《城镇地籍调查规程》规定的土地二级分类填写（2007年国家标准《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）颁布后，应按该国标规定的土地二级分类填写；2017年11月1日，《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）实施后按该国标建设用地二级分类用途填写）；属于综合用地的，应注明各类具体用途及其所占面积比例。由此可以看出，综合用地一般是指同一宗地内包含两种或两种以上不同用途，例如商业和城镇混合住宅用地，教育和科研设计用地等，规划和土地出让时，应当明确综合用地包含的具体用途和各自比例。

55号令明确综合用地最高出让年限为50年，但出让时该如何确定出让年限呢？一般来说，涉及多种用途的综合用地出让年限确定可分为两种情形：一是多种用途不动产很难分割、只有一个使用者的，建成后也不需要分割确定不同使用者的，可以按照综合用地最高出让年限50年办理出让手续，即该宗综合用地出让年限统一设定为50年；二是各用途不动产之间可以分割，用途界限清楚，建成后往往会分割销售或转让给不同使用者的，为保证各土地使用者的合法权益，一般应当按照综合用地所包含的具体土地用途分别确定所占比例和各类土地出让年限。如一二层为商业、上面为住宅或部分商业部分办公等，应当明确其中商业用地和住宅用地或商业、办公用地各自分摊的土地面积，出让年限可分别确定商业用地40年、住宅用地70年、办公用地50年等。

【链接】

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院55号令）相关规定：第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

（一）居住用地七十年；

（二）工业用地五十年；

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；

（五）综合或者其他用地五十年。

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