集体土地如何评估，一起来看技术指引！
【导读】
土地估价是我从事的第一份工作，在原国家土地管理局地籍管理司定级估价处整整九年（1989-1998）。在此期间，中国土地估价从无到有到成体系发展，很幸运，还没毕业就进入了一个崭新的快速发展的行业，从定级估价试点、编写讲义、报告格式、技术规程，到估价师考试、估价机构建设、估价业务拓展、估价师协会组建等，全程亲历和见证了中国土地估价起源和发展，很幸运也很有成就感，从小白成长为专业人员，也为此后的工作打下了很好的基础。（详见：与改革同行 | 1.从寻找地价信号到建立估价提下——土地估价行业的产生与发展；亲历改革1 | 那些年我亲历的土地制度改革：1，.土,地估价的产生与发展——从找寻地价信号到建立完善土地估价体系）一晃离开土地估价一线20年了，去年受邀返回协会发现土地估价又有了很多新的发展，标志之一就是很多估价师认为我是“估价新人”，当然我也看到了更多的新人。
2019年8月26日，《土地管理法》第三次修正通过。新《土地管理法》有很多突破和变革，我曾做过解读（详见：新《土地管理法》的延续与变革——新法全面解读）。对于新《土地管理法》给土地估价带来的机遇和挑战，我也曾想认真梳理思考一下，主要是想看新《土地管理法》带来了哪些新的估价机会和估价咨询业务的拓展方向，在这些新业务拓展方面又会遇到什么样的法律、产权、市场、技术和知识挑战，几次提笔又都是偷懒放下了。
近期看到估价师协会印发的《农村集体土地价格评估技术指引》(以下简称《指引》，应该说部分回答了上面我想做的新《土地管理法》对土地估价的机遇和挑战思考，我也可以继续偷懒一段时间了。
《指引》是自然资源部利用司和协会组织专家编写的，专家都是我过去的同事和朋友，他们都有很深的研究，也回答了新《土地管理法》之后很多集体土地评估的技术问题。土地估价必须在现行法律法规和制度之下进行，各类产权对应的权能和价格内涵决定了相应的估价技术与价格水平，都还需要在估价实践中认真研究，比如征收中的农用地价格和区片综合地价、集体所有权价格等的联系与区别，征收集体建设用地的补偿价格、征收宅基地的补偿价格、经营性集体建设用地使用权出让转让价格等等，当然，是否真有土地承包权及承包权价格等也还需要商榷。
Anyway，一起来学习和应用《指引》吧！
权利特征 即当因权利取得的条件与配置方式、具体开发利用类型或限制，以及评估目的不同，所形成的集体土地权利或权能特征有所差别，并直接或间接影响地价水平时，在地价定义中应予以明确界定。
市场特征 分为公开市场条件下形成的客观价格和特定市场条件下形成的市场关联各方可接受的价格，对于后者，应清晰界定限制性市场条件。
年期特征 具体而言，集体建设用地使用权价格对应的年期不得高于国有建设用地的法定最高年期；集体耕地承包经营权（使用权）价格对应的最高年期即为耕地承包经营权的法定最高年期；经营权价格对应的年期，有政策规定时执行相应规定，无政策规定时，不得高于耕地承包经营权的剩余年期；无具体规定或约定的情况下，宅基地使用权可按“无年期限制”设定。
估价原则 在合法合规的前提下，集体建设用地价格评估参照适用《城镇土地估价规程》规定的相关原则，集体耕地价格评估应遵循《农用地估价规程》规定的相关原则。
价格影响因素 除参照遵循《城镇土地估价规程》《农用地估价规程》相关规定外，集体土地价格评估应特别关注各类型集体土地市场的发育成熟度、相关配套政策完善度，以及市场交易主体的风险认识与偏好对集体土地价格的影响。
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