民法典告诉你该买什么房？

总第518篇2020第48篇

【导读】

土地出让到期如何续期，特别是居住用地续期问题，自1990年国务院55号令明确土地出让年期时就存在了。期间经历了2007年《物权法》规定的解读、2016年温州“20年问题房”续期社会争议和国土资源部的“两不一正常”回函，30年来不时被提起。

此次民法典通过后，不少专家、媒体认为“进了一大步”：“住宅用地使用权期限届满自动续期”“一锤定音”，“心结已解”等，真是这样吗？

之1讨论了续期的相关法律法规与民法典的“一锤定音”；

之2讨论了温州“问题房”续期的实质：温州“问题房”续期与70年到期续期有本质不同，出让年期短、缴纳的出让金低，应当缴纳合理费用续期至最高出让年期70年，“两不一正常”是搁置而非解决了续期问题；

之3讨论了住宅用地70年到期的续期问题：70年期的由来、土地与房屋产权关系、期限届满如何处理以及70年到期续期的费用问题；

之4讨论了70年到期续期没那么紧急，至少还有40年的时间研究讨论，在这之前，房屋使用寿命50年到期的大修和改造问题更为紧迫，否则都熬不到70年届满，70年届满续期大概率按照届时地价的一定比例（比如10%）或象征性交点（比如1元）后自动续期到更长年期甚至无限年期。
详见相关内容：

今天在上述讨论基础上，看看管理上、立法上该如何完善，以及民法典告诉我们该买什么房？

民法典告诉你该买什么房？

——住宅用地自动续期，民法典“一锤定音“”之5

之前关于土地出让续期的四个方面讨论，让我们明晰了很多问题，也得到一些初步答案：短期出让的建设用地使用权缴纳了较少的出让金，取得的土地权益较小，到期时应当允许其申请有偿续期至各类建设用地最高出让年期；按最高出让年期出让的，住宅之外的工业、商业等其他建设用地到期前要提前申请续期，经批准重签合同缴纳费用方可续期，住宅建设用地使用权到期自动续期，续期费用的缴纳或减免，留待《城市房地产管理法》修改或制订法规解决；70年住宅建设用地使用权到期时间还早，还有足够时间研究妥善办法，况且在70年到期之前还需要先解决房屋使用寿命50年的大修或改造重建难题；随时间和实践、认识深化，大概率住宅建设用地使用权70年到期会以较小或象征性代价自动续期至更长年期甚至无限年期。

以上这些关于民法典问题探讨和初步结论，对于我们今后的相关立法、 管理政策和购买不动产都会有一定的指导意义：

1.对于立法机关的相关立法：

在民法典基础上，结合《城市房地产管理法》和55号令修改，一是对短期出让到期的续期问题明确其有偿续期至最高出让年期的具体办法，纠正“两不一正常”政策的回避态度和制度漏洞；二是对住宅建设用地使用权70年到期的续期费用加以明确，建议按照按照地价水平的10%或象征性收取费用后自动续期至更长年期或无限年期，同时，延长首次出让的最高年期至99年或更长年期。

2.对于自然资源主管部门的管理：

一是加大宣传力度，增强房地产市场透明度，提醒购房者购买房屋时除了区位、环境、小区配套、楼层、户型等之外，还要认真查看土地使用权类型、用途和使用年期等土地产权情况；二是全面检查过去已出让住宅用地，对于年期过短且尚未出售住宅，允许开发商提前将年期续至70年，避免误导购房者，防止出现新的“问题房”；三是对于已经售出的“问题房”，区分开发商、住户和管理方的责任，既要查找漏洞纠正错误，也要维护住户的交易、续期等合理诉求，可参照已购公房和经济适用住房上市政策等，及时研究提出妥善的处理政策和措施，有效解决问题；四是规范建设用地使用权出让行为，不要随意缩短土地出让年期或者所谓的“弹性出让”等，防止产生新的“问题房”；五是适度降低居住小区的建筑容积率和建筑高度，耕地保护很重要，但也不至于所有的城市都建设成高楼大厦，加之现在的消防能力只能达到48米，可以在城市中多规划建设一些中低容积率的低层、多层居住小区。

3.对于购房者购买居住类住房：

一是要购买商品住宅，尽量不要购买“公寓”或其他商办性质的住房。因为此类住房的土地性质一般是商业，不是住宅用地。商业用地最高出让年期只有40年，更关键的是法律明确商业用地40年到期前必须提前申请续期，准予续期的要重签合同、缴纳有偿使用费，也就是不会“自动续期”，也不会“无偿续期”。

二是购买住宅时，除了区位、环境、小区配套、楼层、户型等之外，还要认真查看土地使用权类型、用途和使用年期等土地产权情况，对于出让年期低于70年和剩余土地使用年期低于60年的，要认真审核审慎购买，避免把开发商逃避的责任和出让金额揽到自己身上，以免刚入住20、30年就要面临续期和支付续期费用。

三是选择住宅小区和楼型、户型时，要尽量选择开发建设质量好、物业管理水平高的低容积率小区低层或多层楼房，房屋居住寿命会比较长，并且真的老旧无法居住了，也比较容易达成合作改造翻建的一致意见。

四是如有可能，尽量选择购买别墅，当然，要选择购买哪些手续完备的。新冠疫情之后，人们对居住环境、居住质量要求更高，加之别墅老旧之后，自己就可以决定办理改造翻建手续和实施改造翻建。

五是尽量选择人口增加、经济长期向好的城市购买住房，比如“3+2”城市群（长三角、珠三角、京津冀+成渝、郑汉长），需求、房价、地价有一定上涨空间，住宅区老旧后有一定翻建机会。

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