【系列专版1】义乌老城区城市更新策略

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义乌市城市规划设计研究院工程师方晓，义乌市城市规划设计研究院高级工程师谭剑，义乌市城市规划设计研究院副总规划师吴广艳，义乌市城市规划设计研究院助理工程师陈红在《规划师》2017年第8期撰文，在新常态背景下，未来城市发展将聚焦城市更新。文章通过对义乌老城区城市更新历程的回顾分析，归纳总结其现状问题、城市需求及更新难点，并以存量空间优化、产业升级转型及多元生活体验为方向，以保障公共利益、协调各方诉求为前提，探索了义乌老城区城市更新思路、更新模式、更新要点及更新运作方式，试图寻找一条适用于义乌的城市更新之路。

一

义乌老城区城市更新历程、现状与存在问题

1

城市更新历程

义乌城市建成区面积由 1984 年的 2.8km2 扩大到 2016 年的104km2，城市定位也不断升级，已不仅局限于浙中城市群，在全国乃至国际贸易领域方面也具有一定地位和作用。义乌老城区的城市更新工作始于20世纪80年代初，与城市规划建设密切相关，由于义乌特殊的城市发展史，城市建设发展具有其自身的特点，其城市更新主要可以分为以下三个阶段。

(1) 第一阶段：20 世纪 80 年代之前(道路改造)。城市建设尚未提上日程，该阶段注重生产发展，城市更新主要是改造城区道路，或是对一些道路进行恢复及填平补齐等，如车站路、新马路等。

(2) 第二阶段：20 世纪 80 年代至20世纪末。该阶段的城市建设活动围绕市场建设，开展旧街区、城中村改造，更新方式以拆除重建为主，以政府、村集体为改造主体。典型案例有朝阳门改造、工人西路改造和香港城改造 ( 义乌造纸厂改造)等。

(3) 第三阶段：20 世纪末至今。该阶段，义乌迈入了网络化城市发展的时代，城市更新以大规模拆除重建为主，改造主体包括政府、村集体、小企业和个人，更新对象包含老街区、市场、旧厂房仓库和城中村等。典型案例有绣湖广场改造、北门街改造、城中村改造(120个以上 )、市场更新改造 ( 图 1) 和老工业区的“退二进三”等。

从义乌老城区城市更新历程看，经过 30 多年的大规模城市建设，城市发生了翻天覆地的变化，但在取得骄人成绩的同时，原有城市格局、风貌也不可避免地发生了变化，甚至一些历史遗迹、重要建筑逐渐消失，对城市文脉造成了不可弥补的损失。

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现状调研与问题分析

老城区是义乌城市发展的起源，是城市之根，集中展现了义乌最传统的文化、最悠久的历史和最有特色的建筑，记录了义乌城市建设发展的全过程，是义乌城市空间拓展的原点，因此选择老城区作为研究对象，可以保证研究的针对性和有效性。

本文通过对老城区5.78km2的研究范围进行网格 37 40252 37 15232 0 0 2663 0 0:00:15 0:00:05 0:00:10 3016、片区化、全覆盖性梳理及调查，从旧街道、旧工业区 ( 含旧仓储)、旧市场和旧居住区(含城中村)四类研究对象着手，具体解析老城区存在的问题。

(1)旧街道。

街道是城市基础设施的重要组成部分，承担着城市的交通联系功能。同时，街道为城市形象感知的五要素之一，代表着一个城市的环境品质和文明程度。义乌老城区现状道路分为三类，分别为需整治的道路、待整治的道路和已整治的道路(图2)。需整治的道路多为城市支路，是城市生活性道路和出行使用频率最高的道路，现状存在占道经营、城市家具欠缺和街道立面脏乱等问题；待整治的道路 ( 已出方案 ) 多为城市主次干道，建设年代不久且基础设施条件尚可，只需整治优化即可达到效果；已整治的道路 ( 已施工或待施工 ) 多为城市特色地标或文化道路，如具有地标性的县前街。

老城区内的旧街道基本存在四个方面的问题：①道路路面。路面破损，人行道被占用、坡道口缺失等。②景观绿化。两侧绿化树木稀少，景观效果较差。③公共家具。公交站台破损、休憩座椅缺乏、标示标牌破旧。④建筑立面。沿街建筑年代久远，广告、空调机位杂乱，立面老化。

(2)旧工业区(含旧仓储)。

旧工业区 ( 含旧仓储 ) 主要分布在老火车站周边，位于中心城区，区位交通优势明显；以二类工业用地为主，现状土地利用低效，以出租或闲置为主，权属较为复杂；工业用地整体风貌较好，建筑框架结构保存良好，更新条件成熟，增值空间较大；劣势即原产业遭淘汰，经济衰败，空间环境脏、乱、差(图3)。

(3)旧市场。

在旧市场方面，针织市场现已拆除，作为老城区临时停车场。篁园市场处于正常营业状态，而宾王市场因原功能外迁造成闲置，正在谋划更新为文创园。旧市场的区位条件好，权属清晰、格局简明、空间开阔，更新增值空间大；劣势即建筑荒废，立面脏乱，空间环境单调呆板(图4)。

(4)旧居住区(含城中村)。

老城区现状居住用地分为三类，分别为老旧小区、老村居和城市小区，其中老旧小区的区位条件较好，但部分小区的居住品质较差、交通组织混乱、绿化环境欠佳；老村居年代久远，功能布局混乱，配套设施不全，部分存在安全隐患；城市小区建筑布局合理，配套设施齐全，但空间环境品质欠佳(图5)。通过对旧街道、旧工业区 ( 含旧仓储)、旧市场和旧居住区(含城中村)进行调研分析可知，旧街道的现状问题可总结为“市政基础设施薄弱，公共设施发展滞后，市容市貌环境欠佳”；旧工业区 ( 含旧仓储 ) 的现状问题可总结为“原产业经济衰败，土地闲置或低效利用”；旧市场的现状问题可总结为“建筑空间闲置，土地利用粗放”；旧居住区(含城中村)的现状问题可总结为“居住品质不佳，存在安全隐患”。因此，老城区的现状问题可以总结概括为“物质空间老化，功能与产业淘汰，生活品质欠佳”。从城市发展的层面看，上述问题都是义乌城市低成本扩张下土地粗放利用、低能级产业发展所引发的城市系统性问题，而未来义乌城市发展的关键是存量空间优化、产业升级转型及多元生活体验，这也是城市更新的方向(图6)。

二

义乌老城区城市更新的难点

从旧街道的更新看，一方面，对于政府而言，街道改造成本高、工程量大；另一方面，街道更新属于民生工程，更新主体单一，市场化手段少。

从旧工业区(含旧仓储)的更新看，针对工业用地房屋的权属多样性，更新模式无法套用，需针对不同情况量身定制各类工业区的更新模式，相当于选择不同的产权转换方式来实现更新。此外，义乌缺乏更新统筹规划，为有序推进旧工业区更新，需成立相应办公室以指导工作，出台土地流转、赔偿和补偿政策，同时开通绿色通道，并提供资金保障，制定相应的融资运行模式。

从旧市场的更新看，建筑功能变更无法满足消防安全规范，更新方向局限性较大；更新成本居高不下，现有市场化手段少，融资动力有所欠缺。此外，伴随着义乌小商品市场的更新换代，上一代市场用地处于闲置状态，市场建筑使用寿命还剩几十年，后续更新以盘活存量空间、提高土地利用效率为根本目的，需赋予新功能、植入新元素，重塑地块魅力。

从旧居住区(含城中村)的更新看，老村居的更新涉及居民、政府和开发商等利益相关主体，运行机制复杂，唯有等到政策逐步明朗、管理逐步规范后，更新释放的红利才会越来越明显，因此更新是一个长期探索、前进的过程。同时，各时期建设的住宅存在不同程度的问题，后续更新需针对各地块问题选择适当模式，以提高城市居民生活品质。

综上所述，义乌老城区城市更新的难点分为三个层面：①从更新本体层面分析，更新运行机制复杂，更新模式无法套用，利益诉求多元，更新成本居高不下；②从城市社会发展层面分析，更新主体单一(多为政府)，经济基础不够雄厚，市场动力不足，资金筹集方式不明确；③从义乌政府推进层面分析，更新政策不完善，缺乏配套机制，重经济效益轻社会效益，更新资金压力大(图7)。

三

义乌老城区城市更新思路

由于义乌老城区城市更新范围是城市的经济、文化及休闲娱乐中心，集聚了大量的人口和产业，需要较高配置的基础设施及各项配套功能，城市更新首要考虑的问题是公共要素，包括城市公共空间、公共基础设施和文化设施等。结合义乌老城区城市更新历程、现状问题及更新难点，本文提出城市更新思路，即由政府设立专门机构进行协调管理，构建整体性更新框架，确定更新单元，明确更新方式，以各方利益诉求为基点，保障城市公共利益，强调公共空间营造、产业升级和历史文化环境保护(图8)。

同时，在更新方式上，宜采取政府主导、市场运作、由急到缓、由点到面的“小规模、多元化、渐进式”的更新方式，并通过多渠道筹集资金，鼓励多种合作开发模式。

四

义乌老城区城市更新模式、要点及运作方式

1

更新模式

从义乌老城区的实际出发，结合房屋危破状况、土地利用效率、环境条件和历史文化等因素，根据旧街道、旧工业区(含旧仓储)、旧市场和旧居住区(含城中村 ) 等主要更新对象的评价分析，本文建议采用重建开发、功能改变、整治优化和保护性改造多种方式相结合的空间更新模式，具体更新地块适用模式的评判准则如图9所示。

此外，本文以社区为界将研究范围划分为11个更新单元，即一个社区作为一个更新单元，对每个更新单元进行重新定位，提出相应更新对策及更新重点地块，并对更新重点地块进行现状评判，就其更新模式提出相应建议(图10，表1，表2)。

2

更新要点

城市更新是一项长期而复杂的系统工程，义乌老城区城市更新必须在城市总体规划的指导下有步骤地进行。基于上述分析研究，本文建议义乌老城区城市更新从以下四个方面着手。

(1) 采用多种更新方式盘活存量用地，推进产业转型升级发展。义乌老城区城市更新需盘活城市存量用地，优化城市用地布局，提升土地空间资源的利用效益及水平，并通过“退二进三”推进产业转型升级，防止经济社会功能衰退，使城市保持旺盛的人气与活力。首先，在旧街道更新上，运用整治优化、保护性改造相结合的方式，提升街道空间的环境品质；其次，在旧工业区 ( 含旧仓储 )、旧市场更新上，以功能改变为主，运用部分拆建、拼建相结合的方式优化空间结构，并通过“退二进三”，给区块注入新元素、植入新功能，推进城市产业转型发展；最后，在旧居住区 ( 含城中村 ) 更新上，采用重建开发、整治优化相结合的方式。

(2)借助功能结构调整的更新契机，落实城市公共要素，提升城市空间品质。通过城市更新这个契机，将公共设施、公共空间、基础设施和文化设施等公共要素落实到城市空间当中。在落实城市公共要素时，需要关注以下三个方面：一是城市活力，如地区生态品质、生态环境和社区服务等，提高公共设施的服务水平，明确提升公共设施的规模与布局，优化土地业态布局，提高土地利用效率；二是改善公共空间和环境品质，通过水系、绿化、步道和广场把公共空间体系构建起来；三是完善道路结构与系统，优化静态交通等市政基础设施的布局，如停车场、公交枢纽和公共泊位等。

(3) 注重城市历史文脉延续与城市更新发展的平衡 。忽视保护的更新是舍本逐末、背离根本宗旨的更新，忽视更新的保护则是缺乏理性思维的保护，将偏离保护的目标。因此，义乌老城区城市更新必须以发展、辩证的观点处理历史文化保护与城市发展的关系，找准保护、更新和发展的平衡点。例如，在西门街更新改造上，应重视对其的保护和利用，注重历史文化和休闲旅游的结合，坚持“保护为先，合理利用”的原则，将文化资源开发转变为旅游资源和旅游商业等经济增长点，保存义乌城市历史记忆的空间场所。

(4) 改善人居环境，体现人与城市的和谐共生。宜居是义乌城市发展的基本目标，在义乌老城区城市更新过程中，要注重自然景观和人文景观的塑造，加强公共活动设施的建设，充分满足市民对环境、空间和各类公共配套设施的需求，充分体现人与城市的和谐共生。

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更新运作方式

基于义乌老城区城市更新思路，结合更新对象，本文提出四种城市更新运作方式(图11)：①政府公共型，即选择对义乌城市发展、公共设施建设和环境品质提升有重大帮助的区块，通过信托基金的方式进行融资，适用地块诸如前大路、民主路和下车门路等；②集团开发型，适用于区位条件较好、升值空间大的地块，由政府主导，明确用地指标，进行招商引资，并由中标者垫资，实行滚动开发，适用地块诸如泵业有限公司、老火车站 1970文创园、南方联皮革厂和宾王市场等；③村、社区自主型，适用于建筑结构较好、建筑标准较低的地区，由改造主体成立公司，政府制定零收益政策，所得收益均由改造主体享有，适用地块诸如保联路、绣湖西路、词林小区、赵宅、阳光小区和义化小区等；④政府、开发商、产权人多方参与型，适用于资金需求大的大区块，由多主体共同筹建股份有限公司，政府负责前期基础设施部分，其他主体负责改造，适用地块诸如西门街、商贸区和湖清门等。

五

 结语

本文提出的义乌老城区城市更新策略只是基于更新规划层面的一种思考及建议，只有等到义乌城市更新指导意见、实施细则和更新政策等出台，再落实到具体城市更新项目中进行研究，并结合义乌市场经济、地块资源、现状条件和人文历史等进行系统分析，才能提出具有现实意义和经济效益的城市更新方案，实现义乌城市转型升级发展的目标。

文章全文详见《规划师》2017年8期

《义乌老城区城市更新策略》

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