柳州：高价地频出，商品房供不应求
文/易居（中国）企业集团股份有限公司分析师 梁宁宁 吴思逸
从2017年上半年看，柳州房地产市场总体供不应求，成交量价齐涨，市场情况良好。供应量205.62万㎡，同比上涨56%，成交量235.13万㎡，同比涨幅24%；库存量为242.21万㎡，去化周期仅6.3个月，去化压力较小。
各大区来看，柳东新区供应充足，目前在售冠亚·国际星城、柳州·联盟新城、广投·龙象城、蔚莱别苑等楼盘，在售物业类别涵盖范围广，未来还将有龙光项目、碧桂园·帕克诺雅等新盘上市，房价或持续攀升。
柳南区1-6月刚需需求旺盛，但整个区域供应乏力，多盘推售脚步放缓，目前区域在售楼盘为15个左右，下半年高需求持续，金科、融创的接踵而至，势必让柳南继续大放异彩。
位于城市中心的河北半岛目前主力在售楼盘有10盘左右，包括云星·钱隆世家、通建中天城、绿城·杨柳郡、地王公馆、琥珀·东岸等，存货充足。
鱼峰区在售盘不多，目前在售的盘数已掉至7盘左右。柳州最缺货的区域当属鱼峰区，老盘房源告急，库存最少去化时间最短。上半年，鱼峰片无新盘推出，多数楼盘以消耗库存为主，新品也鲜有上市。
河东区是经济发展、居住品质都领先的区域，加上高新板块优质学区的影响，所以高房价楼盘大多集中在这里，区域均价达到万元。
2017年上半年广西主要城市房地产库存及去化情况
柳州2016年上半年房价均价大约为6831元/㎡（含县份）， 而2017年上半年，均价6927/平方米（含县份），同比涨幅仅1%，价格小幅上涨，市场环境较为健康。今年上半年柳州主城区五大板块均出现了不同程度上涨，其中涨幅最大的是柳东新区，柳南区紧跟其后，河北城中半岛、河东区以及鱼峰区价格微涨。
（上半年广西14市商品房量价情况）
从各个月度价格情况看，整体价格上涨趋势，2月春节过后，受到土地市场带动，房价整体上涨，5月略有下降，6月份回归正常水平。今年以来，全国多数城市都受限购限贷限售等政策影响，楼市稍显降温。但对于三线城市的柳州来说，尚未被限购限贷政策波及，需求量持续加大，今年来已有多盘借土地东风连续上调售价，最大涨幅超千元。高价地块成交催化柳州房价整体上扬，另外从去年年底开始土地不断拍出“三高”高总价、高地价、高溢价率地块，带动柳州房价的上涨。
2017年1-6月柳州商品房价格走势
2017年上半年柳州项目销售金额TOP10中位列前三的是碧桂园十里江湾、恒大御景湾和香颂诺丁山。其中，碧桂园十里江湾以9.16亿元销售金额夺得冠军。销售面积前三的是恒大御景湾、香颂诺丁山和碧桂园十里江湾，其中恒大御景湾以销售面积11.71万㎡与其他项目拉开距离，稳拿销售面积榜第一。上榜项目不仅有碧桂园、恒大、万达、华润等全国知名企业项目，还有荣和等广西龙头房企，可见柳州是全国大牌房企都想来分一杯羹的城市，未来发展潜力较大。
2017年上半年柳州市共25幅土地供应，供应计容建筑面积270.68万平方米，成交共23幅地块，成交计容建筑面积242.75万平方米，平均楼面地价为2854元/㎡，在广西14市当中仅次于南宁，平均溢价率为47%。
在今年上半年柳州地块成交中，有6幅地块溢价率较高，溢价率达70%以上，其中五幅地块超过100%。拿地开发商来头也不小，有碧桂园、融创、金科等全国大牌房企，其中融创和金科首次在柳州拿地，正式进入柳州市场。在这些地块中碧桂园拿了两幅，分别是位于市荣新路3号、6号、10号的P(2017)2号地块和位于市柳东新区三门江片区会展南路与南寨路交叉口西北角的P(2017)14号地块，P(2017)14号地块溢价率211%，创今年最高。广西本土房企彰泰集团在于今年2月8日拿下市东环路与文兴路交汇处西南角P(2017)1号地块，成交楼板价7607.847元/㎡，价格仅次于3月份新地王P(2017)1号地块。时隔一个星期，2月14日，一块近300亩地块被龙光以2674.031元/㎡的楼板价、119%的溢价率拿下。4月11日，柳州三幅地块出让，其中两幅商住用地，融创和金科各夺得一幅，这也是融创和金科首次进驻柳州市场。
这些高溢价地块的成交催化了柳州房价的上涨，柳州土地市场的持续火热，稳步上涨房价预示着柳州楼市持续向上向好的前景。
附表：
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