2019五象土拍画上句号,留给2020还有更多猜想

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文/易居企业集团·克而瑞 分析师 黄锦良

CRIC广西南宁土拍战报

12月28日，南宁土拍2019五象收官战告捷！其中4幅商住地块备受关注（良庆3幅、邕宁1幅），均采用“限地价、竞产权移交安置住房”竞价方式，共吸引十余家房企参拍，2个多小时的鏖战，最终各自地块迎来“金主”——龙光、阳光城、大唐、银河，4幅地块占地面积合计约449亩，计容建面合计约109万㎡，成交金额总计约47.59亿元。

2019五象土拍画上句号，留给2020还有更多猜想……以下为当天五象土拍“大四喜”结果速览（信息量大、干货不少，建议先收藏、转发，再阅读）。

12月28日成交的五象4幅商住地块的位置示意图

12月28日南宁土拍成交结果现场显示屏幕（框红处为4幅商住地块，图来源朋友圈）

根据地块出让公告的代建安置房，这4幅地块预计至少共建设安置物业347970㎡；安置户至少4418人，未来能入住新家园。并且，开发商还将为安置户配建办公用房和群众活动中心（相关安置物业的条款详见出让公告里的附件文件）。这4幅地块均须配建社区居家养老用房、婴幼儿照护服务场地、文化活动站，以丰富小区业主文娱生活，以及老幼群体的照料所需；而其中3幅地块还须配建小学或幼儿园，以完善片区教育配套。

当天按地块编号倒序形成出入，4幅商住地块的出让顺序即GC2019-128、GC2019-127、GC2019-126、GC2019-125号地块。

重庆银河进军五象东
4.97亿斩获龙祥路东67亩临江地块

GC2019-128地块周边航拍实景（来源：南宁楼盘网）

当天率先出让的GC2019-128地块，位于邕宁区龙祥路东侧、龙合路北侧，占地67.180亩，容积率＞3.5且≤4.0，最大计容建面约17.91万㎡（测算可售商品房计容建面约7.99万㎡），商业建面占比总计容建面比例为3%-5% ，其余为住宅；建筑限高≤100米，建筑总量（不超过20%）可局部突破建筑限高（不超过20%）；项目须配建1所24班幼儿园，独立占地。

GC2019-128地块周边公共及市政设施示意图（来源地块出让文件）

现场共有4家房企参拍该地块，对应号牌分别为：大唐（16号）、金科（28号）、龙光（36号）、重庆银河（88号）。地块起始价600万元/亩、限最高地价850万元/亩，竞价每轮加价幅度20万元/亩，经过8轮竞价，最终，88号竞买人：重庆银河房地产开发有限公司（银河集团）成功拍下该地块，成交总价49713.0261万元（折合约4.97亿元），成交单价740万元/亩（未达到最高限地价，没有竞配建移交安置住房），成交楼板价2775元/㎡，成交溢价率23.33%。

土拍现场，88号重庆银河举牌（来源南宁楼盘网）

GC2019-128地块成交时的屏幕（来源凤凰网房产南宁站）

GC2019-128地块成交海报（克而瑞广西制图）

分析师点评地块占地67.18亩，最大计容建面约17.91万㎡（测算可售商品房计容建面约7.99万㎡）。距离东面的八尺江不到500米，向北700多米即是为规划建设的新坡湖公园。五象大道、城关路等主干道可贯通龙岗板块、蒲庙板块。地块本身配建1所24班幼儿园（独立占地），地块附近即有城关四小、南宁哈罗礼德国际学校（在建）；周边储备用地规划大型商业等，支路网未来和相关市政配套将逐步完善。

这次拿地，是重庆银河集团布局南宁第2个项目，首次进军五象新区—五象东（龙岗片区）首个项目。2019年1月30日，重庆银河以9.33亿拍下凤岭南滨江板块首幅综合体地块，占地114亩，之后该项目是与重庆“老乡”龙湖强强联合、合作开发，命名为“江与城”，并引入大型商业MALL龙湖天街。

12月28日南宁五象拿地后，重庆银河集团的官宣海报

大唐拓土五象南
5.10亿斩获那丰路南侧56亩地块

GC2019-127地块周边航拍实景（来源：南宁楼盘网）

GC2019-127地块周边公共及市政设施示意图（来源地块出让文件）

第二幅出让的商住地块编号GC2019-127，位于平乐大道东侧、那丰路南侧，占地55.57亩，容积率＞3.5且≤4.0，最大计容建面约14.82万㎡（测算可售商品房计容建面约10.24万㎡），商业建面占比总计容建面比例为5%-10% ，其余为住宅；建筑限高≤100米（地块内局部可按≤120米控制，但不超过建筑总量的10%），项目须配建1所12班幼儿园。根据地块公告显示，大王滩-西干渠渠道穿过本期地块东南角，竞得者须在 2020年4月1日之后方可占用大王滩-西干渠渠道占用的部分土地进行开发建设。

现场共有5家房企参拍该地块，对应号牌分别为：大唐（16号）、金科（28号）、美的（33号）、龙光（36号）、阳光城（96号）。现场主持人在竞拍前宣读出让文件，并公布该地块已确定的提前签订安置合作意向协议书的竞买人为16号竞买人，即大唐（16号）有应价优先权。

GC2019-127地块竞价规则截图（来源地块出让文件）

地块起始价668万元/亩、限最高地价1000万元/亩，竞价每轮加价幅度10万元/亩，经过46轮竞价，最终，16号竞买人：广西唐润投资有限公司（大唐）成功拍下该地块，成交总价50568.8957万元（折合约5.10亿元），成交单价910万元/亩（未达到最高限地价，没有竞配建移交安置住房），成交楼板价3413元/㎡，成交溢价率36.23%。

土拍现场，16号大唐举牌（来源南宁楼盘网）

GC2019-127地块成交时的屏幕（来源凤凰网房产南宁站）

GC2019-127地块成交海报（克而瑞广西制图）

分析师点评地块总占地55.57亩，最大计容建面约14.82万㎡（测算可售商品房计容建面约10.24万㎡）。地块南面约600米为规划建设的那平公园，周边储备用地规划中小学等，目前所在区域仍处开发阶段，未来配套或将逐步完善。平乐大道、振良大道、那丰路等主干道可贯通五象南板块、大沙田板块等，地块附近即是规划地铁3号线延长线贯穿。

此次拿地，是大唐再度拓土五象南。2018年6月29日，曾与阳光城联合拿下那平路北侧、振邦路西侧166.7亩地块，即目前在售的印象·愉景湾项目（龙光、大唐、阳光城、合景合作开发）。

12月28日南宁五象拿地后，大唐地产的官宣海报

阳光城30.7亿豪夺五象267亩地块
体量62.28万方，对开发运营有考验

GC2019-126地块周边航拍实景（来源：克而瑞广西）

GC2019-126地块周边公共及市政设施示意图（来源地块出让文件）

紧接着出让的商住地块编号GC2019-126，被看作2019年南宁土拍收官战的压轴靓地！其位于良庆区夏林路以北、坛泽路以东，占地266.931亩，容积率＞3.0且≤3.5，最大计容建面约62.28万㎡，商业建面占比总计容建面比例为5%-10% ，其余为住宅；建筑限高为建筑总量10%≤120米，其余建筑≤100米，项目须配建1所42班小学。

现场共有8家房企参拍该地块，对应号牌分别为：盛邦（10号）、大唐（16号）、美的（33号）、龙光（36号）、平安不动产（55号）、安辰（58号）、中南（65号）、阳光城（96号）。现场主持人在竞拍前宣读出让文件，并公布该地块已确定的提前签订安置合作意向协议书的竞买人为16号竞买人，即大唐（16号）有应价优先权。

地块起始价768万元/亩（现场屏幕773万元/亩、下一轮780万元/亩）、限最高地价1150万元/亩，竞价每轮加价幅度10万元/亩，经过39轮竞价即达到限最高地价，转为竞移交产权安置住房环节；起始投报600㎡，每轮竞配60㎡，而后主持人根据竞拍节奏适当调整投报移交安置住房面积，并提醒房企理性投报；从最开始的每轮60㎡加价幅度调整至120㎡，再到300㎡，到最后的900㎡；经过共计129轮竞配建、耗时70余分钟，最终，96号竞买人：南宁正澜阳投资有限公司（阳光城集团）成功拍下该地块，成交总价306970.2188万元（折合约30.70亿元），成交单价1150万元/亩（已达到最高限地价），成交楼板价4929元/㎡，成交溢价率49.74%；产权移交安置住房面积47640㎡（占比8.1%）；实际可售商品房建面37.67万㎡（已扣减配建安置物业和公建、小学等）；测算实际楼板价5862元/㎡（仅供参考，这里计算了代建安置物业回购部分，以及扣减产权移交安置住房，但未测算相关公建、教育配套等细项）。

GC2019-126地块达到限最高地价时的屏幕（来源凤凰网房产南宁站）

土拍现场，96号阳光城举牌（来源南宁楼盘网）

GC2019-126地块成交时的屏幕（来源凤凰网房产南宁站）

GC2019-126地块成交海报（克而瑞广西制图）

分析师点评地块总占地266.931亩，两宗地组成，容建面约62.28万㎡，移交安置住房面积47640㎡、代建178075㎡安置物业（政府回购），该地块须配建1所42班小学，以及相关公建，测算实际可售商品房计容建面约37.67万㎡（占比整体6成）。地块东北侧即是规划建设的楞塘湖公园，沿玉洞大道向西2.5公里即可到达五象湖公园。周边储备用地规划中小学以及大型商业等，未来配套将逐步完善。该地块是2019年南宁土拍成交金额最高、成交计容建面最大的单幅地块、占地面积第2大的，这对开发商资金实力和运营大盘有一定考验。

回顾过去两年的年末大地块竞得者中，都有阳光城的参与。2018年12月14日，阳光城、大唐、世茂3家联合体以22.39亿元斩获玉洞大道南面240亩商住地块（3宗地组成），即如今的五象澜庭府项目；2017年12月27日，阳光城、大唐、天誉联合体以16.45亿元斩获玉洞大道北面、良庆大道两侧207亩商住地块（3宗地组成），即如今的檀府·印象项目。如今，檀府·印象住宅已清盘销售阶段，今年前11个月其销售商品房金额达33.74亿元；而五象澜庭府也于今年开盘/加推，取得不错的业绩；如今，阳光城独立拍下267亩地块，与五象澜庭府相邻，自身体量较大，被业内看好的2020年热点新项目之一。

12月28日南宁五象拿地后，阳光城集团的官宣海报

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玉洞大道与坛泽路交会
航拍全景

龙光五象再下一城
6.87亿斩获阳峰路西侧59亩地块

GC2019-125地块周边航拍实景（来源：克而瑞广西）

GC2019-125地块周边公共及市政设施示意图（来源地块出让文件）

最后出让的商住地块编号GC2019-125，位于良庆区玉洞大道北侧、阳峰路西侧，占地59.191亩，容积率＞3.0且≤3.5，最大计容建面约13.81万㎡（测算可售商品房计容建面约9.76万㎡），商业建面占比总计容建面比例为5%-10% ，其余为住宅；建筑限高≤100米。

现场共有5家房企参拍该地块，对应号牌分别为：云星（8号）、大唐（18号）、旭辉（19号）、龙光（36号）、阳光城（96号）。现场主持人在竞拍前宣读出让文件，并公布该地块已确定的提前签订安置合作意向协议书的竞买人为36号竞买人，即龙光（36号）有应价优先权。

地块起始价800万元/亩、限最高地价1200万元/亩，竞价每轮加价幅度20万元/亩，经过32轮竞价，最终，36号竞买人：南宁市龙光房地产开发有限公司（龙光地产）成功拍下该地块，成交总价68661.4266万元（折合约6.87亿元），成交单价1160万元/亩（未达到最高限地价，没有竞配建移交安置住房），成交楼板价4971元/㎡，成交溢价率45%。

土拍现场，36号龙光举牌（来源南宁楼盘网）

GC2019-125地块成交时的屏幕（来源凤凰网房产南宁站）

GC2019-125地块成交海报（克而瑞广西制图）

分析师点评地块占地59.191亩，最大计容建面约13.81万㎡（测算可售商品房计容建面约9.76万㎡）。地块东侧即是规划建设的阳峰路公园，地块西侧约1.2公里内涵盖规划建设的楞塘冲水系、楞塘湖公园；沿玉洞大道往东约4公里即可到达南宁园博园，地块东北面约1.5公里为规划建设的五象火车站，往北可到达良庆大桥南板块、五象文旅板块。周边储备用地规划中小学以及大型商业等，未来配套将逐步完善。

此次拿地，是龙光深耕五象版图又一城。此前龙光已在五象新区布局了商业综合体龙光国际，住宅项目包括龙光·天瀛、龙光·玖誉湖、龙光·玖珑郡、龙光·玖珑湖、龙光·玖珑臺等近10盘之多。

12月28日南宁五象拿地后，龙光地产的官宣海报

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玉洞大道与阳峰路交会
航拍全景

【本文互动话题】

五象“拍地”热，会传导到置业端嘛？
2020年，南宁置业你关注哪里？

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文章来源：CRIC广西；
地块信息来源南宁市自然资源局网站、南宁市公共资源交易中心网站等，相关图片来源见注释。

公众号“ 广西地产大数据“微信号（gxdcdsj）综合整理，转载请注明出处。

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