【产品说】荣登广西创新住宅榜，看30平住宅两房如何挑战极限？
文/易居企业集团·克而瑞 分析师 梁宁宁
2020年1月9日，“2019广西房地产行业盛典暨市场数据排行榜发布会”现场，广西50强等系列权威榜单重磅发布。其中，凤岭南新盘广源凤岭壹号院荣获2019广西房地产住宅产品创新大奖，成为引领广西市场住宅创新产品的代表项目。
“高地价时代下的创新产品”、“全盘30平LOFT产品”，“全国罕见的30平户型做到两房”……其实，项目在亮相之初就成为市场上典型的网红楼盘。那么，究竟广源凤岭壹号院创新点在哪里？凭啥在市场众多楼盘当中荣获这一大奖？分析师走进了这一创新住宅。
创新点1：
30平极致两房，全国罕见，首付最低13万
关键词：控面积、控总价、低首付、低门槛、低月供
高地价时代，产品如何突围，是困扰了不少开发商的难题。
2019年，南宁新晋的热门板块——三岸板块，凭借着接壤东盟商务区，以及板块自身定位低密度高端滨江板块的优势，地价节节攀升。数据统计显示，2019年诞生的南宁楼板价破万的地块当中，三岸就占据了4幅，可以说，三岸是典型的高起点、高门槛、高舒适度的南宁新晋网红板块，是否意味着只有高收入高净值人群才有机会买入？
广源凤岭壹号院的回答是NO。
按照大多数开发商的产品定位思维，高地价项目，往往产品定位上会以大面积中高端产品为主流，然而，广源凤岭壹号院的亮相却震惊了市场——全盘推出30平方米的住宅两房户型。
对此，项目负责人给出了答案，在参考了全国一二线城市，以及曾经在南宁市场上大热的广源鲁班壹号小户型产品后，我们认为，在当前大户型产品同质化、竞争激烈的市场下，小户型是个机会。另外，对于大多数购房者来说，目前购房门槛过高，买房难的现实下，亟待一款在优质地段的低门槛产品。经过深思熟虑，我们推出了一款目前在南宁市场上唯一，且相信在全国市场也十分罕见的产品——30平的小两房。
放眼南宁市场上，尽管也有不少楼盘推出公寓型产品，但是面积低至30㎡（建面约）的住宅型公寓确实非常少，而将整个楼盘所有的户型都规划为这样的产品，广源凤岭壹号院更是大胆。
实际探访售楼部，分析师了解到，这一款30平方米的两房户型，按照首套房首付门槛计算，首付低至13万，并且买毛坯送精装，无外收。对比项目周边楼盘，目前项目同处的三岸板块，其余楼盘最小面积均在90平方米以上，门槛最低大约为40万元。
也就是说，广源凤岭壹号院的购买门槛大约比周边楼盘低了至少27万，这样的低门槛优势，确实“秒杀”目前市面上大多数的楼盘。
创新点2：
每个功能尺度有保障，舒适度品质感不打折
关键词：容积率2.0 独立阳台 板式结构
很多人眼中，小户型仿佛是“蜗居”的代名词，必然会影响到居住空间的舒适度。而广源凤岭壹号院面积仅仅是30平方米，在舒适度上是否有保障？
据悉，在整体定位上，广源凤岭壹号院是广源集团在南宁开拓创新重点打造的顶级产品系，在小区的规划、产品打造、精装生活理念上，进行了更细致调整、升华、优化，尤其精装住宅打造上，从生活细节、人居体验出发，从目前样板间展示的细节来看，确实足够打动人。
分析师实际探访获悉，项目产品在舒适度和功能性上做足功课，通过空间的高利用，使产品的实用性、宜居性、舒适性方面大大加强，满足客户实际使用需求。
对公寓产品来说，采光通风差，暗厨暗卫是常见的问题。但是，广源凤岭壹号院整体的楼栋布局为板式结构，能够轻松避免公寓产品的这些“硬伤”。
项目由5栋12-18层的住宅和1栋2层的商业组成。板式楼宇建筑，所有楼栋都是南北排布，南北通透，并且部分楼栋有着超宽的楼间距，这就能保证楼盘每个户型都能拥有较好的采光通风性，明厨明卫。
其次，在户型内部的空间布局上，产品打造70年产权30㎡两房LOFT，4.395米的挑高，可以实现买一层送一层，这就保证了每个空间尺度都足够宽敞。如客厅拥有4.2M大尺度进深，居室容纳1.8M大床，户型全赠送2.2米绿化阳台，采光通风效果好。
创新点3：
灵动空间满足多种置业需求
关键词：LOFT 轻奢
30平小户做两房，在市场上确实赚足了眼球，光有吆喝还不够，是否真能满足客户的实际使用需求？这取决于项目所处地段以及产品设计情况。
从目前地段、产品等综合情况来看，分析师认为，广源凤岭壹号院至少适合以下几种类型的客群：
类型一：过渡居住的年轻白领客群。
“在东盟商务区上班，这一带的两房租金普遍都要三千以上，成本太高了。这个户型是30平方米，且首付13万左右，毛坯房，这样的户型作为过渡或者是婚前物业还是不错的”，分析师身边一名单身女性如是说。
三岸所处的板块与东盟国际商务区无缝对接，毗邻万象城，项目几百米距离有龙湖天街；其次，项目周边还有青秀山风景区（5A景区）、李宁体育园、方特东盟神画、万达乐园等休闲度假区，商业娱乐两不误，方便游玩及购物。
类型二：考虑落户读书的虎爸虎妈。
对不少客群来说，买房是为了落户读书。项目周边就配备3所规划中的小学（其中有一所开泰路小学）、2所规划中的中学（其中有一所开泰路中学）2所规划中的幼儿园；除此之外项目旁边还有盘古路小学等。
当然，由于项目尚未交房，所以具体学区尚未确定，但由于作为住宅产品的性质，终归会有学区划分，所以，对家长而言，小成本投入的小户型，也是学区房选择的目标。
类型三：投资型客群。
由于产品面积小，总价低，再加上所处的三岸板块，是目前南宁市热门潜力区域。随着多个高价地项目入市，周边房价稳步提升，以高端低密住宅为主打的三岸板块未来有望成为南宁又一大“富人区”。东盟商务区的外溢价值，以及板块自身的低密、滨江、大商业布局等优势，都是板块价值上涨的因素。
产品红利时代到来，硬核产品是突围高地价关键
2020，南宁将进入“产品红利”时代。
地产下半场，企业的核心竞争力回归到产品本身。2019年，南宁高地价项目频出，从目前公布的项目定位来看，大多以面向改需的大户型产品为主，这也意味着，2020年，必然是一个大户型产品大量供应的年份。
而在这样的市场大势下，同为高地价项目的广源凤岭壹号院另辟蹊径，在控总价控面积方面做到了极致，推出了低总价低门槛的产品，可以说，给高地价项目的突围之道提供了新的思路。同时，而在产品打造方面，门槛降低，但舒适度并没有打折，对于购房者来说，也有了更多新的选择。
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