数据揭秘：2020南宁进入大户爆发元年？140平以上大户均价超1.5万

文/易居企业集团·克而瑞分析师

生活和经济水平不断提升的今天，越来越多购房者的住房需求从“有房住”向“住好房”阶段进阶。

近五年时间里，南宁120㎡以上户型成交量大幅上涨65%，价格上涨了42%。另外，2020年1-4月南宁140㎡以上户型占全市总成交的18.7%，成交均价达15543元/㎡，相比2015年价格上涨了59%。

这是否预示着南宁改善物业流行趋势到来呢？

在南宁，改善型物业情况如何？购买力怎样？与全市商品住宅的价差又是多少？

下面，我们通过大数据看南宁改善人居的变化。

1

高价地集中入市

2020南宁高端改善项目“百家争鸣”

从土地端看，近年来南宁土地市场持续火热，地价不断上涨。

尽管2017年起，南宁实行“限地价”土拍政策，但实际楼板价却不断突破新高。

数据统计，自2016年大唐地产拿下铜鼓岭地块之后，近5年来，南宁总计拍出13幅实际楼板价破万的地块。

其中，2019年成交实际楼板价过万的地块数量达9幅，为近5年高峰。

面对高价地要想实现高溢价，开发商无疑要在产品上下功夫，改善型产品将成为他们首当其冲考虑的产品线。

也正因为如此，南宁改善型高端产品接下来将逐渐进入大家的视野。

从目前已释放信息的高价地项目看，不乏项目的户型都设置了改善型大户产品，如：

大唐臻观目前在售的户型建面170㎡起跳，面积跨度可达236㎡；

阳光城江山璟原户型建面则是128㎡起跳，面积跨度可到190㎡；

龙光天瀛目前主推的大户138㎡起，面积跨度到165㎡；

除此以外，龙光天阙、双珑原著、建发央玺、新希望五象湖地块、美的悦江府等高价地项目虽然暂时没有释放过多的产品信息，但从其地段及景观资源来看，大概率往改善、大户的产品方向打造。

在4月16日，由克而瑞+南宁晚报+广西广播电视台FM950强强联合的举办的“大室”所趋——2020南宁改善产品流行趋势发布会上，多家房企也透露自己的产品信息。

活动现场图

建发央玺规划有板式高层和洋房，其中洋房户型面积为127㎡、165㎡，项目展示区预计4月底面市；

新希望五象湖地块将引入新希望最高端的产品线，主面积为140㎡以上，项目预计6-7月入市。

双珑原著的产品以小高层为主，预计6月底释放相关产品信息。

龙光天阙产品包括高层住宅、洋房、联排、合院等。

2020年高价地集中入市，南宁高端改善项目在这一年可谓是“百家争鸣”。

2

120㎡以上户型全市占比逾4成

南宁改善大户市场规模在扩大？

除了高价地频出反应南宁改善型物业的趋势变化以外，商品住宅市场数据也反应了改善大户市场有明显扩大的趋势。

克而瑞数据显示，2015~2019年，南宁120㎡以上户型成交量在全市占比维持34%以上，2020年1-4月占比达40.4%，占比加大。

其中，2019年南宁商品住宅120㎡以上户型成交面积为443.04万㎡，成交均价为12063元/㎡，与2015年相比分别上涨了65%，42%。

注：2020年1-4月数据截至4月13日

再来看看140㎡以上户型的市场数据。

2015-2018年，南宁140㎡以上户型产品整体均处于供不应求态势。

2019年起，改善型产品加大供应，预计2020年供应还将进一步补充。2020年1-4月南宁140㎡以上户型产品占全市总成交的18.7%。

从市场反馈看，购房群体的居住需求正在发生改变，改需、改善型市场规模正在扩大。

注：2020年1-4月数据截至4月13日

从价格上看，近几年南宁市大户型价格稳步上涨。

2020年1-4月南宁140㎡以上户型均价15543元/㎡，相比2015年价格上涨59%。

2020年1-4月南宁140以上户型均价与同期商品住宅价格相比，价格差达3679元/㎡。

注：2020年1-4月数据截至4月13日

3

8到33+

140㎡以上大户主力成交楼盘数量直线上升

随着经济水平的提高，人们对住房需求的也越来越高，开发商为应对市场变化，在产品打造上也越来越“改善”。

具体到楼盘，南宁140㎡以上大户型的主力成交楼盘数量逐年递增。

克而瑞数据统计显示，近5年南宁140㎡以上户型成交主力楼盘从2015年的8个上升至2019年的14个。

尤其是2018年和2019年，数量发生明显变化。

2020年，产品涵盖改善大户的在售+待售楼盘数量，更是达33+个。

值得注意的是，在今年即将面市的新盘中，有不少直奔改善、大户产品的项目，如：万科第五园、万科瑧山悦、阳光城江山璟原、盛邦滨江府、龙光天阙等。

可以预见，2020年或是南宁大户产品爆发元年。

4

成交结构生变！

小户型成交占比缩小，大户型成交趋势明显

随着经济水平的提高，人们对住房需求的也越来越高，开发商为应对市场变化，在产品打造上也越来越“改善”。

克而瑞数据显示，近5年南宁商品住宅成交面积段结构发生显著变化，购房者对住房面积的需求变大，大户去化现走俏趋势。

2015年80-90㎡面积段成交占比最大达27%；110-140㎡面积段成交占比为22%；140-150㎡面积段占比仅3%。

2019年80-90㎡面积段占比缩小至11%；110-140㎡面积段占比扩大至36%；140-150㎡面积段占比扩大至6%。

不难发现，市场对大户的购买力有所提升。

5

改善不只是面积变大

楼盘品质、居住舒适度也关键

对于改善型人群而言，改善型住宅不仅是增加1间房这么简单，除了要求空间面积更大以外，他们同样关注楼盘的品质，社区的居住舒适度，这从产品类型上便可窥探一二。

从产品类型上看，市面上的大户一般多为小高层、洋房、大平层，如：

万科瑧山悦、大唐臻观、双珑原著的大户以等小高层为主；

保利君悦湾、凯旋1号、嘉和城高尔夫公馆、阳光城江山璟园等大户主打大平层；

建发央玺、万科第五园规划有洋房；

保利冠江墅、保利和院、嘉和城庄园别墅、龙光天阙等“豪改”型产品则以联排、别墅为主。

以上这些改善型大户产品无论是容积率或梯户比、园林打造、产品设计、物业软性服务等，都比普通高层要优秀，居住舒适度更高。

结语

整体来看，多重因素促进改需加大。

近年来，购房者对大户需求增加凸显。这背后，是经济水平的提升及家庭的规模、结构发生转变，居住理念发生转变——原有的居住空间不能满足居住需求，以及换房成本提升等多重因素影响的结果。

在近十年，我国人均住房面积提升了7.4平方米，全面二孩政策施行，“221”“222”家庭结构是大趋势，。在保证舒适性和私密性的前提下，多一个人居住面积就多35～45平方米，以此来计算，140平方米以上的四房、达到170平方米以上的五房甚至六房大户型才能完全满足舒适的居住需求。 

综合人口、市场等因素，改善趋势越发明显，总体呈现面积需求扩大化、居住需求品质化、购房群体年轻化、市场驱动客观化4大趋势和特征。

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