文/易居企业集团·克而瑞分析师 梁宁宁
在大家的印象中，万科是房地产界的“好学生”。
不一定是最快的，但是以稳健出名。不一定每个方面都是最好的，但综合素质高。
9月25日，万科南方区域媒体见面会在云南抚仙湖举行，分析师有幸前往。
这些年，万科提出过很多行业“预言”，常常扮演“敲钟人”的角色。万科在行业中首先提出了房地产“白银时代”的概念。郁亮在今年3月发表的《致股东的一封信》中还进一步提到白银时代的新变化，“白银时代已进入深水区，它的特征逐渐清晰起来。从增量到存量、从平衡到极化、从简单到复杂、从单一到全面，这四个方面的变化是从黄金时代到白银时代的主要特征。”面对新的市场环境和变化，万科又一次对行业发展提出自己的观点。对于当前市场“三道红线”的管控，郁亮认为，“这是行业重大游戏规则的改变，影响所有企业而不是只影响某些企业，因为游戏规则变了、打法变了。”对这一“重大规则改变”带来的影响，郁亮说，“影响力不亚于2002年的土地招拍挂制度。”一是2002年之前的阶段，是土地红利阶段，拿到地就容易赚钱；二是招拍挂之后，需要更多的资本市场和金融支持才可以买更多的地，这是金融红利阶段；三是管理红利时代，因为金融红利时代已经划句号了。对于金融红利时代的结束，管理红利时代的到来，郁亮说，近年我们看到房地产金融占比越来越高，这是不对的，一个国家发展不能只靠房地产，应该有科技、基础服务、制造业等等，所以金融过多被房产占用不是好事情，国家到一定会采取措施，只是之前不知道什么时候会做这个事情。今年明确下来了，明年要全面开始实施这个政策，所以到了管理红利阶段。这个阶段和过去阶段不一样，所有的房企再次来到了同一起跑线，都归零了。万科在多个场合多次提到企业的定位——“城乡建设与生活服务商”。万科有两条业务发展主线：一是与城市共同发展；二是与客户共同发展。在“与城市共同发展”方面，万科孙嘉回顾了万科的两个重要动作，一个是“旧改”，一个是“TOD”。其实，这两个领域，万科进入得都算早的。但是，对于“旧改”，现场仍有媒体提出质疑：“万科城市更新的发展之路似乎太缓慢了”。“万科南方区域过去几年时间里，在不动产经营和服务领域，包括旧改里面投入的资源比较多，这方面开发、经营需要更长的时间。不像住宅开发是快作战，商场、写字楼是经营到成熟期，再以资本化退出的过程，在座都是房地产专家，都理解。所以不在于财务报表短期的回款。”“据我们统计，深圳一个大型村落，从刚开始介入到真正盘活，平均要10年。像广州沙步我们是去年正式签约，今年可以看到3200栋，已经签约了2300栋。在南方区域事业计划书中，增加了一个城市更新（旧改），在未来获批以后，成为551旧改之后我们专门做旧改的平台公司。另外，财务报表所报告的面积一般是确权拿到土地证的面积，一个城市更新项目大约要经历8到10年，我们还有相当的项目在后续过程中间，但是没有拿到土地证确权之前都不在财务报表上公布。”关于TOD，孙嘉说，“我汇报了三个，瑧湾汇，还有广州佛山等等，我们通过招标挂方式获取的，过往5年已经投入了相当的资源，积累了相当的经验，大家会看到南方区域的成绩。”没想到，在媒体见面会上，万科朱保全主动拿出近期在风口浪尖上的“锦旗事件”来说事。毕竟作为在网络上发酵的负面事件，万科以怎样的姿态来应对备受关注。事件发生后，万科物业的态度让更多的人反思业主与物业的关系。被送锦旗后，万科物业选择主动申请退出这一小区，同时给这个最开始送锦旗的项目写了一封公开信，最后写了一句话“时间是最好的试金石，绿水青山，江湖再见。”朱保全说，对于每个给我发锦旗信息的，我都回了一条，“虽然我觉得不是干啥啥不行，但是一定有做的不好的地方。”而朱保全在媒体见面会现场，再度谈及什么是“物业的本质”时说道，我们来看物业真正的价值是什么？其实是两点：一方面是如何能够让更多的业主达成共识；另一方面是如何具备专业性来管理好专业的服务公司。这是物业管理公司最应该做的事情。朱保全说，万科物业走过了30年，拥有“万科物业”、“万物梁行”、“城市物业”3大品牌，从住宅物业到商业物业到城市物业。三驾马车形成以后，万科要让品牌重新回归到住宅。具体来说，万科有3个行动：行动一，过去我们在每一个城市里面，是以子公司的形式存在，而接下来，我们会把每一个城市公司拆分成为业主专属服务的组织。
第一级叫做项目管家。过去在万科物业的住宅项目里面是分为保安、保洁、保修和客服。接下来，客服作为管家体系与另外三个专业进行拆分，管家是代表客户来检查另外三个专业的；
第二级是前端经营体，每年将进行三次自我审查和来自第三级管控“区域质量与前介中心”的审核，一次不合格，会被限制发展，连续不合格则将被降级。第四级的武汉数字运营中心是我们专门设置的一个全国远程质量管理中心。
行动三，是今天我们推出一个人——我们也希望这份任命通过万科邮件系统正式发出——他是万科物业的首席客户官杨光辉，有23年司龄，是万科“五步一法”的创建参与者。第一次与郁亮面对面，“真人版”比想象中更精瘦，这或许是长期锻炼和自律练就的成果。现场，播放的《一根筋》音乐视频，跳脱摇滚的节奏，和万科作为老牌房企沉稳的形象气质似乎有些矛盾。郁亮说，这首歌是为95后准备的，我们做的调查发现95后对我们万科品牌无感，一点感觉都没有，我们特别着急，想能不能做一件接近他们的事情。接近不等于讨好，接近就是接近，培养一种感情上的联系，这是我们的主要目的。毫无疑问，越来越多的年轻群体正在成为我们的服务对象，我们有必要想他们所想，去从他们角度思考问题，用他们喜欢的语言方式，所以才有了万科这些年轻化的动作。而对于“一根筋”背后想表达的深意，郁亮说，我希望我们秉持开放态度，新裤子乐队是00后很多人喜欢的乐队。一根筋这个概念，为什么我们觉得不错？一根筋就是做事要认真，认真做什么事情？认真做好产品、好服务这个事情。他坦言，自己就是“一根筋”的典型代表。“确实30年这个事情我还是很有感触，平时很少发朋友圈，我那天写了一个“30年弹指一挥间”，很多人可能还没有到30岁感受不到在公司服务30年什么感觉，真的其实待下来不就是弹指一挥间吗，真的没有这么复杂。有时候我也觉得很幸运，在这家公司服务30年是一种缘分。”对此，郁亮说，“一个月之内和广西领导已经三次交流，这个密度别的地方都没有过，所以对广西是非常重视的，而且我们与广西在扶贫协作方面也做了很多工作，我还是很有感情的。”自2012年拿下长虹路地块，打造万科城，万科开启入桂之旅。在持续深耕南宁7年之后，2019年6月，万科布局柳州龙城，开发柳州第一盘，同样是万科城。目前，入桂8载的万科在广西布局达14盘。其中，在南宁，万科已打造了万科魅力之城、万科城、万科金域蓝湾、万科金域中央、万科金域滨江、万科星都荟等10余个项目。而今年，万科另一个明显的动作是在改善物业方面的布局。万科打造的万科瑧山悦、万科云望、万科紫台等项目成为南宁改善盘代表。根据CRIC数据统计显示，今年1~8月，万科以权益金额57.25亿元的成绩，位居南宁房企权益金额榜第二，持续领军南宁市场。而除了地产，万科目前在南宁已布局了包括教育、物流、商办、商业等多元化产品和服务。郁亮说，万科对广西的非常重视，接下来，万科还会在广西有什么具体实质性的动作？除了南宁和柳州，万科是否还会在广西其它城市进行布局？万科与广西还会有怎样的“化学反应”？文章来源：CRIC广西；
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