南宁单日“8连拍”揽金53.7亿，江南、仙葫地价被刷新

文/易居企业集团·克而瑞分析师

克而瑞广西南宁土拍战报

10月14日，南宁迎来2020年度土拍大丰收，看到一组成交结果数据，“真燃”！

单日揭牌8幅地块、成交总价金额达53.7亿元，并且江南区和仙葫板块各自住宅宗地地价“天花板”再度刷新。

更值得关注的是，此次单日成交计容总建面155.82万㎡，远超去年“金九银十”南宁主城区经营性用地成交计容建面总和（100.60万㎡）。

今年1-9月，南宁住宅市场呈现供过于求的态势，这样的环境下遇上156万方土地补仓，释放了什么信号？下面先一起来看下这场被载入南宁土拍史册的“8连拍”。

2020年10月14日南宁现场土拍成交结果显示表

1

阳光城挺进江南！
15.14亿斩获亭洪路76亩综合地块

现场首先挂牌出让的GC2020-091地块，位于江南区亭洪路以南、石柱岭路以西（南南铝旧址，现企业已搬迁至邕宁区新兴产业园并运营）。由3宗地组成（1宗商住、1宗商住兼商务、1宗纯住宅），合计占地76.16亩，地块一、二容积率上限4.5，地块三容积率上限3.5，合计最大计容建面约22.45万㎡，商住建筑限高80米，商务部分限高100米，配建文化服务站、卫生服务站各1所，以及地块一东南角建设1所9班幼儿园，配建电动汽车充电基础设施等。

地块地块起始总价约8.4亿元，平均起始单价1104万元/亩，起始楼板价平均3745元/㎡。（地块一、二、三宗地的起始单价分别为1140万元/亩、1050万元/亩、956万元/亩；地块一、二、三宗地的起始楼板价分别3800元/㎡、3500元/㎡、4095元/㎡）。

地块共吸引阳光城、中梁、华宇、龙光、华发、敏捷、彰泰、新希望、新城、百益、雅居乐12家报名参拍，最终地块竞得者：南宁瀛恭淦滠企业管理有限公司（阳光城），成交总价151426.06万元（地块一123765.1170万元，地块二21277.9699万元，地块三6382.9753万元，合计折合约15.14亿元），成交单价1988万元/亩（地块一2380万元/亩，地块二1168万元/亩，地块三1074万元/亩），成交楼板价6744元/㎡（地块一7933元/㎡，地块二3893元/㎡，地块三4603元/㎡），溢价率约80.1%。

小克点评：

此次参拍房企除了深耕南宁多年的老牌龙头房企彰泰、荣和、龙光、新希望等，还吸引了“新面孔”渝派房企华宇，粤系房企敏捷的竞夺。可见，这幅地块的受关注度之高，地块本身有着区位、地段、配套的明显优势。

地块周边分布有多个交付入住多年的小区，生活氛围成熟，生活配套较为齐全（江南万达广场、淡村菜市场、江南公园、百益上河城等），且路网发达（南建路、亭洪路、星光大道、白沙大道等），距离地铁2号线亭洪路站相对较近（直线距离约1.2公里），整体颇为宜居。

GC2020-091地块实景图（图片来源：桂土科技/财讯网络）

另一方面，地块打造的项目也将给片区提供更多新房选择。同时，地块一定商务体量，适合作为企业总部，以及写字楼产品、公寓产品进行建设。

GC2020-091地块位置示意图

其中地块一商住宗地的成交单价2380万元/亩、成交楼板价7933元/㎡，刷新了江南区住宅用地“天花板”。此前，美的2020年9月10日落子江南经开区项目地块成交楼板价6871元/㎡；2019年5月成交的振宁星光广场三期用地的成交单价1540万元/亩。

此次拿地，入桂3年的阳光城已在广西实现南宁、北海、贵港、柳州、钦州、玉林6城21盘，持续深耕广西，重仓南宁，值得期待。

阳光城发布拿地海报

2

晟宁资产青秀再下一城！
仙葫地价刷新至“6”字头

紧接着，现场挂牌出让的GC2020-092地块，占地66.01亩，商住用途，容积率上限1.5，最大计容建面约6.60万㎡，建筑限高≤36米，起始单价450万元/亩（折合楼板价4500元/㎡）。

土拍现场吸引了荣和、华宇、中梁、新城、晟宁资产5家品牌房企竞夺，最终地块竞得者：广西南宁昇越投资有限公司（晟宁资产），成交总价42904.1340万元（折合约4.29亿元），成交单价650万元/亩，成交楼板价6500元/㎡，溢价率44.44%。

“晟宁资产”，可能大多数人对它了解还不多。可以理解是青秀区政府平台公司。

根据广西人才网信息，拿地企业广西南宁晟宁资产经营投资有限公司（以下简称“晟宁公司”）属于青秀区人民政府直属国有企业，成立于2009年7月22日，主管单位为青秀区财政局，是具有独立法人资格的经济实体。晟宁公司属城区政府平台公司，主要承接城区工程项目建设和经营、盘活及利用城区财政局授权委托经营的国有资产，并配合城区经济结构调整，对符合经济发展需要、具有发展前景的高新技术项目及其他经济项目进行投资开发。

2020年至今，晟宁资产已在青秀区仙葫板块、凤岭北板块拿地，打造城区重点招商引资项目。

今年4月29日，晟宁资产以3897万元斩获青秀区开泰路东侧、民族大道延长线南侧的7.841亩商业用地块，成交单价497万元/亩，楼面价2340元/㎡，该地块建设重点招商引资项目——特斯拉区域总部。

今年9月30日，晟宁资产以1.27亿摘牌青秀区高坡岭路东侧31亩商业地块亩地，成交单价408万元/亩，楼面价3060元/㎡，该地块或将建设重点招商引资项目——沃尔玛山姆会员店。

小克点评：

低密住区+依山望江，是这幅地块的优势亮点，隔江相望邕宁区龙岗半岛灵龟山滨江公园（地块所建部分楼栋或朝向或可见）。

GC2020-092地块实景图（图片来源：桂土科技/财讯网络 & 克而瑞）

该地块曾于今年8月27日出让但因无人申请竞买而流挂，此次再度回炉，取消了挂钩新能源汽车产业基地投资建设的要求。此次重新出让，此次晟宁资产仙葫拿地楼板价6500元/㎡，刷新了此前中海半山壹号项目地块其中一宗成交楼板价5265元/㎡，刷新仙葫板块住宅用地“天花板”。

对于晟宁资产开发的66亩低密地块，是独立开发，还是找品牌房企CP结盟，我们将继续关注。

3

新中产业深耕五象南！
14.6亿斩获2幅商住地块约258亩

现场挂牌出让的GC2020-093地块，由两宗地组成，占地合计119.75亩，容积率上限3.0，最大计容建面合计约23.95万㎡，建筑限高≤80米，起始平均单价525万元/亩。现场仅广西新中产业投资有限公司1家房企报价，最终底价摘牌拿地，成交总价62889.1206万元（折合约6.29亿元），成交单价525万元/亩，成交楼板价2626元/㎡（A宗地楼板价2600元/㎡、B宗地楼板价2650元/㎡）。

现场挂牌出让的GC2020-095地块，占地138.53亩，容积率上限3.5，最大计容建面约32.32万㎡，建筑限高100米。地块西面配建1所12班幼儿园、1所36班小学。竞得人须自主持有本宗地计容总建筑面积100%房屋产权面积，自持期间房屋只能租赁给中新南宁国际物流园内企业或职工（若销售则按相关履约协议书另行约定）。起始单价600万元/亩，现场仅广西新中产业投资有限公司1家房企报价，最终底价摘牌拿地，成交总价83117.7090万元（折合约8.31亿元），成交单价600万元/亩，成交楼板价2571元/㎡。

小克点评：

五象南板块，是近两年南宁爆红的板块之一，不仅土地供应量大，而且1-9月凭借83.76万㎡的商品住宅成交量，领跑南宁40个板块。今年9月，板块楼板价更是被刷新至6017元/㎡。

五象南2幅地块（3宗地）合计约258亩大概位置实景图
（来源：桂土科技/财讯网络&克而瑞）

从地块本身素质来看，这两幅地块（共3宗）较为方正，邻近五象南主干道平乐大道，地铁3号线延长线途经，交通便捷。地块自身还需配建1所36班小学和2所12班幼儿园，教育配套丰富。两幅地块将作为中新国际物流园二期住宅配套用地，发展前景看好。

两年前（2018.6.21），广西新中产业13.2亿包揽五象南6幅地块，其中4幅仓储用地，2幅商住用地（成交金额11.89亿，约245亩），而后万科与新中合作开发万科星都荟项目，以及中新国际物流园（一期）。如今，二期配套住宅用地亮相，谁又将与新中产业CP，我们拭目以待。

4

旭辉挺进兴宁东-三塘片区！
与农垦联手打造智力运动综合体

现场挂牌出让的GC2020-094地块，占地157.584亩，由A、B两宗地组成。

A地块（450102101215GB00124宗地）占地13.555亩，商住用途，容积率上限3.7，最大计容建面约3.34万㎡，建筑限高≤100米，起始单价740万元/亩；

B地块（450102101215GB00125宗地）占地144.029亩，住宅、商业、文化用途，容积率上限2.84，最大计容建面约27.27万㎡，建筑限高≤100米，起始单价549万元/亩。

现场仅1家房企报价，最终由广西悦智锦体育文化发展有限公司（农垦&旭辉）底价摘牌拿地，成交总价89102.6946万元（折合约8.91亿元），成交单价565万元/亩，成交楼板价2911元/㎡。

根据地块要求，地块须配建12班幼儿园一处，位于A地块东侧（不纳入出让范围），B地块内配建一处智力运动场馆。

小克点评：

该地块位于兴宁区广西农垦国有九曲湾农场范围内，自然环境较好，宜居价值较高。目前，地块周边有华夏院子、国悦九曲湾、碧桂园时代城等项目，地块的出现又将为兴宁东新添一个大型住区，且根据地块要求需配建至少1.1万方的智力运动场馆，未来有望在家门口观看智力运动赛事。

兴宁东-三塘约158亩地块大概位置实景图
（原航拍图来源：华夏院子项目开发商供图）

PS：智力运动——桥牌、围棋、国际象棋、国际跳棋、象棋等棋牌类，均是智力运动项目。

加上此次拿地的兴宁东-三塘智力运动综合体项目，旭辉进驻广西将近3年，现已布局南宁7个项目。

2017年12月，旭辉南宁首个项目“旭辉湖山樾”落子五象新区五象湖板块，已于2020年9月30日交房，并且实现“交房即得证”。

过去的两年多时间里，旭辉通过与品牌房企合作开发，迅速扩张布局，陆续落了子西乡塘安吉板块“美的·旭辉城”、兴宁东沟岭板块“云玺台”、五象南板块“旭辉江山樾”、邕宁龙岗板块“大唐盛世旭辉府”，以及旭辉、大唐联合拿地的邕宁龙岗79亩地块新项目。

对于这家闽系房企的深耕首府南宁和布局广西扩张之路，还将走多远、走多宽，我们拭目以待。

5

南糖旧改二期用地65亩
奥园6.20亿底价摘牌 

现场挂牌出让的GC2020-096地块，占地65.04亩，商住用途，容积率上限4.0，最大计容建面约17.34万㎡，建筑限高≤80米，起始单价954万元/亩。

现场仅1家房企报价，最终由广西奥瀚房地产开发有限公司（奥园集团）底价摘牌拿地，成交总价62048.1886万元（折合约6.20亿元），成交单价954万元/亩，成交楼板价3577元/㎡。

根据地块要求，地块竞得人须向江南区政府提供回迁安置住房套数≥360套，建筑面积≥40365平方米；商铺套数≥30套，建筑面积≥1435平方米用于项目的征收安置；回迁安置住房的购买单价不高于9689元/平方米，商铺的购买单价不高于32107元/平方米。竞得人须自签订出让合同之日起，在36个月内将回迁安置房整体交付使用。

小克点评：

该地块为南糖旧改二期用地地块二，处于江南区成熟核心地段，临近江南万达广场，直线距离地铁2号线亭洪路站口约400米，交通便捷，居住及商业氛围浓厚，配套齐全。另外，地块位于奥园瀚德棠悦府一期组团南面，不排除将作为奥园瀚德棠悦府后续组团出现。

GC2020-096地块实景图（图片来源：桂土科技/财讯网络）

奥园商业地产发布拿地海报，近期南宁、柳州新拿地3个项目都是与瀚德合作开发

6

3.77亿！瀚德集团底价摘牌江南旧改项目

我们再来看到“网拍”江南沙井板块的旧改项目。

GC2020-097地块，位于沙井大道以东、南站大道以北（浩鑫仓储片区旧城改造项目用地，南站立交西北面）。占地51.45亩，容积率上限5.1（其中住宅容积率≤4.85），最大计容建面约17.49万㎡，建筑限高100米。

竞得人不仅要在项目内提供≥77套的回迁安置房，还必须具备2015年1月28日南宁市公开征集旧城区改建项目土地熟化投资人公告项目中同一批次任意一个项目的土地熟化人资格，并由市住建局出具土地熟化人证明文件，方可报名参加竞买。

地块起始总价约3.77亿元，起始单价732万元/亩，起始楼板价2153元/㎡。

竞拍开始后，该地块就被广西奥誉置业有限公司底价摘牌，成交总价约3.77亿元，成交楼板价2153元/㎡。

小克点评： 

从地块素质来看，该地块临近立交桥，出行便利；旧改项目征地前已规划项目南北两侧有大片绿化用地，以屏障临路噪音和扬尘。附近有华南城、极地海洋世界主题乐园、红星美凯龙购物中心（在建）等购物消费、休闲娱乐场所。

GC2020-097地块周边实景（图片来源：桂土科技/财讯网络）

据了解，广西奥誉置业有限公司的瀚德集团以及奥园集团旗下公司，其中瀚德集团为该地块的土地熟化人。瀚德此前在广西开发的项目，除了独立开发，还有多个与奥园、融创等品牌房企合作开发项目。此次新拿地块是独立开发，还是和奥园“老搭档”合作开发，我们将继续关注。

7

红林大酒店落户东站北广场
凤岭北商圈再升级

在当天出让的唯一一幅旅馆用地，网络挂牌出让，南宁东站北广场旁GC2020-098地块最终被广西红林大酒店有限公司以底价0.79亿元收入囊中。

南宁火车东站北广场西侧约19亩旅馆地块位置示意图

GC2020-098地块，位于青秀区火车东站北广场西侧，占地18.898亩，容积率＞2.0且≤4.0，旅馆用地，最大计容总建面约5.04万㎡，建筑高度≤100米。竞买申请人须拥有自己投资、自营的酒店，酒店单体面积不少于4万平方米，且具有五星级酒店投资及管理经验，并取得《中国五星级酒店证书》。

地块起始总价约0.79亿元，起始单价416万元/亩，地块起始楼板价1560元/㎡。

网拍页面结果显示，该地块被广西红林大酒店有限公司以底价摘得，成交总价7861.3954万元（折合约0.79亿元），成交楼板价1560元/㎡。

广西红林大酒店有限公司，于2002年04月16日成立。在南宁投资有高星品牌旗舰酒店——红林大酒店（南宁），于2006年10月14日开业，是一家集餐饮、宴会、会议、娱乐、住宿、商务、休闲于一体的豪华五星级酒店。对运营五星级酒店，经验丰富。

小克点评：

南宁东站作为南宁城市门户之一，站前广场以及周边用地将被逐步开发利用，东站商圈正逐步推进建设。新增加的五星级酒店，有望解决旅客到南宁就近下榻酒店的需求。

GC2020-098地块实景图（来源：桂土科技 / 财讯网络）

【小结】

南宁土拍大丰收，市场爆发，也预示着明年上半年，将有更多新项目入市，区域板块新盘涌动，购房者更多置业选择。

对于高价拿地项目的企业，其打造的产品和区域定位，以及客群如何更好匹配，将是接下来面临的难题考验。

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