数说|2020南宁楼市8大扎心真相及2021年8大靠谱预判
复盘2020南宁楼市！通过克而瑞大数据，多维度剖析市场背后的真相。
分析师犀利点评，给出客观分析与市场预判。
8大扎心真相
真相1
疫情冲击下楼市V型反弹，商品住宅规模缩水17%
克而瑞数据显示，2020年南宁6城区商品房新增供应1718万㎡，同比降幅4%；成交面积1256万㎡，同比下降10%。
尽管整体规模增长收窄，但已连续保持5年双千万方规模，2020年供求数据均超2018年及2018年之前的量级。
成交均价11582元/㎡，小幅增长4%。成交金额1455亿元，同比下降7%。供求比1.37，主要受商办、别墅供应增加影响。
2020年下半年，市场热度下降明显，面对市场销售压力，房企“价格战”四起，多盘以价换量，但“金九银十”相比前一年成色不足。
“2万+”项目助攻，房价仍在涨
疫情影响我们的生活，并且改变了我们的居住观和置业观，购房者的改善置业需求增加，随着积极复工复产，购房者消费力未被减退，并实现短期释放。
房价方面，2020年南宁市商品住宅成交均价12550元/㎡，上升到近5年新高位，主要受“2w+”项目集中入市影响，以及部分区域的高价盘带动；同比增幅9%，相较于前几年的，仍是较稳定的增速。
月度成交均价线波动较大，除2、3、4月的月均价在1.13万—1.19万元/㎡，其他月份都在1.2万+元/㎡，并且在6、8、12月越过1.3万+元/㎡。
据不完全统计，目前南宁市有30余个项目推售住宅产品价格有“2w+”，主要分布在临江、湖、公园、地铁口，且或有丰富配套加持，占据稀缺区位、优质资源等。
例如，青秀区的保利·冠江墅、万科瑧山悦、龙湖盛天双珑原著、保利·君悦湾、大唐臻观、云星城，五象新区的龙光天瀛、建发央玺、锦麟玖玺、盛邦滨江府、阳光城江山璟原、彰泰府、万达茂御墅仕家，以及江南区的凯旋1号等。
保利·冠江墅实景图
“五象+青秀”占楼市半边天，总成交超500万方
2020年，南宁哪个区域的房子卖得更多？
答案是“五象+青秀”，确切来说说是包含良庆、邕宁的五象新区，以及楼宇经济“老大哥”的青秀区。
“五象+青秀”过去一年卖了超5万套商品住宅，面积累计近585万方，占比整体的61.2%，可谓顶南宁新房成交“半边天”。
同时，青秀区、良庆区房价位居6城区的前两位，兴宁、邕宁、西乡塘、江南紧随其后。
可见，若荷包充足，可直接“上车”青秀或良庆；若荷包不足，可考虑这两大城区的相邻区域，如邕宁、兴宁、江南、西乡塘。
按各城区成交面积占比上看，良庆、青秀分别占比33%、21%，主要是这两大区域的在售新房数量充足，区域大型基建倾向、配套和景观资源综合优势凸显，以及受置业者的认可度更高等因素主导。其次江南区占比18%、西乡塘区占比12%。
值得关注的是，2020年兴宁、邕宁区商品住宅成交面积占比较少，仅9%、7%；并且也是供求比也是比较少的两个城区，分别为0.91、1.04；特别是兴宁区明显供不应求，供需差距约7.6万方。
可见，这两个区域在去年可选择面或不多。新的一年，随着新项目入市、补充供应，或缓解供需紧张。
改善明显上位，三房仍是主流
疫情常态化防控大背景下，一部分购房者的居住需求发生比较明显的转变。
他们不再一味关注价格、区位、交通传统“老三样”，像户型格局、空间尺度、楼间距、园林景观等“新焦点”也成为看房时被提及最多的。而拥有低密居住环境、改善空间户型的项目，更得改善置业者之心。
克而瑞数据统计显示，2020年南宁商品住宅销售最紧俏的面积段是建面约90-100㎡，其次是建面约110-120㎡、建面约120-130㎡。
数据来源：CRIC
从成交建面占比上看，面积段110㎡以及以上的2020年的占比与2019年基本持平，提升至55.57%。这一数字相较于2018年的增加1.04个百分点。
房型方面，三房仍是市场主流，2020年南宁三房户型成交套数高达43818套，占比51%；其次是四房户型，成交套数31674套，占比37%。
随着城镇/农村居民收入的增加、南宁租赁市场的革新，以及刚改换房、改善置业的需求进一步释放，新建商品房小户型住宅或将逐步减少。
商办仍是老大难，或迎来历史“转折点”
按各类销售业态方面看，普通住宅仍是“顶梁柱”，成交面积约1068万方，占比整体62%；而商办类（商业与办公），成交面积合计约117万方，占比整体9%，相对2019年商办成交占比7.6%增加了1.4个百分点。
而商办类成交的逆袭，主要在于商业别墅、商业性质公寓的走量。但不容忽视的是商业、办公的库存面积和去化周期仍是“老大难”。
初步统计，截至2020年12月，南宁商办库存约582万方，去化周期约59.4个月，较2019年的库存增加了12.5个月。
而在2019年10月末印发的《南宁市商业办公项目调整为普通商品住房工作方案》，被看作“商转住”的“自救”，将有效给南宁商办市场去库存。
文件核心内容围绕“商改住”展开，并指出：对市区（不含五象新区、武鸣区、广西东盟—经开区）内，在2020年1月1日前签订土地出让合同的商业办公项目，在符合要求的情况下，可申请调整为普通商品住宅来开发。
整体地价已见下滑，房企拿地激情下降
成交金额破500亿大关，供应、成交创近5年新高，“万元地”地价刷新、网拍“从白天到凌晨”且竞价次数超千次……这是过去2020年南宁土拍市场的部分“高光时刻”记录。
克而瑞数据显示，2020年南宁中心城区（未含武鸣区）经营性用地供应86幅、共7337亩，建面近1402万方；成交78幅、共6481亩，成交计容建面近1264万方。
受市场监管“三条红线”影响，房企土储决策发生一定改变，年度成交楼板价、溢价率均有所下滑，但房价地价比略有提升，以及成交总金额创新高。
数据来源：CRIC
成交楼板价4121元/㎡，同比下降约4个百分点；溢价率30.71%，同比下降约24个百分点；成交金额520.79亿元，同比增长13.53%。
2020年南宁共成交“万元地”8幅，计容建面合计近66万方，集中青秀、五象热门板块，诞生了包括中国铁建·西派御江、建发·央著、龙光天宸等。
其中，中国铁建·西派御江的南区组团地块（约27亩），测算实际成交楼板价15052元/㎡，已超出年度商品住宅均价12550元/㎡。若加上建安成本和税费等，这幅地块的成本已超出青秀区年度商品住宅均价15943元/㎡，推测其售价“2w+”，方可盈利。
“这土真吃不起”……不过庆幸的是，高价地项目可售房源套数，相对整个南宁市场的新房套数，只是“冰山一角”。不同置业需求的购房者，还是有较多选择面的。
2020年成交的“万元地”（部分）地块成交信息
住宅去化8.7个月，南宁市场还是健康的
695.53万㎡，8.7个月！
截至2020年12月，南宁市商品住宅库存为695.53万㎡，同比上涨28.74%；去化周期为8.7个月，同比上涨55.36%。
和2019年同期相比，存量和去化周期虽有所上涨，但相对而言较合理。
一般来说，去化周期一年左右较平衡，大于18个月为供过于求，低于6个月则为供不应求。
从2020年1-12月的月度表现看，南宁商品住宅库存维持536.54万㎡-719.65万㎡，去化周期在5.6-8.7个月之间。
整体来看，南宁市场还是健康的，不存在“过剩时代”。
数据来源：CRIC
百亿房企不变，新晋房企减少
强者恒强。
克而瑞数据显示，2020南宁房企销售全口径金额排行上，百亿房企仍是龙光、大唐、阳光城、万科“四大金刚”，依次成交155.90亿元、153.77亿元、114.64亿元、106.44亿元。
与同期相比，这4家房企的业绩虽有小幅波动，但仍远超其他上榜房企的业绩，其凭借深耕南宁，区域广布局、积极参与合作开发等方式，实现逆市下的业绩维稳。
另一方面，和2019年13家新晋房企数量相比，2020年在招拍挂市场仅广州敏捷、万有文旅等为数不多的几家新晋房企。此外还有华宇、客天下等房企通过合作开发进驻南宁市场。
相比之下，新晋房企数量明显减少。
8大靠谱预判
规模整体或小幅上涨，难回巅峰时期
南宁市场规模经过连续4年的正向增长后，在2020年首度出现下滑。其中，商品住宅成交量下滑幅度 17%，这一数据背后和疫情叠加及整体经济的大环境的影响有关。
进入2021年，强首府战略持续推动下，南宁新基建投入力度加大，经济整体复苏，供应加大，对市场 整体发展仍有向好之势。
2021年，仍然是楼市艰难的一年，但随着全国整体市场向好发展，南宁2021年的整体规模在2020年基础上或有小幅上涨，但预计难以回到2019年的巅峰成交规模。
房价难降，平稳机率大
尽管打折促销不断，但2020年房价依旧实现了增长。这样的情况，预计2021年会继续延续。
从土地端来看，2020年的“万元地”依然层出不穷。这也意味着，2021年将会有更多的“高地价”项目上市。
同时，随着多个板块供应加大，预计2021年的打折促销力度还会加码。
高价地+打折促销同时上演，房价难涨也难降。预计整体保持平稳，小幅上涨的可能性大。
产品战持续，好产品仍是流量通行证
2020年，南宁产品力实现前所未有的提升。
一方面，因地价上涨，不少高价项目均在产品力有不错表现，如五象湖“四大天王”、保利领秀前城、吉祥凤景湾等。
另一方面，不少刚改项目也在园林、车库、户型、人性化、精装等方面实现升级，做得颇有亮点。
好产品，正成为高产品力项目的流量通行证。2021年，产品力的比拼仍将继续。因为通过三道红线的洗礼，龙头房企的市场占有率也会越来越高。
在产品同质化的今天，房企也明白唯有拼产品才能脱颖而出，毕竟购房者如今越来越理性和专业。未来，高质量的楼盘将成为楼市的主流。
三道红线下房企洗牌加剧，部分或退出南宁市场
2020年房企是高层的重点监管对象，尤其是三道红线的出台，可谓致命一击。
在此情况下，降负债、降杠杆成为了绝大部分房企的必答题，而且房企2020年银行贷款、信托贷款等融资方式也被中央围追堵截，资金环境可以说是非常不乐观。
所以，2021年对于房企来说是决定生死的一年。
在这场寒冬中，除了有央企和国企背景的房企之外，部分中小型房企（不排除部分大型房企）可能会熬不过去，逐渐退出市场。
五象占比仍会加大，江南、西乡塘旧改亦会崛起
资源意味着发展空间。
随着五象新区交通、基建、产业等资源日渐完善，人口也将进一步导入。
一个有血有肉的五象新区，影响力和吸引力会越来越大，短期内五象仍是置业热区。
2021年，五象新区成交占比仍会加大。
另外，城市外拓一定程度后,“回归中心”是趋势。
尤其是近两年，从全国到地方旧改力度持续扩大，南宁也不列外。
据不完全统计，目前南宁潜在旧改项目规模超2.2万亩，西乡塘和江南在全市占比高达95%。
2021年，西乡塘和江南有望迎来价值回归。
高价地或减少，五象土地持续放量
“三道红线”下，房企融资受限。
未来，房企拿地将愈发谨慎，在市场大环境影响下，2021年南宁高价地或减少。
另一方面，在最新的《南宁市全面落实强首府战略强治理实施方案》中，至2025年南宁轨道交通线网达240公里以上，至2035年将力争市区内常住人口达1000万人。
同时，其再次明确指出重点建设五象新区。
而这意味着，未来南宁人口、产业、经济等或将一定程度往五象倾斜。
五象土地持续放量，在情理之中。
物业是一大发展方向，重要性明显提升
回首2020年，在新冠肺炎这场特殊“战疫”中，物业站在社区疫情防控的第一线，重要性明显提升。
在这场“战疫”中，优质的物业也迎来了高光时刻，从整体到细节，让你感觉这房子买的值。
正因如此，在后疫情时代，越来越多的购房者将置业关注的重点因素聚焦在物业上。
2020上半年，克而瑞重点针对疫情下广西置业趋势进行线上调研，共收集到1256份有效问卷。结果显示：67.05%的受访者关注好的小区物业，排在置业关注因素的首位。
有需求就有市场。2021年，物业将会是一大发展方向，不少房企和项目预计都会在这方面重点开拓和提升，值得关注。
“房住不炒”仍是主基调，南宁抢人力度或会加大
根据最新的中央经济工作会议提出的内容，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”再次被重申。
这标明最高层已给2021年的楼市定了调。“房住不炒”，仍会是不变的主基调。
会议还重点提及了“租赁住房建设”的相关内容，包括加快完善长租房政策、土地供应要向租赁住房建设倾斜、要降低租赁住房税费负担等。
但相比于热点城市，南宁的政策敏感度往往会有一定的滞后性，预计租赁住房建设相关的政策导向不会过快显现。
另一方面，2021年将是广西落实推进强首府战略的重要一年。“全广西的南宁”，房地产在其中仍会扮演重要“角色”。
在2020年市场供过于求、整体下行的背景下，想要在2021年修复南宁的房地产市场，持续导入人口、提升市场需求将是重要一环。
以此推测，2021年，南宁抢人力度或会加大，不排除继续会有吸引人才方面的政策出台。
看过以上，我们对于2020年南宁楼市成绩单有了一个大致的了解。展望2021年南宁楼市，“稳中求进”的积极信号仍是主导。不论对于房企还是购房者来说，亦或有更多的选择机会。
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