一场惊艳的发布会后，南宁实践TOD终于有了答案！

Original CRIC广西南宁微楼市 2022-07-02

文/易居企业集团·克而瑞分析师周文彬

把时间拉回前不久的4月9日晚，“让城市触角有机生长”2021年轨道地产TOD元年战略发布会在南宁国际会展中心朱槿花厅圆满落幕，主流媒体、各界精英等城市共建者汇聚一堂，共同鉴证南宁的TOD创变时刻。回顾这场惊艳的发布会，我们清楚的看到：南宁实践自己的TOD，终于有了答案。答案是什么？通过“划重点”复盘本次发布会的干货，相信你一定能心中有数。

“轨道上的南宁”，需要TOD加持
未来的南宁，将是“轨道上的南宁”。因为到2035年，南宁轨道交通建成投运里程将达约400公里。 轨道交通网络的建设，便是城市发展外拓的“触角”，有了轨道TOD的加持，“触角”才能“有机生长”。

这是分析师对于发布会主题“让城市触角有机生长”的个人理解。为什么说轨道TOD让“让城市触角有机生长”？在发布会的开篇，我们看到了多方面的解读。

南宁轨道交通集团有限责任公司党委副书记、总经理黄钟晖现场发表主题演讲对于城市发展，TOD带来了更多的“新”。首先，TOD是一种新的规划概念。根据官方定义，TOD是以公共交通为导向的城市集约发展模式，在5-10分钟步行半径，将工作、商业、文化、教育、居住等多元化的城市功能集中布置在公告交通占地周围，以公共交通规划引导城市规划，重塑城市空间。
其次，TOD是一种新的城市形态。其对于城市空间、要素聚集、立体空间的利用、空间层次的打造、绿色生态都有促进，推动城市多方位发展。

南宁轨道交通集团有限责任公司党委副书记、总经理黄钟晖现场讲述TOD城市价值另外，TOD是一种新的城市生活承载。从目前来看，其在其他城市的实践承载了高新便捷的工作生活场景、绿色出行的倡导、城市新潮流等，为城市的发展带来了更多的可能。

南宁轨道交通集团有限责任公司党委副书记、总经理黄钟晖现场讲述TOD城市价值具体来看，TOD可以让城市效率更高、城市生态更美、城市生活更丰富。 譬如在城市生态方面，TOD串联起的“步行+骑行+轨道出行”无缝切换，符合绿色出行的要求。

南宁轨道交通集团有限责任公司党委副书记、总经理黄钟晖现场讲述TOD城市价值从更长远看，这也是对于我国低碳生活、低碳经济的助力，与我国“碳达峰”和“碳中和”发展目标完全契合。再从另一个角度看，TOD对于立体空间利用大限度的利用，也会释放更多的绿地空间，有利于自然环境的回归。而在城市效率和城市生活方面，TOD串联起的多维度交通、服务、生活业态等，能带来高效和丰富的生活，自然也不必多说。纵观国内外热点城市的发展，TOD“对症下药”解决的这些“城市病”，都是使得城市发展“更上一层楼”的关键。目前的南宁，处于推行强首府战略和“十四五”开局的重要时期，同时也处于“城市病”困扰的“阵痛期”，确实亟需TOD的出现。

02南宁轨道TOD实践，答案在五象开启既然如此，那么属于南宁真正的TOD在哪？在发布会的高潮阶段，我们看到了答案。随着轨道地产落子五象新区的两大TOD项目——轨道御玺君临湾和轨道御澜上城在发布会上亮相，南宁人看到了属于南宁真正的TOD。在这之前，我们其实看到市场上有许多地铁盘都说自己是TOD。但与轨道御玺君临湾和轨道御澜上城相比，不少都可以说是“碰瓷”TOD的项目。原因其实不复杂。一个真正的TOD，是在规划之初，就提前列入城市轨道发展层面，参与了土地的总体规划，形成“站城人一体化”雏形之后，才得以成型。而非是在轨道等交通条件成型后才有项目。轨道御玺君临湾和轨道御澜上城，便是以此规划而来。

现场展示轨道御玺君临湾规划及效果图以轨道御玺君临湾为例，项目将所在板块、街区商业、建筑立体空间多维度的功能融合，引入了站城一体概念，围绕居民在4号线良庆大桥南站周边的工作、生活、出行、学习等行为，将车站融入社区，并规划商业街区、学校等配套，形成生活枢纽。

TOD模式规划示意图 项目定位为“湖心岛·TOD城市共同体”，以江湖交汇的景观为本底，构建亲水文化特色公园社区，呈现城市景、园林景、自然景三景合一的城市形态。

轨道御玺君临湾效果图与此同时，轨道地产还将利用自身资源和技术优势，整合地铁、公交、骑行漫步等多种出行方式，打造地上、地面、地下三层立体交通网络。 另外，项目有望引入产业。轨道地产将试图创新引入国际一流的TOD策划设计、开发建设、商业运营等头部企业，输入前瞻性的设计理念，共同形成“轨道+物业+产业”TOD整体解决方案。值得关注的是，作为轨道地产最高产品系“御玺系”的首作，轨道御玺君临湾还是一个TOD豪宅项目。

轨道御玺君临湾社区内部效果图在发布会现场，令分析师印象较为深刻的便是项目高空连廊+无边际泳池的设计。

轨道御玺君临湾高空无边际泳池效果图 在100米高空，打造空中连廊和无边际泳池。在目前的南宁，分析师没有看到有第二个项目能实现这样的设计。由于高空泳池对防水工艺、建筑承重等要求非常严格，项目能过审建设，说明承建方的施工技术和实力，在市场上大部分住宅项目之上。除此之外，项目还有很多惊艳的设计。由于篇幅有限，这里不再详细赘述。据了解，项目已开放位于青秀区桂花路1号（原翡翠湾营销中心）的城市展厅，想要感受南宁真正的TOD项目，前往现场实地了解，相信你会有更为直观的感受。

轨道御澜上城效果图 另一个全能轨道TOD综合体——轨道御澜上城，则是为2号线启幕的“五象湖·TOD新潮势力”，入市在即，同样值得期待。

03打造属于南宁的TOD，轨道地产底气十足 正如发布会现场出现的提法：两种解法同一种答案。在追求TOD的答案之下，轨道御玺君临湾和轨道御澜上城是南宁TOD实践的两种“解法”。 目前，我们透过这两大项目，看到了南宁TOD实践的蓝图。而其背后的“设计师”，便是轨道地产。

为什么是轨道地产？分析师认为，原因至少有以下几个方面。 首先，轨道地产开发运营经验丰富。其是拥有40年开发经验，具有一定规模和专业实力的国家一级房地产开发企业。

南宁轨道地产集团有限责任公司党委书记、董事长陆劲忠现场介绍轨道地产发展历程作为深耕南宁将近40年之久的本土国企，轨道地产在南宁的楼市发展史上留下了许多令人印象深刻的项目，比外来房企更懂南宁。另一方面，轨道地产也是本土国企的中坚力量，已成为目前广西和南宁市场的重要势力之一，业绩表现突出。 在南宁，轨道地产已是2020年房企权益金额TOP10；在广西，轨道地产也已跃升至本土国企TOP3，业绩增速名列前茅。

数据来源：CRIC 其次，轨道地产也拥有强大的资源和技术支持。其依托母公司南宁轨道交通集团在轨道沿线强大的土地资源支持，以“轨道+物业”模式，整合利用轨道交通沿线各种优势资源，开启“轨道地产”新格局。

轨道沿线优质的土储和“轨道+物业”的加持，使得轨道地产对于南宁TOD的开发在规模和技术上更有话语权。同时，轨道TOD项目带来人口、物业和收益，反哺轨道建设和运营，提升轨道交通整体价值，实现双赢。 另外，轨道地产还有着优质产品体系加持。其引入国际先进TOD模式打造轨道物业，已形成御水系、御澜系、御珑系、御玺系四大优质产品系，引领城市轨道人居新变革。正因如此，我们在轨道御玺君临湾和轨道御澜上城项目上，看到了区别于以往“碰瓷”TOD的项目中许多未曾看到的设计和理念，看到了真正属于南宁TOD的“教科书”。 【写在最后】

“让城市触角有机生长”2021年轨道地产TOD元年战略发布会，已让我们感受到南宁实践TOD的蓝图，看到了赋新城市发展与变革的新风向。对于轨道地产落子五象的两大TOD项目——轨道御玺君临湾和轨道御澜上城，我们其实更多的展现，以及未来的实景呈现。南宁的TOD时代，我们将拭目以待。