盘点20年楼市调控的背后真相，南宁地产行业未来发展在哪里？

Original CRIC广西南宁微楼市 2022-07-02

文/小天真子

今年以来地产人比较大的感受：市场差，但是政策层层加码，让人喘不过气，揾食艰难，大家都想躺平，实际仍在硬撑，在等这一轮利空出尽，迎来新的转机，但政策周期踩到哪，市场底部在哪，方向难辨。
过去还能说短期看政策，中期看土地，长期看人口，如今红利消失，得说短期看政策，中期看政策，长期也看政策。

1政策周期到哪了

感知市场，永远要比信息延迟的过程再快上一步，从规律和周期之中去探索，摸清几轮周期才有足够敏感性去预知未来，以史为镜，可以知兴替

首先回顾一下历年楼市调控收紧政策：

·第一轮（2005年-2008年）: “老国八条”“新国八条”“国六条”、70/90政策等，按揭贷款首付比例和利率，房屋交易环节税费首次成为房地产调控工具。

·第二轮（2009年-2011年）：“国四条”、“新国十条”，”新国八条” 等，限购政策首次出台，抑制房价过热风险。

·第三轮（2013年）: 新国五条出台，打击投资投机性购房。

·第四轮（2016-2018年）：“因城施策”，各地出台限购限贷限价等措施，调控力度之严、调控手段之丰富空前。

·第五轮（2021年）: ！！！？？？

盘点近20年的楼市逻辑，大概分为三个阶段：起步阶段、调整阶段、严控阶段；

2005年以来房地产市场已历经四轮政策周期，平均每轮历时2-3年，目前进入第5轮政策收紧期，从房产端甚至金融端均处在严控高压期；过去以往一切有迹可循，但未来迷雾重重。

不过可以肯定的是：过去我们都在经历楼市调控都有3-5年过渡期，但今年开始短周期将不复存在，楼市调控将会是一个长期过程，本质是全新政策机制体系形成，“长效机制”持续优化升级趋势不变，动态调控将会成为未来常态。

2今年以来的层层加码

过去年度总结总提：这不是最好的一年，也不是最差的一年，心理准备年年有，然而每一年都来势汹汹，猝不及防。

2018年之后，对市场的感知就是一年比一年难，疫后楼市的供需两旺，触发了史上较为严厉的调控。

2021年8月刚过，新一轮调控潮还在赶来的路上，在房地产领域的各个通道进行全面绞杀，大环境不确定虽大，但前所未有层层加码政策下透露的信号却越发清晰，捋捋今年全国层面的政策：

本轮调控启动之快、力度之强、覆盖之全、范围之广、靶向性之强超出预期，过去政策多集中在“市场顶部”，现在政策直达“命脉根部”：

·三道红线：倒逼房企进入降杠杆阶段

·两道红线：弱化银行对地产行业的路径依赖

·供地两集中：约束高周转资金压力大的房企

·土地出让收入转税务部门征收：减小地方政府土地出让金弹性空间

·严控消费贷：严控信贷资金流入楼市

·40%投销比：限制拿地强度，购地资金审查趋严

此番调控也表明中央层面房住不炒，稳房价，控风险决心之大，将逐步构建房地产长效机制，对市场的四个主体：客户（需求方）、房企（供应方）、银行（资金方）、政府（土地出让方）都进行实质限制，形成人房地钱调控的全面闭环，在调控范围上，除了传统的房地产开发，也逐渐蔓延至二手房、租赁、城市更新等各个链条。

近期 7·23”住建部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知，以及“730”中央政治局会议等多重定调表明，市场短期内不但不会放松，还将全面持续收紧，更多三四线城市也会纳入监控体系。

3未来市场趋势

银根收紧，“活下去”成为了房企需直面的命题，调控越来越密集，下个阶段还会更加密集，短期1-2年内政策高压很难有喘息期，大概率会有利好的流动性货币政策，中央层面申明力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转，未来行业规范化管制会逐步兑现。

但房地产行业作为中国经济的压舱石，还是中国经济的支柱产业，牵动上下游众多行业，想让房地产行业不过度占用实体经济资源并非朝夕便可实现，需要循序渐进。

今年7月公布的经济和金融数据可以看出：经济下行压力也大，对房地产严控也是为了后续有宽松余地，调控的最终目的不是打压，而是稳预期和控风险，旨在价值回归，市场平衡。

等到习惯这种时不时扎一刀的节奏，新一轮洗牌完成，拐点就该到来了，中长期供求矛盾始终是底部最强支撑。

在内忧外患大环境之下，阳光与阴霾共存，向死而生。

尽管房企已经有些卷不动了开始躺平，但在行业低谷还是得利用自身资金和规模优势进行整合、兼并、优化财务结构，提高对政策的把控能力，实现策略上的动态调整，能够等到市场出清，等到下一个春天到来。

4南宁未来方向在哪

从历年商品房量价增长趋势看，政策感知上“慢半拍”的南宁与全国周期基本同频，不过也受地方政策刺激，比如：

·2011年：2月15日发布限购令，南宁籍在邕购房套数是2套，非南宁籍提供一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明，可在邕购1套房，2011年3月1日起实施。

·2014年：4月25日起钦北防、玉林、崇左户籍可参照南宁户籍政策在邕购房。9月30日，宣布从2014年10月1日起，全面取消限购令。

·2016年：政策宽松，降首付+降契税+购房补贴+支持公积金异地贷款。

·2017年5月：出台全线调控：①认房又认贷，二套首付提至四成，三套停贷；②土拍新政—限毛坯售价、限地价、竞产权移交房控制市场预期；③限装修价—最高不得超过3000元/㎡ ④二手房限售—购买3套及以上住房取得不动产证2年内禁止转让。

·2020年2月：精装部分与毛坯并入同一购房合同；公积金可购二套。

今年全国百余城楼市调控次数超300多次，地方调控愈加精准、精细化，南宁政策相对宽松，一来政策并不是影响南宁楼市下行主要因素，二来也没有调控的必要性。

南宁属于人才吸附弱、缺乏产业、资源相对匮乏的城市，发展后劲不足，在经历前几年需求集中释放，地价裹挟房价跳增下，短期需求透支，楼市也显著回调。再叠加疫后居民收入分化加剧，购买力“见顶”，刚需更穷更不敢透支；高端盘集中入市选择更多，改善观望；城市增长动能持续减弱，下行压力加大。

目前发布调控的城市主体主要是一二线热点城市，但也有越来越多三四线城市加入调控阵营，总结了今年各地方政策调控方向：

目前广西政策宽松，出现了“商转公”公积金政策，南宁超50个楼盘也重新启用了公积金贷款，通常情况，在市场下行后，城市救市松绑第一枪多在公积金政策，一则说明财政承压，二来后续也很可能会有其它形式的宽松。

南宁受大环境政策严控影响，大的实质性的利好刺激性政策短期不太可能出现，未来南宁可能实行的还是救市政策，一种是小救市没什么用的（比如契税补贴、公积金放松等），另一种是大概率喊停的有用（限购限贷放松等）。

纵观全国楼市，目前除了常规调控，也进入政府指导定价模式：土地价（限溢价）、新房价（备案价）、二手房价（指导价）。

而从以上城市调控可以预见：南宁应注重的还是土地侧的调控。当前南宁降价潮到了白热化阶段，备案价还在控降价调整，土地出让的起价和配建成本依旧不低，为了稳市场、控房价，较为合理也相对见效的调控方式还是在于稳地价，从而引导房价遵循市场现阶段的发展规律，回归市场本身。

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