南宁市场周期的转折点在哪？

Original CRIC广西南宁微楼市 2022-07-02

文/易居企业集团·克而瑞广西区域分析师

人们常说小区保安是世界上最睿智的人，因为他们总是能问出哲学史上的三大灵魂拷问——你是谁？从哪来？到哪去？

最近在南宁地产圈，也盛传着三大灵魂拷问——市场为什么会变成这样？到底了吗？什么时候回暖？

第一个问题好回答，站在现在望过往、分析历史与现状，马后炮的智慧总能很好发挥。但这第二、第三个关于未来的问题，才是大伙最关心却又很难回答的。

立场站位不同，一些人选择避而不谈、一些人被迫猛打鸡血，还有一些人，在很多个深夜中反复拷问自己，然后尝试给出正面回应的答案。

市场没到底，至于什么时候回暖？以下是我的答案（很主观~不保真~杠就是你对~）
① 在低价存量逐步消化的时候② 在“有形之手”精准指导的时候③ 在“韭菜”重新长好的时候
这三个时点，也许某个先来、某个后到，甚至会相互影响相互促进。

低价存量什么时候消化完？——6个月以上

“价格战激烈”是今年楼市较为明显的症状，而降幅特别狠的主要有两类：

① 壮士断腕型

五道红线压顶，企业急需回现金、降杠杆，于是亏本也要卖了再说。

当前南宁存量较为充足的前20家房企中，已上市的有12家。根据2020年末年报，踩中三条红线的红档房企1家，黄档房企5家、橙档房企3家、绿档房企1家。

踩线房企证载存量部分的去化周期在5-18个月不等，80%超6个月，8-12个月居多。

这仅是狭义存量，若算上各项目中未拿预售证的楼栋，实际去化周期还将再拉长许多。

（注：三道红线为2020年末踩线情况；去化周期=证载存量/企业近一年月均成交量，数据来源CRIC，截至2021年7月底）

② 扰乱视听型有些项目或拿地早、或途径特殊（例如TOD模式），地价优势非常明显，房价降些也只是利润摊薄了一些罢了。
典型的几个低地价大盘，剩余货量的去化周期多超过20个月。
这意味着，如果这些项目万一要“把价格战进行到底”，还会对整个市场的价格体系造成很长一段时间的干扰。

新政指导什么时候到来？——随时可能，越早越好

房地产事关社会民生，要着陆也必须是“软着陆”，尤其在南宁，压舱石地位短期还难以撼动。

三稳预期、一城一策之下，过热的市场受到了敲打、过冷的城市其实也有手在扶持。所以一些指导性政策，还是可以期待的。

事实上南宁近期已经有了一些新政策，例如限降价，但目前看来执行力度偏弱、收效有限，毕竟楼盘有新旧，备案端不一视同仁的话，还是难以阻挡“一石激起千层浪”的境况。

在房地产过去的黄金时代中，曾阶段性出现成交量明显缩减的城市其实也不是没有——2017年的合肥、成都，2018年的贵阳、厦门，包括到了今年的郑州、昆明。

这些城市在稳市场的时候，基本都采取了这三种方式：松购房门槛（限购/落户/社保）+放公积金（额度上调）+强人才引进（落户安居补贴）。

回过头来看南宁，第一种方式已经到头了——南宁本身足够包容，不限购、不要求社保、零门槛落户；

第二种方式，影响很有限——公积金本身市占率并不高。南宁2020全年住宅交易额1183亿，公积金部分108亿（含了公积金贷及住房消费提取），占比不到10%。

能努努力的，似乎只剩第三种——补贴！

常听见的政策补贴，有人才安居补贴（租房/购房）、人才发展补贴（创业/就业）、契税补贴等。

南宁高层次人才购房补贴20w起步、200w封顶，2019年将高层次人才界定为ABCDE五类，其中最低层级的E类门槛如下：（至少是博士或取得中级职称3年以上的硕士）

至2020年中，南宁认定的高层次人才共1504人（A类5人、B类24人、C类88人、D类426人、E类961人），在874万（七普数据）常住人口规模中，真是“万里挑二”。

除了高层次人才以外，普通的本科毕业生也可有1w的一次性生活补助，另外也会有些就业补助等。

对比昆明、贵阳、合肥等等城市的高层次人才补贴，其实南宁已经算是诚意十足了。

所以继续努力的方向，期待是人才门槛的再放宽，或是契税等相关补贴等这些销售后端去助力人才安居吧。

土地前端的调整，例如新地配套的完善、安置配建的解绑等，当然也对楼市健康发展有非常正向的作用，不过从其他城市的经验来看，调节效用发挥链条比较长、也对前一批拿地入市的项目存在很强的伤害性。

止损、养伤、舍此、得彼，这些都是制度顶层设计者们要做权衡的事情，咱也不瞎揣测了。

新的“韭菜”什么时候自己长好？——得放长线，3-5年

客户的购房情绪受挫后修复，需要过两关。第一是预期，第二是购买力。

心理预期修复的过程，就是接受现实的过程，认清房价不会永远只往上走，清楚“押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价”，明白南宁不会再有第二个华润二十四城。

关于购买力的修复，终究还是得回到人口和产业这个根源上，筑巢引凤、拴心留人是一个长周期的事情。

目前南宁的月薪水平5-7.5k，从可持续、健康的角度，家庭购房可承受月供多在4-6k，而对应可承受的房价多在9000-13000元/㎡。近一年南宁9000-13000元/㎡的房源成交约7.5万套，占全市近60%，两者结论导向很一致。

因此房价继续往上走时，很多人确实已经踮着脚够不着了，只能再等等新一波韭菜成家立业涨薪，等需求重新旺盛起来。

注：①家庭月收入=平均薪资*2 ②可承担月供=家庭月收入*40% ③购房总价以贷款80%、利率6.2%、30年计算。数据来源：南宁统计局、广西人才网

心中有趋势，眼里无涨跌

经过这两年政策的高频调整，也许整个房地产行业基本已经达成了共识：低增长、低利润时代真的来了。

南宁在这轮政策+疫情的冲击下，短期市场的调整幅度也许出乎我们很多人的意料之外，但笃行长期主义，短期调整不影响长期走势，信心比黄金重要。

信心一：新周期、新常态

这不是“打压”，这只是“规范”，没有要“往死里按”，这大概率只是未来新的、漫长周期中的第一年。

信心二：人口，还是人口

南宁常住874万人，高基数、较低城镇化率，在全国而言，还算是个多子化（爱生娃）、年轻化（老龄化没那么高）的城市。

信心三：“瘦死的骆驼比马大”

房地产进入了低增长时代，但这个市场规模还是有17万亿这么高（全国）。

南宁本次调整幅度虽大，但从绝对值而言，1-8月接近440万的成交量，也还是跑赢了南昌跑赢了贵阳等众多城市。

股市和楼市有时很相似，这句在股市中流传挺广的话也许也可以搬到咱们的楼市来——“心中有趋势，眼里无涨跌！”

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