复盘南宁高端滨江板块演变，又一“种子选手”浮现？

Original CRIC广西南宁微楼市 2022-07-02

文/易居企业集团·克而瑞分析师周文彬

都说物以稀为贵。在南宁，江景便是典型代表之一。

摊开南宁的城市地图不难发现，邕江蜿蜒流转的走势，让城市天然形成九道湾。

其中形成的滨江板块，屈指可数。而真正能称之为高端滨江板块的，更是少之又少。

在南宁，哪里能配得上高端滨江板块的称号？我们来共同聊聊。

01城市持续东进，下一个高端滨江板块来了？纵观邕江分隔南宁城市版图天然形成的九道湾，前前后后形成了约17个滨江板块，其中哪些板块配得上高端滨江板块的称号？

南宁17个滨江板块分布（克而瑞制图，仅供参考）
柳沙：国宾半岛，南宁高端滨江板块“前浪” 抛开上游西乡塘区和江南区众多楼盘定位偏向刚需的相思湖、沙井、五一路、大学鲁班等滨江板块不谈，第一个真正意义上算得上高端滨江板块的，应该是邕江中游段的国宾半岛柳沙。

柳沙半岛鸟瞰实景（克而瑞摄）这里背靠青秀山风景区以及国宾馆荔园山庄，三面环江，沿江地段有400亩滨江公园，拥有2万+在售项目……确实配得上高端滨江板块的称号。但不可忽视的是，这里开可发的土地、尤其是滨江地带的土地，已基本饱和，整体开发进入了尾声；再加上滨江地带也夹杂着一些开发较早、定位刚需的老小区，品质呈现整体也有参差不齐之感。论南宁的高端滨江板块，这里是“前浪”。

蟠龙&五象文旅：五象率先崛起的高端滨江板块 继续往东，背靠五象核心区、与青秀山对望的蟠龙&五象文旅板块，是五象新区率先崛起的高端滨江板块。

蟠龙&五象文旅板块鸟瞰实景（图片来源：克而瑞&桂土科技/财讯网络，摄于2020年12月）
不过，由于开发较早，这里缺乏较为系统的规划；不少土地也由于出让较早，缺乏品牌开发商，品质参差不齐。另外，这里还分布了一定的安置房，有的安置房甚至占据了一线滨江的地块，让人觉得颇有些“浪费”。

凤岭南滨江：“冰火两重天”的高端滨江板块 接着再往东，近年来关注度较高的凤岭南滨江板块（三岸），确实是备受瞩目的高端滨江板块之一。从区位上看，这里临近青秀山和“富人区”东盟商务区，可享一线江景，占据了不少优质资源配套。

凤岭南滨江板块鸟瞰实景（图片来源：克而瑞&桂土科技/财讯网络，摄于2021年8月）同时，这里也汇聚了一众的品牌房企及其旗下的TOP级高端产品系，未来呈现的品质确实值得期待。
不过，这里也是“冰火两重天”之地：一边是高地价项目和DW，另一边则是不少限价项目。这些限价项目同样可能对板块造出品质参差不齐的影响。

龙岗东：城市发展主轴上的新兴高端滨江板块 从柳沙到蟠龙&五象文旅，再到凤岭南滨江，我们可以看到：南宁的高端滨江板块重心一直在往东迁移、演变。

从龙岗东滨江板块上空可鸟瞰一江两湾优质景观（图片来源：克而瑞&财讯网络/桂土科技，摄于2020年12月）按照这样的发展方向，我们再把聚焦的目光继续往东，在可以鸟瞰一江两湾优质景观的龙岗东江湾路一带，一个新的高端滨江板块其实正“冉冉升起”。

地处龙岗东滨江板块的北投东境地块航拍鸟瞰实景（图片来源：北投东境）为什么是这里？我们先从宏观的城市发展格局来看。在南宁持续推行“整体向东、重点向南”的战略下，龙岗东无疑是处于城市发展主轴上的重点区域。细品最新发布的南宁“十四五”规划，更是一目了然。在南宁“十四五”规划展示的南宁大都市圈格局示意图中，南北向空间拓展轴和东西向空间拓展轴“双轴”沿线出现了一个广阔的发展“留白区”。
龙岗东，便在其中。

南宁大都市圈格局示意图（图片来源：《南宁市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》）简言之，这里是南宁的未来。在“南宁大都市圈”两大发展方向之后，东南方向的龙岗东，也将成为南宁发展的重中之重。 在这个过程中，龙岗东江湾路一带，作为高端滨江板块大概率会异军突起。另外，板块自身也有着成为高端滨江板块的资本和实力。别急，我们接着一一细说。

品牌房企抢滩布局，高端低密产品齐聚 之所以说龙岗东江湾路一带自身有着成为高端滨江板块的资本和实力，体现在多个方面。
第一，这里品牌房企扎堆。
从2019年进驻的金科、世茂到2020年的彰泰、北投、建发、荣和、金地、新希望、万科（收购蓝光芙蓉山悦项目）等，普遍都是全国型品牌房企、广西房企50强的头部房企，以及本土房企、本土国企中的佼佼者。

房企进驻龙岗东滨江板块时间线
（克而瑞制图，不完全统计，仅供参考）
譬如北投地产，便是2021上半年广西房企TOP10以及本土国企“领头羊”，实力强劲。

品牌房企开荒、深耕，是龙岗东江湾路一带成为高端滨江板块的基础。就如当年“万绿宝合华”五大地产巨头合力开创“五象湖时代”一样，如今品牌房企扎堆布局的龙岗东江湾路一带，或许会开创出南宁高端滨江地块的新纪元。 另一方面，品牌房企的抢滩进驻也使得龙岗住宅用地楼板价“水涨船高”：今年1-8月，龙岗住宅用地成交楼板价在南宁主城区各板块的排行中，仅次于诞生DW的五象三中板块。

数据来源：CRIC 尤其是龙岗东滨江板块，更是整个龙岗高溢价地块的集中区域：一线滨江地块地价已达“7”“8”字头；非一线滨江地块也在“5”“6”字头。

数据来源：CRIC

第二，这里汇聚众多TOP级高端产品系，产品力表现强劲。 近两年进驻龙岗的房企，都不是“小打小闹”，纷纷引入旗下TOP级高端产品系，以产品力推动板块的发展升级。 譬如北投地产坚持用美学、人文、情怀“三法”进行产品定位在这里打造的北投东境，定位为中国隐逸情怀作品，打造“都会桃源意境”。

北投东境示范区实景又如彰泰在龙岗落子“湾”字系首作——彰泰江景湾。据了解，“湾”字系是目前彰泰集团内最高端的系列之一。

彰泰江景湾鸟瞰效果图再如金科博翠系落子龙岗的首作金科·博翠天宸，以及融合了世茂“璀璨系”人居理念和金科“博翠系”新中式山水大境的世茂·金科博翠江山。

世茂·金科博翠江山鸟瞰效果图此外，我们在龙岗还看到了万科高端改善型产品——万科公望、号称打造“滨江版央玺”的建发和鸣等等。

建发和鸣效果图正因如此，我们看到龙岗东江湾路一带普遍是清一色的高端改善项目，并不像南宁其他滨江板块那样混杂了刚需盘、限价房、安置房，居住体验更为纯粹。

第三，这里的优质的产品力还体现在低密产品的汇聚。 纵观龙岗东江湾路一带目前的在售/待售的滨江项目，普遍都是容积率在2.5的低密项目。

（克而瑞综合整理，仅供参考，以项目实际规划为准）相对较低的容积率，让我们看到这里的产品能规划更多的低密建筑：洋房、叠墅、合院、别墅等与高层形成“高低配”，使得更多的户型可以瞰江；户型设计上，也不乏舒适度更高的大平层或复式设计。

北投东境鸟瞰效果图譬如北投东境规划了高层、大平层和合院，甚至在1栋楼做出了21个户型，同时还实现了一层一户一线江景、层层退台实现占天露台、270°景观面、L型超级大阳台、5房双套间等“大尺度”设计。

北投东境高层顶部层层退台设计

北投东境阳台弧形设计，大面积使用玻璃又如金悦湾采用高层+洋房的“高低配”规划，朝东的高层户型做到了3个卧室+客厅“四面朝东瞰江”，余下的高层和洋房则是南北通透的高舒适度设计。

金悦湾效果图 在这之前，南宁出现的滨江板块多以相对常规的高层乃至超高层为主。在低密性上，TA们完全不是龙岗东滨江板块的“对手”。 在滨江地带打造低密建筑，同样使得居住体验更为纯粹，居住的舒适度无疑也更高。
品牌房企+TOP级高端产品系+低密产品设计，无疑让当前的龙岗东江湾路一带备受众多高净值的改善群体关注。 同时，改善产品高手云集的龙岗东滨江板块，也成为了当前南宁改善产品力比拼最为激烈的片区之一。

03龙岗CBD滨水住区，改善市场前景可期

除了房企的抢滩布局以及高能级的产品汇聚，龙岗东滨江板块作为南宁高端滨江板块的价值，还体现在规划定位和改善市场的表现上。

一方面，这里是龙岗CBD滨水住区。
在龙岗这南宁仅有的湾区CBD之上，龙岗东滨江板块承载着重要的规划定位。
根据《南宁五象新区龙岗商务中心区控制性详细规划（修编）》功能结构分析图，龙岗东滨江板块处于滨水居住区和商务配套区部分辐射范围。

《南宁五象新区龙岗商务中心区控制性详细规划（修编）》功能结构分析图（图片来源：南宁市自然资源局官网）换句话说，龙岗东滨江板块是南宁在龙岗湾区CBD之上重点打造的滨水居住区。
如此高规格的规划定位，足以令龙岗东有着成为南宁高端滨江板块的资本和实力。

另一方面，这里的改善市场前景可期。
从数据来看，龙岗东滨江板块的改善市场确实也有着广阔的前景。近5年的数据（2016年至2021年1-8月）显示，2016-2019年，龙岗建面140㎡以上（含140㎡）商品住宅供求量价逐年攀升。
2021年1-8月，在经历了疫情影响供求量价有所回落后，龙岗建面140㎡以上（含140㎡）商品住宅供应十分稀缺，市场供不应求，均价继续上行。

数据来源：CRIC
换句话说，龙岗的改善市场不缺需求，缺的充足的好产品供应。 而这一局面，或许会在北投东境、金悦湾、万科公望、建发和鸣、荣和观江墅等一众新盘相继入市以及彰泰江景湾等老牌持续推新后得到改变，使得龙岗的改善市场迎来新的爆发期。 在这个过程中，龙岗东滨江板块作为龙岗改善市场的重镇，价值进一步凸显。

写在最后

整体来看，如今的龙岗东滨江板块可谓是品牌房企云集，高端改善产品汇聚。可以预见：这里的高端改善产品PK，将会日趋白热化。

毫无疑问，龙岗东作为南宁新一个高端滨江板块屹立在南宁城市“整体向东，重点向南”的发展主轴之上，值得期待。

【本文互动话题】对于当前龙岗楼市的产品你怎么看？聊聊你近期关注的置业话题欢迎文末留言，告诉小克

文章及图片来源：CRIC广西；相关涉及克而瑞发布的数据信息版权归克而瑞所有，未经许可，任何平台或个人不得用作商业用途；对于侵权者，克而瑞将保留追究其法律责任的权利。本文仅为个人观点，不代表所在企业观点；公众号“南宁微楼市 “ 微信号（cricgx）”编辑，转载请注明出处。