南宁榜│8月楼市遇冷？看看这些披荆斩棘的房企

Original CRIC广西南宁微楼市 2022-07-02

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#南宁 4 个

#榜单解读 22 个

文/易居企业集团·克而瑞分析师

前10房企市场集中度重回高位，占据近五成市场份额；

央企、国企等“国家队”和本土房企进一步崛起，颇受关注；商办、车位发力，助推多个项目进入单盘榜；青秀、良庆市场韧性强，其他区域一片“沉默”。其实8月的南宁楼市还不止这些。

透过克而瑞大数据市场扫描，以及今日重磅发布的《2021年8月南宁房企权益销售榜》《2021年8月南宁房企全口径销售榜》和《2021年8月南宁商品房项目销售榜》进行深度剖析，我们带你看清当前和未来的南宁楼市。

市场扫描

市场下行还没“刹住车”

8月，南宁楼市延续了7月的冷清和价格战。再加上传统淡季叠加前期市场需求透支，尽管有项目甚至祭出“首付返现”的政策，但市场下行的态势依旧没有“刹住车”。

克而瑞数据显示，2021年8月南宁主城区（不含武鸣区）商品住宅供应面积47.57万㎡，同比下降50.09%，环比下降17.48%；成交面积40.66万㎡，同比下降52.38%，环比下降13.08%；成交均价13063元/㎡，同比微涨0.52%，基本持平，环比则下降3.67%。

进一步对比今年1-8月的数据来看，亦是如此。不论是同比2020年1-8月，还是与疫前的2019年1-8月相比，供求量都有20%-30%的降幅。

数据显示，2021年1-8月南宁主城区（不含武鸣区）商品住宅供应面积511.31万㎡，与2020年1-8月和2019年1-8月相比，分别下降22%和23%；成交面积437.19万㎡，与2020年1-8月和2019年1-8月相比，分别下降28%和34%。

房企榜

去化承压&强者恒强并存

“国家队”持续上位

8月房企榜亮点

·TOP3、TOP5&TOP10门槛&成交总额均明显下滑

·市场集中度重回高位，TOP10占据近五成市场份额

·央企、国企、本土房企表现抢眼，继续“弯道超车”

·保利、龙光占据TOP10超三成份额，北投地产集团跻身TOP3

8月南宁房企“成绩单”显示，虽然权益销售金额TOP10业绩六成实现同比上涨、1家新晋入围，且个别央企、国企和本土房企表现抢眼，但从整体的入围门槛、销售总额等数据的对比来看，整体销售承压依旧明显。

（注：如无特殊说明，以下分析默认基于2021年8月南宁房企权益销售金额TOP10数据）

（1）TOP3、TOP5&TOP10门槛均明显下滑

市场去化承压，在TOP10各梯队的门槛对比上体现得颇为明显。

数据显示，TOP3、TOP5和TOP10的入围门槛分别为4.76亿元、3.37亿元和2.76亿元，与2020年8月相比均呈明显的下滑态势，降幅分别为40%、41%、25%。

进一步横向对比发现，相比于近3个月（5-7月）TOP3和TOP5门槛值创近3年同期新低、TOP10门槛值仍能略高于2019年同期的情况，8月TOP10各梯队的入围门槛下滑态势更为明显。

（2）TOP10成交总额持续下滑，市场集中度重回高位

市场去化承压，还体现在TOP10成交总额上。

具体来看，TOP成交总额约37.96亿元，与2020年8月、2019年8月相比，降幅都超过了三成，分别下降38%和31%；与上月（2021年7月）相比，也下降了14%。

另一方面，市场集中度同环比则普遍有所回升。

其中，TOP3市场占有率约21%，较2020年8月扩大1个百分点；TOP5市场占有率约29%，与2020年8月同期基本持平；TOP10市场占有率约47%，与2020年8月相比，扩大3个百分点。

环比方面，与上月（2021年7月）相比，TOP3、TOP5和TOP10市场占有率分别扩大3个百分点、2个百分点和2个百分点。

整体来看，在经历了7月的明显下滑之后，8月TOP10各梯队市场占有率普遍有所回升，市场集中度重回高位。

（3）“国家队”&本土房企表现抢眼，业绩涨幅位居前列

从业绩的纵向对比来看，央企、国企、本土房企依旧表现抢眼。

与2020年8月相比，TOP10中有5家实现业绩同比上涨，1家为新晋入围房企，均为央企、国企或本土房企。

上半年上升势头较快的本土房企人和，以3821%的同比涨幅领跑。其业绩主要源自人和公园溪府的安置房集中网签。

绿地以239%的业绩同比涨幅位居次席，其业绩来源于绿地中央广场、绿地中心办公产品的集中网签，以及绿地朗峯和绿地城的住宅销售。

华润置地则以220%的同比涨幅紧随其后，集中网签的华润西园悦府/华润西园润府、及华润万象华府车位产品，是其8月业绩贡献的主力。

上半年晋升本土国企“领头羊”的北投地产集团，主要凭借着北投吉祥·凤景湾车位的热销，以及北投荷院、五象智慧健康城、北投东境等项目的业绩助力，在8月业绩同比实现上涨72%。

而在保利领秀前城优惠促销实现的热销下，保利8月业绩同比也上涨了21%。

另外，凭借着天龙财富中心办公产品的集中网签，广西威壮地产作为新晋入围房企（2020年8月业绩为0）跻身TOP10。

值得关注的是，不同于往常业绩主要源自商品住宅，在8月实现业绩同比正增长的企业，业绩突破点更多来源于安置房、商业、办公和车位。市场下行之下，部分房企凭借产品物业类型的多元化，实现了业绩突破。

另外，“国家队”和本土房企，在这一轮市场下行周期中“弯道超车”的趋势愈发明显。

（4）强者恒强，保利、龙光占据TOP10超三成份额

进一步具体看单个房企的表现，整体市场格局依旧延续了上半年以来强者恒强的态势。市场去化承压之下，部分房企依旧能稳定处在第一、第二梯队。

譬如保利和龙光在8月实现“霸榜”，占据了全口径&权益销售金额、销售面积榜前两位。以权益销售金额数据维度计算，两家房企在TOP10的业绩占比约31%，占据TOP10超三成的份额。

同时，万科、融创、北投地产集团、阳光城、大唐、大都等“老面孔”持续入围，鲜有“新面孔”，也体现出了头部房企强者恒强的态势。

譬如主打改善产品的万科，凭借着万科城、万科金域中央、万科瑧山悦、万科第五园等项目在改善市场的发力，以3.44亿元和2.53万㎡，位居权益金额榜第4、权益面积榜第7。

又如与彰泰实现“合体”的融创，规模效应进一步凸显，以3.01亿元和2.86万㎡位列权益金额榜第7、权益面积榜第6。

再如重仓五象尤其是五象大湖区的阳光城，也保持了今年以来的强劲势头，以2.79亿元和2.24万㎡跻身权益金额榜第9、权益面积榜第10。

本土房企“主力选手”之一的大都投资，也以2.25万㎡排在权益面积榜第9。

而在全口径销售榜方面，广泛通过合作开发深耕南宁市场的大唐，以3.22亿元和3.24万㎡，跻身全口径金额榜第9、全口径面积榜第7。

单盘榜

市场下行期，门槛下滑

商办、车位助推多个项目上榜

8月单盘榜亮点

·门槛下滑，下滑幅度均超四成；

·集中度集体上涨，TOP10集中度达33%；

·商办、车位发力，助推多个项目上榜；

·保利领秀前城、金投中心、北投吉祥·凤景湾位列金额榜前三；

·保利领秀前城、北投吉祥·凤景湾、金投中心包揽面积榜前三；

（1）门槛表现：门槛全面下滑，项目去化速度放缓

在政策严控和购买力疲软的双重压力下，销售承压成为了楼盘的常态化表现，销售去化速度整体放缓，从单盘各梯队的门槛表现也能窥探一二。

2021年8月单盘金额榜各梯队门槛具体如下：

前3强金额门槛为2.20亿元，较2020年同期下降47%，较2019年同期下降37%；

前5强金额门槛为1.79亿元，较2020年同期下降53%，较2019年同期下降45%；

前10强金额门槛为1.39亿元，较2020年同期下降48%，较2019年同期下降41%。

（2）集中度表现：各梯队集中度集体上涨，项目分化加剧

今年以来，南宁楼市促销大潮甚是热闹，与之相反的是市场行情冷淡。

随着市场进入下行周期，项目之间的竞争也越来越激烈，分化持续加剧，今年8月南宁商品房项目销售金额榜各梯队集中度集体上涨，均处于近三年的一个高位。

其中，8月南宁商品房项目销售金额榜前10强集中度达33%，较2020年和2019年同期分别上涨4个百分点、5个百分点。

前5强集中度为22%，较2020年和2019年同期分别上涨5个百分点、6个百分点。

前3强集中度为17%，较2020年和2019年同期分别上涨6个百分点、7个百分点。

（3）区域表现：青秀、良庆市场韧性强，其他区域一片“沉默”

除了项目分化加剧以外，区域分化也在加剧。

从8月上榜项目数量表现看，成交金额前10项目中，青秀占半数，良庆次之占4个，江南区仅1个项目上榜，其他区域项目暂时无缘榜单。

青秀区和良庆区依旧是大家置业的热点城区，其中地段优、价格性价比高、优惠让利幅度大的项目则更容易获得购房者的青睐，如：

登顶8月南宁商品房项目销售金额榜、面积榜的保利领秀前城，8月一批11688元/㎡起优惠房源集中成交网签，价格高性价比+凤岭南地段优越性，吸引了一波购房者置业，月度成交金额达6.42亿元，与其他上榜项目拉开实际性差距。

此外，成功进入金额榜第6、面积榜第7的阳光城龙光檀映滨江·天境，在促销优惠政策上大幅让利购房者，加上五象大湖区的地理位置，同时紧邻地铁站良庆大桥南站，也吸引了较多购房者置业。

（4）项目表现：商办、车位发力，助推多个项目上榜

8月部分项目在商办物业、车位物业大批次集中网签的助力下，进入榜单前10，住宅表现一般，如：

金投中心以4.75亿元的成交金额、2.37万㎡成交面积，分别位居单盘金额榜第二，面积榜第三，主要由于该项目办公物业在8月集中网签，助力项目上榜前三。

北投吉祥·凤景湾以2.20亿元成交金额、3.83万㎡成交面积，分别位居单盘金额榜第三，面积榜第二，主要得益于项目车位物业集中网签成功进入前三强。

绿地中央广场以1.98亿元成交金额位居单盘金额榜第四，主力成交物业为商业。

除此之外，建工城、华润·西园、华润万象华府则在车位大量集中网签的助力下，成功进入面积榜前10。

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