南宁市场横盘期下，随着“五道红线”逐步深入，房企压力山大。不少房企为快速回笼资金，开启“以价换量”模式，价格战越发激烈。
虽然如此，但也有楼盘反其道而行，价格不降反升，与别人形成强烈反差。逆流而上的他们，底气从何而来？
回顾近11年南宁供求价走势，市场迎来了“横盘期”。
从走势不难看出，近5年南宁商品住宅成交量除2019年超千万量级以外，其他年份成交量基本一致，没有太大波动，处于横盘状态，房价在“高地价”助推下结构性上涨。
再来看近20年的楼市逻辑，我们大概分为三个阶段：起步阶段、调整阶段、严控阶段。而当下正处于严控阶段，“三道红线”、“两道红线”、“供地两集中”、40%投销比等，调整政策持续收紧。在市场横盘+严苛政策调控之下，房企生存空间受到挤压，其自救方式之一便是：开启“以价换量”模式快速回笼资金，也因此近期南宁价格战越来越激烈。不乏楼盘为了加速现金流回笼，近几个月以来推出降价促销大潮，价格战内卷已是不争的事实：兴宁东惊现6字头房源、龙岗8字头起，五象湖9字头起……一口价、低首付、特惠房各种促销活动接连推出，降价、优惠力度空前。小克发现，南宁还真有楼盘非但没有降价反而还涨价，如位于青秀区的保利冠江墅，该项目今年下半年以来一路高涨，成交均价从2021年6月的2.1万元/㎡上涨至2.5万元/㎡（成交均价统计维度：含大平层+别墅）。保利冠江墅之所以没有降价，一方面与项目自身核心的地段、难得的江景自然资源、优秀的产品力分不开。另一方面，与房企自身实力相关，万亿央企保利资金实力强劲，数据显示今年上半年保利置业在盈利方面，实现毛利约53.4亿港元，同比增长约9.4%，企业整体发展良好。
保利冠江墅，拥有一线江景+青秀山+东盟商务区优势加持
可以看到在市场横盘大环境下，位于城市核心地段的大品牌高端物业，增值保值性能相对较高，抗跌能力较强，优质资产无疑。放眼全国，占据城市核心资源的豪宅项目，价格引领市场的表现更明显，如：上海外滩核心区域的华润外滩九里，单价最高20万元/㎡左右，总价高达2亿元，今年1-6月均价是上海中心城区均价的1.70倍，价差达7.09万元/㎡。
占据珠江新城最后一块南向一线望江的地块的侨鑫·汇悦台，今年1-6月均价更是广州中心城区均价的2.87倍，价差达7.69万元/㎡。
从全国到南宁，都不难看出：优质资产不会便宜，价格和价值只会越来越高，抗跌能力强。尤其是地段越核心、资源越集中的高端物业、豪宅。一般来说，豪宅往往会打破大家对产品天花板的认知高度。真正的豪宅除了拥有城市高能级资源以外，还具备强劲的产品力。央企保利凭借30余年豪宅打造经验，占据全国豪宅市场一席之地，保利“天字系”、“和系”等多个豪宅产品系，得到专业认可。 在由易居克而瑞携手筑想科技举办“产品原力 ——2020中国房地产企业产品力TOP100发布会”上，保利“天字系”成功进入《2020年十大顶级豪宅产品系》；而保利“天字系”代表作之一广州保利天珺也成功入选《2020年中国十大高端作品》。保利“天赋系”三大作品——山渐青·和院、保利·君悦湾、保利·冠江墅，都是占据了南宁城市核心地段、高能级资源的优质豪宅，是市场上2万+项目中的“佼佼者”。以保利冠江墅为例，该项目凭借19.29亿元、6.41万㎡的业绩，包揽2020年南宁豪宅榜金额、面积双榜首之后，在今年上半年以4.42亿元、1.69万㎡的成绩，稳坐青秀区商品住宅单价2万+排行TOP1，持续领跑南宁豪宅市场。可以看得出来，保利在南宁的豪宅产品力与品牌备受市场认可。细品保利“天字系”豪宅产品，都秉承了“天造一半，我造一半”的建筑宗旨，坚持“天赋五观”的匠心准则，打造的高端住区。正是基于对土地、自然、生活、建筑、服务的尊重和思考，赋予了保利豪宅产品更强的生命力和产品力，最终能在市场上脱颖而出，其实并不令人意外。保利“天赋五观”匠心标准（图片来源保利明玥江山项目）2020年12月，在南宁土拍市场上鲜少露面的广西保利置业，以21.61亿元成功摘牌五象新区一幅滨江地块，楼面价高达8795元/㎡。此次保利首进五象，被业内看作是继保利冠江墅之后，广西保利置业再造高端产品系。该地块项目便是营销中心刚开放不久的——保利明玥江山。作为广西保利置业在南宁首个高端“玥”系产品，地段和保利冠江墅一样样，属于老天爷赏饭吃类型，其背后所占据的区位、资源、配套，可以用高价值来形容。而这也是当初吸引10余家品牌房企参拍该地块，竞价轮次高达257轮的主要原因。保利明玥江山所在的五象滨江板块，与五象新区CBD、中国-东盟金融城等相邻，未来这里将大量汇聚南宁甚至是广西的高尖精人才，高阶圈层属性突出。五象新区核心区雏形已现（克而瑞广西区域/摄）
聚焦项目位置本身，保利明玥江山北面一线看江、且与国家5A级景区青秀山对望，东西面紧邻五象二湖(规划）水系，“生态”附加值高。未来，项目部分楼栋或看江、或看山、或看湖，户型观景视野开阔。与此同时，保利明玥江山周边配套能级较高，多为区级/市级的大型场馆，如：广西新媒体中心、广西体育中心、滨江公园、万达茂等。便捷的交通路网，决定了保利明玥江山是一个能在30分钟车程左右可抵达城市各中心城区生活圈的项目。百度测距，从项目出发左拐进入良庆大桥，连通青环路、铜鼓岭路，约30分钟车程到达东盟商务圈。又或者从项目出发进入五象大道，直奔平乐大道，约17分钟车程到达宜家家居。更难得的是，保利明玥江山与地铁四号线良庆圩站直线距离不到300米，是名副其实的地铁盘，搭乘4号线可快速换乘穿梭于南宁各城区，同时地铁也让项目的抗跌能力更强。而随着五象滨江板块开发进入饱和阶段，板块内土地供应十分稀少，复盘近3年板块土地市场，招拍挂仅出让了2幅地块，均集中在2020年。这意味着五象滨江板块短期内仅会有2个新盘入市，其中一个就是保利明玥江山。目前来看，五象滨江板块内能够像保利明玥江山这样，集齐“江山湖铁”的高端优质资产，真没几个了。从长远看，这类占据城市核心区域、优质资源加持的一线滨江高端项目，物业保值、增值优势更明显。但不是每一位住在五象的人都是出门即宜家，想实现家楼下逛街，还得社区有街区才行。就保利明玥江山所在位置而言，周边以社区底商居多，大型商业街区仍是一个市场空白，居民日常购物逛街都需前往万达茂或宜家一带，距离不远但也不近，开车与否成为一个鸡肋。值得注意的是，未来随着保利明玥江山2万㎡开放式历史商业街区的落成，其将成为五象新区首座开放式历史文化商街，服务范围将辐射以项目为中心的半径2公里内的住宅小区，填补周边无大型商业街区的空白，历史、商业价值凸显。这主要是由于清同治十二年（1873年）的古建筑——良庆五帝庙，在2010年纳入南宁市文物保护单位，且在保利明玥江山地块合围区内。保利明玥江山在尊重并保护历史文物的前提下，依托于清河文化底蕴，把良庆五帝庙和中国文化特色相结合，以逛、玩、听、食、赏为特色，打造广场廊桥会馆街巷五大街区场景，类似大家在市中心看到的三街两巷，届时将为周边居民提供一个休闲娱乐购物的好去处。
五象首座历史文化商街效果图（图片来源保利明玥江山项目）保利置业以LIGHT产品力体系为源的“玥”字系产品，已在全国多个城市落地，如：广州明玥晨光、上海明玥湖光、上海明玥潮升、黑龙江明玥时光、威海明玥风华等都是玥字系首批落地项目。此次保利明玥江山落地南宁，也让其成为了南宁首座“LIGHT”悦享社区。其实早在去年10月保利置业产品体系V3.0发布会上，便公布了LIGHT产品力体系的详细内核，通过细致的客户调研，提炼分析新型住区所需具备的五维客户核心需求：融入更自然健康的公共空间，拥有更安心智慧的归家体验，沉浸更从容优雅的生活场景，激发更和谐美好的家庭关系，享受更人性关怀的产品细节。基于以上五维客户核心需求的理解，保利置业全面升级产品至全龄复合居住系统3.0，通过乐活健康Lively、幸福归家Intelligent、优雅形象Graceful、快乐家庭Happy、人性细节Thoughtful5大核心理念，18项子系统超过50项技术提升，全面升维理想人居。
LIGHT3.0悦享社区（图片来源保利明玥江山项目）
具体到保利明玥江山，怎么理解“LIGHT3.0”悦享社区，用几个小点来解析一下：保利明玥江山“LIGHT3.0”悦享社区
Lively乐活健康：让每个住区的公共景观空间鲜活起来，是Light悦享社区在打造公共景观空间的核心诉求。在保利明玥江山，将会设置乐活跑道、口袋健身、分龄场地等，实现全龄段人群无边界的融合互动，以园区社交的方式，拉近邻里的社交生活圈。
园林效果图（图片来源保利明玥江山项目）
Intelligent幸福归家：疫情影响下，安全的归家方式愈发重要，尤其是社区和入户安全，“零接触”智能化归家是未来社区正确的回家方式。家以外设置独梯入户、无触感应、快递物流、安心入口等，家以内有数字可视对讲、紧急报警系统、可燃气体报警自动切断燃气功能等，将出现在保利明玥江山社区规划里。
Graceful优雅形象：真正的体面，是让住户在社区无时无刻都能体会到仪式感，时刻保持优雅状态。保利明玥江山从街区、园林，到线条简约的现代美学外立面、室内公共空间，都通过考究的用材、精致的雕琢，让业主感受归家后的优雅生活。
Happy快乐家庭：聚焦18：00-22：00家人真正的团聚时刻，研发复合公区+扩容私区+全周期宅和集约空间的户型空间解决策略。保利明玥江山户型的公区和私区可灵活改动，业主根据家庭结构变化，多一间房或少一间房，契合家庭每一个阶段的具体需求。
精装样板间示意图（图片来源保利明玥江山项目）
Thoughtful人性细节：保利明玥江山通过打造全系收纳系统，系统性大容量收纳空间，让生活有条不紊，告别杂乱无章，以项目118㎡户型为例，其收纳空间达约23.77m³。
区别于其他项目，保利·明玥江山除了占据核心地段、生态景观资源以外，还将在“LIGHT3.0”产品系之上为居者提供优雅的都市精品居住，承载高效的都市生活和时代理想。保利明玥江山总占地约123亩，规划4栋一线板式看江大平层、11栋板式普通高层以及6栋叠墅，目前推出的一线看江大平层住宅为2梯2户，普通高层住宅为3梯4户。在五象滨江板块，能拥有这样产品配置、楼栋布局的楼盘凤毛麟角要知道，板式建筑相比塔式建筑，其开发成本更高，当然它的优势也会更加突出。在板式建筑基础优势之上，保利明玥江山深入研究户型的布局设计：根据研究发现，房间换气次数达60次以上，室内能保持很好的空气新鲜度及通风换气效果。（PS：空气龄指空气质点自进入房间至到达室内某点所经历的时间）保利明玥江山板式结构住宅，户型主要房间的通风口大多聚集在南面，风压差带动室内空气由南向北流动，室内空气快速经过走廊排走，气流污染影响更小，自然通风效率高，有效提升居住节能环保效果。板式和塔式建筑区别示意（图片来源保利明玥江山项目）总体来看，格局方正、大阳台、动静分区、干湿分离、高利用率电梯厅是保利明玥江山户型的共同特点。其中大平层户型，为毛坯交付，共有2个面积段，建面分别为197㎡、207㎡，均为4+2房2厅3卫布局，且有2个大阳台南北对流，拥有270°开阔景观视野；餐厅、客厅公共活动区域面积超35㎡，主卧面积达40.95㎡，其他次卧面积在9㎡以上，大尺度格局符合高端改善人群对居住空间的要求。
大平层建面197㎡户型图（图片来源保利明玥江山项目）
大平层建面207㎡户型图（图片来源保利明玥江山项目）高层普通住宅户型，部分毛坯交付、部分精装交付，共有4个面积段，建面分别为94㎡、118㎡、128㎡、143㎡，三房/四房两厅两卫布局，大开间、大进深（均为2.1M）的景观阳台连通卧室，可根据家庭居住需求把房间扩大，功能性突出；三段式卫浴间，洗漱、沐浴、如厕互不干扰，实用性强。普通高层建面94㎡户型图（图片来源保利明玥江山项目）普通高层建面143㎡户型图（图片来源保利明玥江山项目）写在最后保利明玥江山给人的初印象：五象滨江核心段的核心，地段是真的好。 虽然只有部分楼栋一线看江、看山，但五象二湖、地铁的辅助，为项目赋予了更多的附加值。 而项目自带的历史属性，则通过商业街区的形式把历史人文气息最大化发扬，全方位展现了南宁的历史人文价值。 如果说保利明玥江山到底好在哪，小克认为比较难得的是： 保利明玥江山用强劲的产品力，切实的提升了住户在社区的居住体验感、互动感、获得感，而这也是未来大家在置业时会越来越关注的内容。 这或许也是这个项目最大的魅力所在。【本文互动话题】五象滨江板块，你怎么看？聊聊你近期关注的置业话题欢迎文末留言，告诉小克文章来源：CRIC广西；相关涉及克而瑞发布的数据信息版权归克而瑞所有，未经许可，任何平台或个人不得用作商业用途；对于侵权者，克而瑞将保留追究其法律责任的权利。本文仅为个人观点，不代表所在企业观点；公众号“南宁微楼市 “ 微信号（cricgx）”编辑，转载请注明出处。
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