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都在晒国庆成绩单，真红的是谁？
刚过去的国庆假期，楼市颇为热闹。
不管线下真实销量如何，但是从开发商铺天盖地的促销信息，以及晒的成绩单来看，让人眼花缭乱。
那么，楼市真相究竟如何？到底谁才是真正的红盘？
另外，市场分化的特征在十一楼市当中表现愈加明显。在各大区域当中，良庆区和江南区成为最大的“赢家”，成交占比最大。
以黄金周成交量表现突出的江南区为例，夺得区域销冠的华润江南中心，在当下市场下的走红，颇为典型。
以该项目作为案例来分析，如今买房逻辑大变的市场环境下，能够真正热销的项目，购房者究竟看中的是什么？什么才是当下买房最该关注的因素？是价格，是地段，还是啥？
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这个楼盘拿下江南销冠？
其中，华润置地华南大区广西公司发出的海报官宣7天销售5.7亿元，华润江南中心国庆销售破亿。
真的这么好卖吗？我们透过数据来看含金量成色如何。
今年9月以来，华润江南中心卖得很好。根据克而瑞数据显示，从商品住宅维度来看，华润江南中心以1.73亿元，165套的成绩登顶“金九银十”江南区销售金额和销售套数双榜TOP1。
备注：以上数据为签约数据，存在滞后性
以上数据为签约数据，存在滞后性，故国庆“黄金周”选取10.1-10.8期间数据
除此之外，分析师侧面了解了一些现场实探，从现场客户到访和现场成交情况来看，华润江南中心热销不虚。
国庆期间，华润江南中心的售楼部带来了久违的人山人海的澎湃，洽谈区可以说是座无虚席，沙盘区也有不少客户在了解项目，现场成交砸金蛋的声音也不断传来，相当热闹。
华润究竟怎么做到项目热销呢？
2
别人降价TA却坚挺，央企很任性？
当前市场行情下，很多房企通过降价大促来吸引购房者，降价的房子究竟该不该出手？
俗话说“一分钱一分货”。房屋售价是由地价、建安成本、费用、利润等部分组成，当售价降低时，地价、费用、利润可挤压空间比较小，那么被挤压较大可能性会在建安成本，这将会影响到未来小区的品质。
另一方面，大幅降价的楼盘，可能会存在一定的风险，如市场竞争力不足、产品存在缺陷；又如企业资金流不足，可能会面临企业资金断裂，造成楼盘烂尾等现象。
由于最近多家房企“暴雷”信息不断，现在买房，购房者最关注的问题已变成：房企资金链稳不稳？能不能顺利交房？产品品质能保证吗？
显然，除了好地段、好价格外，更重要的是，买到靠谱、放心的房子。
哪家房企靠谱？究竟该如何进行选择？
在如今政策要求下，按照安全程度，排序大致是这样的：国央企 > 红线内一线房企 > 本土TOP房企 > 本土小房企。
以江南中心为例，能够热销且价格坚挺的背后，是华润硬核的品牌力。
①资金实力雄厚，品质更有保证
如今评判一家房企是否靠谱，有没有踩三道红线是其重要的评判标准。在今年上市房企“三道红线”统计中，华润均为全“绿档”。华润的央企背景和资金实力，购房者更为放心。
从融资成本上看，华润位于2021年上半年房企融资成本排行榜前列。融资成本低，也侧面反映华润更有底气打造好产品，项目品质也能得到保证，实打实考虑业主居住感受。例如，华润江南中心项目景观连廊设计的细节，享受更大面积的生活场景。
数据来源：中国房地产报
②有大城规划的气势、大盘运营能力
从这个点出发，便可知一个企业的实力。要知道，造楼和“造城”不是一个概念，不是随便什么开发商都可以操盘大盘。
华润江南中心规划占地超千亩，打造“超级大盘”，不仅与城市规划紧密联系，也对华润诸如规划定位、配套建设等运营能力提出了极高的要求。
③全业态多产业服务
华润作为世界500强央企，不同于其他地产开发，华润商业部分多为自持运营，后期打造高端商业。华润江南中心规划不仅建包含住宅、写字楼、商场等业态，还将整合产业，引进新业态，打造全业态服务的大城。
华润旗下的华润万象生活物业南宁中心斩获了2021上半年广西物业服务企业服务力TOP1、满意度TOP1、综合实力TOP3系列荣誉，南宁华润二十四城荣获2021上半年广西物业服务示范住宅项目称号。这也侧面看出，华润万象生活在广西项目的服务，受到业内的高度认可。
相关榜单截图（来源：克而瑞）
不得不说，华润的品牌实力，确实很给力。
3
这年头，兑现力成了买房最关键的因素
如果说品牌力是房企竞争的护城河，那么，兑现力和运营力则是房企的两大主心骨，兑现力和运营力越强，越能够赢得客户的信任与认可。
从重开发到重服务，越来越多房企向“城市运营商”转型发力。
像华润置地、万达集团、龙湖集团等国内知名城市运营商，多年来已拥有丰富的城市综合体项目经验，占据城市中心资源，它们在品牌力、兑现力、运营力上，更是被视为行业标杆。
从全国来看，华润万象系列购物中心布局北上广深等60余个重点城市，在营项目近70个，华润万象生活商业会员数量突破1900万。
改造前的大冲村与更新后的城市综合体深圳·华润城（来源网络）
试想下，如果华润当初和其他房企一样，只是单一住宅开发赚快钱，很可能就没有现在的万象城、万象天地、万象汇等，也没有我们现在停车即进购物中心的轻松体验。
如今，深圳万象城、深圳万象天地、深圳湾万象城、沈阳万象城等，已成为全国标杆商业，深圳万象城在2020年销售额突破100亿元。
华润置地广西布局历程（截至2021年9月统计）
南宁华润中心实景图（来源网络）
华润跟随城市发展的步伐，选址也极其讲究，在南宁青秀、五象、江南、西乡塘核心区域或前沿新区，先后开发了南宁华润中心、南宁五象中心、南宁置地广场、南宁江南中心等大型都市综合体项目。
（来源克而瑞）
（来源网络）
回到南宁江南中心，作为华润在南宁打造的“第七城”，总规划近千亩。
不得不说，只有兑现能力强、运营能力强的企业，并且对项目开发前景充满自信的企业，才敢拿下它，才能够更好地实现运营它。
南宁华润江南中心效果图（开发商供图）
整个“江南中心”片区内将打造新的交通路网，项目周边还有2、5、8号线等多条轨道交通线网覆盖，规划6所幼儿园、4所小学、2所中学等12所齐全的优质教育配套。并且，小区与江南公园仅一路之隔，小区楼下配备了近百亩中央景观带，还规划约10万方大型商业体、文化中心等城市高配资源。
不难想象，这里集齐了地铁、学校、公园、商业、交通等配套资源，建成后将会是城市全能生活中心。
未来随着这些多元丰富的配套落成，不仅让业主下楼即可近享公园、文化中心、商业中心，目送孩子上学，还能乘坐地铁（规划）换乘不同线路，通达全城。
从更深层意义看，未来整个江南区的人气与品质，随着江南中心的建设和投入运营，将实现量与质的提升。
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除了3个“力”，产品究竟如何？
华润江南中心项目在建地块约285亩，是千亩恢弘蓝图里的“冰山一角”。但从规划设计、建筑立面、户型设计，都是高标准的量身打造。
（1）特邀国际设计大咖操刀，打造3D立体“中央活力生活区”
江南中心项目，即是华润置地“片区统筹模式”南宁首秀，更是华润在南宁甚至广西的地标级新作。在建筑设计理念上，更是聘请了知名国际设计公司AECOM、新加坡邦城集团等精心打造，兼顾建筑美学和生活功能。
要知道，AECOM打造了包括上海碧云绿地、深圳大沙河生态长廊、云南抚仙湖星空小镇、中新天津生态城等大型生态项目。新加坡邦城集团则参与过国内外众多城市的规划设计。这也足见央企华润对于“江南新中心”用心之处。
南宁华润江南中心效果图（开发商供图）
小区在社区打造上也很有亮点，项目融入生态+理念，打造开放式街区和3D立体社区，地势整体抬高，巧妙地实现人车分流，并实现在“空中”园林散步的奇妙体验。
同时，而住宅楼栋点式围合布局，独栋独单元，两梯四户/五户，高速电梯、避免拥挤，楼间距开阔，居住舒适度更高、景观视野更好。
南宁华润江南中心总平图（开发商供图）
南宁华润江南中心效果图（开发商供图）
南宁华润江南中心意向示意图（开发商供图）
克而瑞数据显示，2021年9月南宁市主城区商品住宅成交均价13200元/㎡，江南区商品住宅成交均价10742元/㎡。
目前，华润江南中心在售1.1期（1#-15#号楼） 及 1.2期（19#-21#号楼）高层住宅产品，主力均价10300元/㎡，价格相对亲民，置业门槛适中。
南宁华润江南中心1.2期效果图（开发商供图）
各户型较为方正，注重多面采光及通风，以及独立空间、小孩未来成长空间的功能设计。相比市场上其他项目同面积段的，华润江南中心在售户型的格局设计、功能分区、空间尺度等方面更具竞争力。
例如，这里的89㎡户型可以做到主卧、次卧均朝南，并且拥有主卧独立卫生间和公共卫生间；而其他项目的82㎡虽能做3房，但仅有1个卫生间，且阳台和房间的朝向不一定是朝南的。
华润江南中心89㎡2+1房户型（图左）与其他项目85㎡2+房户型（图右）对比
华润江南中心113㎡3+1房户型（图左）与其他项目114㎡2房户型（图右）对比
激流中方显英雄，在这个房地产告别高增长的时代，房企的发展犹如逆水行舟，不进则退。
“品牌力”、“兑现力”、“运营力”缺一不可，华润江南中心的热销，让人看到了楼市回暖的希望和信心。
展望四季度，华润江南中心蓄势待发，最终能在全年度的业绩排位中站上突破怎样的新高度，更为值得期待。
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