北京等地房租暴涨 不能只看到“中间商赚差价”
请注意，房主才是中介平台的用户，租客只是平台压榨的对象，就像必须依附于购物平台的小企业，必须依附于约车平台的司机一样。
文丨缪因知（学者）
近来，很多人预测我国的房价会逐渐进入封顶或慢涨阶段，但很多年轻人尚未来得及品尝这个遥远的好消息，就已经被另一个现实的坏消息所笼罩：北京等一二线城市的房租开始暴涨，也给国家“房住不炒”、“租购并举”等大策蒙上了阴影。
这一反常现象有多种解释，需求端的理由是：一二线城市的房价已然太高、限购政策又频出，故而无力买房的人涌入租房市场。而供应端的理由则是：北京等地拆除了大量违章建筑、又禁止了群租方式，所以正常房源变得更抢手；另类的供应端的理由则是钞票印得多了，别的都在涨价，为啥房租不能涨。
而介于供需之间的解释，则把矛头指向了蛋壳和自如两大新生的租房中介，有的房主在网上讲述了自己在8月初的“魔幻”经历：本来准备把北京天通苑120平的三居以7500元出租，结果两大中介当场竞价，抬到了10800元。
供需两端的理由事关结构性大格局，也很难改变。而租房中介的做法更值得讨论。应该说，若房主所言属实，这是较为反常的现象。反常一是即便不考虑其他租房渠道，那蛋壳、自如两家竞争，也意味着不是垄断格局，无法不受限制地把成本转嫁到租客身上；反常二是两大新生中介要竞价抢资源，是比较“互联网思维”的模式，可别的互联网企业在初始阶段都是贴钱抢人气的，它们在第一步就转手把刀砍到了租房者身上，凭啥这么狠？
这其中的答案可能是两个：一是租房确实处于供方市场，抬价了还是能租出去。二是中介囤房，宁可租不出去，也不降价。本来，这种情况在竞争格局下是不会出现的。又要付钱给房东，又从租户那收不到钱，这种生意谁做？另一家一降价，租户就都跑过去了。然而，烧钱圈地的互联网平台模式可能改变了玩法。
所谓烧钱圈地的互联网平台模式，大家可以从网约租车、共享单车、餐饮外卖平台甚至更早的网络购物平台等几轮大战中看出端倪。中介平台的玩法是宁可亏本，也要给优惠，以锁定客户。而支持中介平台提供极其物美价廉的服务的，既有种子、天使、ABCD各轮的投资家，还可以压榨商品或服务的原始提供者，比如让你秒杀的便宜网购商品或服务背后，不少源于中介平台强压小企业降价。烧钱和压榨目的，则是为了最后实现一家平台独大。
把视角转换一下，我们可以发现这个模型能很好地用在租房市场上。请注意，房主才是中介平台的用户，租客只是平台压榨的对象，就像必须依附于购物平台的小企业，必须依附于约车平台的司机一样。烧钱是烧给房主的，宁可烧钱，让房子在那端租不出去，也要让这端的房主满意。比如自如年初融资40亿元，你觉得本该“轻资产”的租房中介要这么多融资干嘛？在买房人的油水快被榨干后，租房自然会成为房产中介和资本聚精会神开发的新热点了。
囤房虽然成本高一点，但就跟共享单车企业满大街囤车一样，你觉得浪费，他看得长远。中介平台若把租金定得低一点，虽然有利于把房子租出去并降低运营成本，但会减少房主的欢心，不利于抢市场。这就像共享单车企业若提供成本更低的自行车，虽然有短期的财务好处，却会让用户嫌弃。有风险投资的烧钱顶着，他们大可以租房率为代价，维持高租金。而每一个接受高价的租客，亦是对平台的输血。平台不需要通过降价来吸引租客，他们可以通过抬价来获取更多房源，来抵消高价格对租客的负面激励。
所以，租房中介平台是有囤房的动机和实力的。它们的目的是通过烧钱、挺过租房空置期，并挤垮另一家，最终获得绝大多数的房主资源和市场。到时候，房主不再能在不同中介处选择，自然也就得不到优惠，就像你现在别想再拿到5元钱就能打到车的优惠。而租客更不用说。
当然，上面阐述的只是一种理论模型。是否完全符合事实，尚需要调查验证。然而，中介平台的囤房激励和本事确实是存在，所以不可不防。租房市场的重要性也容不得风险投资的游戏。
较之网络购物、网络约车、餐饮外卖、共享单车等等，租房切入了更为核心的基本生活需求。大街小巷囤自行车对社会的危害，远远比不上囤房带来的危害。在房价高企、经济增长面临承压、国际经贸局势严峻化、民生困难化的今日，资本在租房市场可能的逐利游戏也就变得更为不合时宜。
但也需要看到的是，相对而言，租房市场到目前为止，仍然比有“永涨不跌”幻觉的买房市场来得正常。政府直接出手管制房租，可能未必有效率。这在国外也有过经验教训的。背离市场需求的价格冻结，可能会导致供给的恶化和黑市价格的兴起。但是，政府出于社会调控目的，也许可以采取如下措施：
一、调查租房中介房源的空置率，并禁止一定比例以上的空置率，挂牌一定期限的房源必须降价。这不是反市场，因为房主如果觉得到手租金太少，仍然可以选择退出不再挂牌或不再把房子租给中介。
二、保障租客的缔约期限利益，禁止中介鼓励房主提前解约以涨价。
三、扩大对低收入人群、特殊人才的廉租房、公租房的建设，增加租房补贴。
四、对房主的出租收入免征所得税，鼓励阳光出租。
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