【问答NO.67】买房很久合同却未备案，安全么？华润万象城何时摇号？

文/老罗

今天的问答我没有摘取某个读者的提问，而是把最近接收到的一类问题进行解答。

如在买房过程中有简单疑问，可在留言中提问。但是如果涉及到选房、推荐不要留言，请文末扫码添加洪小楼微信！

因为选房需要更多的沟通与了解，不仅是需求还包括目的！

1.

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买房很久未备案

提问：想问下在售楼处买房，合同好久都没有备案下来，会不会有什么问题？

答：这个问题其实陆续有不少人问过我们了，是这样的。以前房企只要网签了合同在系统提交之后，就能去房管局备案，能备案多少量，凭你的手速。

不过现在售楼处备案需要申请额度，这一块就相对制约了房企在回款上的速度。因为按照常规方式，合同备案之后银行才能审批通过，开始走放款流程。（虽然也有不备案的方式，但最后还是要补备案合同）

所以在这个情况下，售楼处会优先那些需要办理贷款的合同去备案，有利于回款，全款的合同就会往后排一些，毕竟全款已经收到了。

有不少读者担心这个晚这么久备案有没有什么安全问题，其实问题不大。只要是正规房企，这个都没啥问题，我以前碰过开盘全款付清，两年后收房连合同都没签的。

尤其是有些限购区的楼盘，有客户被限购了，全款购买不签合同，先买到再说。以后腾出了房票再来签合同。

2.

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交付、学区

提问：房子已经交付了，学校还没建，去哪里读书？

答：学校的建设是要根据周边已经入住的人口来规划的，如果周边入住不高学校的建设就相对会滞后一些，任何投入都会考虑一下性价比。

所以楼盘交付之后，本身规划的教育用地未开工，这个在新城区是比较司空见惯的事情。这时候就可以过渡到附近的学校取读书，不用担心入不了学，只是入哪个学而已。

那么什么时候可以知道过渡去哪个学校？

等交付之后，区里下次出学区文件的时候就会把这个新交付的小区给带上了。所以有时候买了房，不知道读哪个学校是正常的。等交付以后，教育文件就会捎上这个小区的。

学区文件通常每年暑假小学和初中各更新一次。

3.

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朝阳新城优质二手房

提问：求推荐朝阳新城的优质二手小区！

答：关于朝阳的二手选房的提问也不少。根据我个人的标准，朝阳比较好的二手小区有以下几个：万科金域蓝湾、力高滨江国际、新力雅园、蓝光雍景王府、国贸阳光、国贸春天。

这几个楼盘的二手房价基本都在2万左右或者2万以上，确实略贵，但是就是好，所以价格才贵。总有读者会问：那个小区性价比高？

我认为这个问题很难回答，所谓性价比是基于一定的标准之上的，是市场公认的标准。这个标准其实在每个人心里都不一样，所以同样一套房子，两个人会有两个看法。

另外二手房的对比，其实不是楼盘与楼盘之间的对比，而是具体房源与房源之间的对比。楼盘价格之间的对比，其实很难感受出性价比这个东西，相对来说都比较公允。

但是具体房子之间，就会相差较大。A小区急售的房子，与B小区高高挂起的房子，肯定是有较大的性价比之差的，但这个不是楼盘间的比较，是房源间的比较。

万科金域蓝湾是朝阳新城最早一批开发的项目，多年以后品质、颜值还是在线的，就是当初的户型设计还没到如今这么成熟的地步。

力高滨江是赠送面积较多，品质其实一般，带的过去。但是动辄送你一个或者两个房间，你能受得了么？所以二手市场也很有竞争力。

新力雅园是新力早期的楼盘，这个质感，啥也别说了，自己去看了就懂了，贵有贵的道理。

蓝光雍景王府是朝阳土豪的集中营了，要么洋房、要么叠墅、要么别墅、要大平层，刚需勿入！蓝光这个项目我也去过几次，用材用料、质感都很不错。

国贸阳光和春天一并说了吧，也没别的，就是品质好。阳光的园林空间略大，有发挥空间。春天的洋房巨多，楼间距不具备园林发挥的空间，各有千秋吧。喜欢洋房的，有春天有了。

4.

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赠与、税费

提问：关于赠与的税费是怎样的？赠与后在出售又是怎样的？

答：首先是赠与需要的材料：身份证、房产证、户口本、结婚证、亲属关系证明。税费的话，分为直系亲属与非直系亲属。

直系亲属间赠与，契税税率和买卖一样，需要看被赠与方的家庭住房套数，根据这个缴纳税费。

首套90㎡以下1%，90㎡以上1.5%；

二套90㎡以下1%，90㎡以上2%；

三套及以上3%。

个人所得税、增值税等，因为是无偿赠与，免交。

直系亲属之间的赠与：可以简单理解为，除了契税，再交个登记费就可以了。住宅80元/套，非住宅550元/套。

非直系亲属间赠与的税费同样可以参照房屋买卖，唯独个税不能参照，按税务局规定的评估价20%缴纳。

赠与后再出售的房子，个税也享受满五唯一政策。

5.

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万象城摇号

提问：华润万象城何时摇号选房？哪里有及时的信息？会不会错过？

答：先说一下华润万象城目前的销售进度，这个楼盘虽然面市一年了，有些对地产接触较少的朋友也有以为卖完了的。所以，先说明一下华润万象城目前的销售进度。

黑色盖住的是卖掉的，其余是待售的，数字就是面积。

关于会不会错过这个信息只要持续关注楼市，尤其是楼市公众号吧，这种重量级的消息错过的概率是不大的，这个事情一定会被很多公众号输出。

另外，在摇号之前是有一个十天报名期的，先报后报无所谓，只要报上就可。那么在报名之前，必须要华润先取得预售楼栋的许可证才能报名。

别说摇号了，华润取证这个事都是一个重磅新闻，一定会很受关注。那么问题来了？何时取证？

按照要求华润再取预售证需要万象城的商业达到正负零，也就是差不多要出地面了，才可以给住宅发放预售证。所以一切都看工程进度，如果施工顺利没有什么干扰的话，预估可能在11月份的样子。

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