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从凤凰城跌价说起……学区没变，人心变了……
文/绿箭侠
大家可能比较好奇平时后台咨询我们或者私聊我们问的最多的是什么，就三个字——学区房。
01
学区房
“侠侠，最近有套2万出头的凤凰城，值得入手吗？”
什么！凤凰城只要2万了吗？这可是师大附中滨江校区的学区房啊，南昌第一公立初中诶，以前好像都要2.3~2.7万的，尤其是小户型卖的特别贵。
侠侠，最近绿地玫瑰城的价格一路水涨船高啊，还能不能买啊？中央香榭的房子好像也在涨价？倒是万达星城的房子有一些便宜房源出来……
今天就顺着这些问题来谈一谈学区房。因为学区几乎已经是影响房价的第一因素了，学区房的价格波动研究起来非常有意思。
凤凰城跌价了
从房信网上查看了一下凤凰城的价格，确实大户型好多套2万左右成交的，相比于高峰期跌了2-3千。
而与此同时，绿地外滩公馆和商联中心的价格却一直往上走，绿地外滩的高层价格基本全面叩开三万的大关了，商联中心243平户型的交易价有836万的。
以前在写多校划片的时候，戳这里→《学区房的末路！》，就点出了凤凰城这个楼盘，怎么政策还没实施，价格就在下行呢？
无外乎以下几点：
多校划片
凤凰城有一个很明显的情况，开学季前交易量会很大，而且价格普遍会好一点，9月一过，量价齐跌。
只要一张通行证
同理丰和都会小户型动辄卖3.2万的天价就是这个原因了。连世纪中央城这样的单初中名校小户型，都可以卖2.7万+的高价。
平时房子也不住，买了就租给别人，我只要学位就行。
有钱人的追求
凤凰城的大户型跟绿地外滩的均价差了8000元一平，这差价都可以去一些地方直接买套房了，其实认真剖析买这种房子的人就明白了。
能买顶级学区房大户型的家庭，家境自然不用多说，而孩子又要在学校至少度过9个年头，家长能陪在身边当然最好了。
让他们屈身在房龄十几年的老房子里住至少九年，那真实要了他们的亲命，为些微的居住体验提升付出高溢价好像一下就说得通了。
雅苑路二中的莱蒙都会、师大附中滨江的绿地外滩和商联中心、江科（私立）的锦绣春天，这种顶级学校旁边的次新品质盘往往能卖出比同地段房子高出很多的价格。
又要好学区，又要好的居住体验，这就是大家说得一步到位！想要一步到位，自然要付出高代价。两全其美何其难！
凤凰城还能买吗？
价格持续下行的凤凰城还能买吗？侠侠觉得是可以的，同学区段有明显价格差的选择是一种好事，这给很多一心想给孩子好的学校条件手里钱又不是特别多的人一种选择。
但是孩子还很小，学区还有很多年才用，提前来屯房的我觉得是大可不必的，万一多校划片它突然来了呢？万一凤凰学校（滨江二部）跟滨江校区划在一起了呢？
那1.3万的凤凰花园不香吗？何必买2万的凤凰城，反正大家一起摇号，概率差不多。
划重点：在学区之外，楼龄和品质在主导价格，且权重在上升！
地铁万科的学区与凤凰城学区差别巨大，之前凤凰城价格力压地铁万科，如今却略逊一筹，学区没变，人心变了！
少壮派学区
再来聊聊绿地玫瑰城房价水涨船高的话题，这里我想引入一个概念：少壮派学区。
高新三中作为一个近几年崛起的新校区，可以说是从一鸣惊人到持续高水准，大家对他的认可度也越来越高。
周边的楼盘房龄都不算太长，置业人群也普遍是中青年为主，因为学校成绩好，被吸引过来的年轻人也多，短期内涌入这个片区的人口较多。
他们都是孩子在适龄阶段或者幼儿园阶段，孩子家长普遍30~40岁，学校、楼盘、家长都处在一个青壮年时期。
对这个片区房子的需求量大了，对学校的预期持续走高，而房子的供应量几乎没有增加，要想上高新三中，不好意思，只有二手房了，房价自然往上走。
同理的片区还有凤凰洲的碟子湖学校片区，因为学校近几年成绩持续向好，很多有实力的年轻家庭买到了这个片区，他们对孩子教育的投入程度往往更高。
整个片区的住户进行了一定比例的洗筹，新的家庭又可以反哺到学校方面去，让学校有维持好成绩的底气。
而与此同时，红谷滩万达星城这样的老片区就是另一幅景象了。住在这个片区的家庭往往是第一批购置新城区的家庭，他们的孩子往往都已经初中毕业了，而第三代又还没到适龄阶段。
适龄的入学儿童数量相对前几年似乎变少了，同时也说明抱着读书的目的往这里买的人也相对少了一些。
这个片区的房子从各方面的配套来说，都比较让人满意，很多家庭不愿搬到更远更新的片区去，所以洗筹的速度就要慢了一点。
而自身的学区这些年也没有大的爆发迹象，这种平静如水的状态配上房龄逐渐增长的房子，价格下滑就成自然了。
这些早期开发的红谷滩盘，户型奇葩的特别多、小区维护也一般、周边利好基本已经兑现，也没有空地可以画饼讲故事了。
是不是有点像以前的老城区呢？位置好、生活便利、住习惯了，不愿搬了。
牌头最重要
其实很多家长，重视学区房，也不单单是因为想让孩子读一个好的学校，因为好学区让自己房子持续增值也是一个重要原因。
而学区房的一大特征就是名头，有一个响亮的名字太重要了。
绿地国博城的育新学校秒变红谷滩教育集团鹰潭街校区，马上浩浩荡荡的维权群就来了，二手房的价格也动弹不得。
红角洲中央香榭花园旁的红谷二小一挂上南大附小三部的牌子，小区的二手房价好像就有了变化，前些时间还经常有1.9左右房源，现在价格基本稳定在2.1+。
这些响亮的牌头，很容易让人产生好的预期，然后一传十十传百，这种高预期就在市场上成为价格的助推力。
九龙湖的国体片区，即使九龙湖外国语初中还没有出过成绩，但是别人有的就是信仰，周边的房价一直往上感觉就没停过。
其实整个南昌的二手房房价总体是平稳甚至微微下行的态势，国体居然能逆势而上，可见信仰度有多高。
而比国体片区更夸张的是九龙湖南师附小新龙校区的学区房，赣铁九龙府居然赶报2.2万+，九龙湖花园一区报价也是大涨大几十万，不晓得哪来的迷之信仰。
华侨城万科的双学区一确定，房子也是卖得飞起。合作的外国语学校人人爱，让曾经在一起的一中情何以堪。
看过以上这些，大家也不难理解前段时间高新片区发生的学校摘牌事件。学校硬件没动，老师还是那些老师，学生还是那些学生，仅仅因为学校名字变了，就引起了众怒。
不过有一说一，换了侠侠家在被摘牌的学校有房子，估计也会随大流，人嘛，都一样。
预告
最后，说一说关于新城区新学校的事。大家每次都会问，这些新学校什么时候建成啊，会引进什么学校啊，学校前景怎么样啊？
其实未来各个新城区的新学校都会搞教育集团模式，不是红谷滩这样的区级的教育集团，就是各种学校的教育集团。
真正影响学校水平的，不是一个名字，而是周边生源的质量，该学区周边教培机构的多少，学校的师资力量这些。
特别是新学校的第一任校长，会对学校的成长起决定性的作用。
篇幅有点长了，今天就到这吧，关于新学校的话题下次结合最近出的一个新政好好聊聊。
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