从去年11月开始，有一个项目就频繁的被人提起，也许达不到每日一问的程度，但是每周几问的频率也少不了了，那时候大家称呼这个项目为“宝龙”or“宝龙三兄弟”。
也许你以为这个故事得从2020年11月2日（土拍那天）开始讲起？任何一个城区的建设，都必须有前瞻性的眼光，事到临头才计划是走不远的。高新区发展了30年，早早的就开始规划下一步的发展路径。虽然高新区辖区面积很大，但是真正适合作为城区的建设用地却是非常稀缺的。
所以湖城大境这个地块，高新区早早的就开始定位了。相信很多人之前都听过这个地块的绯闻，这个位置高新区接洽过万达、谈过中粮等……多家房企。接洽对象有个明显的特征，就是在城市综合体上的运营可信手拈来……不只是你，很多人都有疑问：这样一个位置，适合大型城市综合体？2020年11月2日，高新区学院路地块上线土拍，多家房企蜂拥而至。这是一块综合体用地，规划条件较高，要求非常多，不是有实力的企业很难吃下。地块内须开发建设单体计容建筑面积不少于8.9万平方米的集中式购物中心，该购物中心在土地出让年限内自房屋办理不动产首次登记登薄之日起，由受让人整体持有经营、不得分割销售。
集中式购物中心须在签订土地出让合同后 24个月内满铺开业；地块内须开发建设计容建筑面积不少于2万平方米的酒店（按照五星级标准建设），酒店须在签订土地出让合同后36个月内建成并运营开业。经过97轮的角逐，有杭州聚帆企业管理有限公司拿下，它的背后站着三家房企巨头：
近日，湖城大境进行了项目公示，整个项目是一个大体量的城市综合体，由四个地块组成。
其中，B05地块12栋住宅，建面10.62万方，总建面13.8万；B06地块规划了15栋住宅，建面14万方，总建面19.8万方；B08地块规划了17栋住宅，建面15.6万方，总建面20.9万方；A01地块规划了三栋高层办公，建面4.8万方；11栋多层商业，11.1万方；酒店2万方，总建面17.9万方。那么回到刚才的问题：这样一个位置，适合大型城市综合体？与其这样提问，不如问：为什么高新区要在这个位置，落下一个如此大体量的城市综合体？在南昌城市建设中，一个超过了70万方的综合体项目，两只手可以数的过来，高新区上一次落下如此大体量的项目还是绿地新都会。2011年，绿地新都会的开发直接吹响了艾溪湖东的开发号角，拉开了10年艾溪湖时代的序幕……高新区的最高楼规划、地铁口的综合体规划，绿地新都会就是当时的关键节点，或者我们可以用NBA的术语称其为“Mr. Clutch”（关键先生）。湖城大境，这个项目同样在一个关键的地理节点上，同时也在一个关键的时间节点上。它就是高新区发展现在的“Mr. Clutch”。10年后，高新区又站到下一个十年发展的关键时间节点， 为什么？
老高新人都有一个感觉：看似紫阳大道是高新区的主干道，无论东西连接两座大桥，还是地铁一号线下穿，加之八车道的宽度，都有一种“舍我其谁”的霸气。但是在房价表现上，似乎……emmm……不如艾溪湖北路啊……谈房价也许有点俗，但是房价也是最现实的，大家把钱买向了哪里才能说明真实的问题。所以，有心人都发现了：高新的价值中枢其实发生了悄然的变化----
新城吾悦广场目前是高新区最体面的购物中心，艾溪湖公园的重心偏北，鱼尾洲公园建成，都使得艾溪湖北路这边更加热闹，成为片区的出行目的地；
加之南昌三中艾溪湖校区以及28中高新校区都落位在艾溪湖北路沿线，在教育属性上也胜于紫阳大道；论目前高新区的二手房价，同样是艾溪湖北路更胜一筹。
商业重心、生态重心、教育重心、居住重心似乎艾溪湖北路已经全面超越了紫阳大道。所以，这条路的地理与价值权重越来越高。那么如今在艾溪湖北路的东端落定了又一个超70万的大体量商业综合体， 为什么这个节点，值得高新区规划一个如此重量级的项目？高新区经过30年的发展，从青山湖时代到艾溪湖时代，在跨越到瑶湖时代。辖区内能够大规模开发的土地已经没有了，即便小块的建设用地也仅有零星几块而已……未来的高新区，还有很长的路要走。未来要在落地的高新技术产业以及人口该如何安放，以及高新区的发展空间需要留出一个值得建设十年以上的空间。
已经没有土地可以开发的高新区，此时必须动用瑶湖岛这块处女地！
根据上层规划，中国（南昌）科学岛将是我省推动跨越发展的重大科研创新平台、展现研发能力的重点对外门户窗口、集聚人才智库的重要“三生融合”高地。未来将围绕应用基础研究、科技成果转化、未来产业培育、高端人才集聚等功能进一步明晰定位，重点服务江西、南昌各大主导产业的新能源新材料技术、电子信息技术、生命健康技术、航空智造技术转型升级，争创具有国际有知名度、国内有影响力，科学与生态相统一、生产与生活相配套，拥有一批大院大所、科学大装置、龙头企业研发创新基地的创新承载区、发展动力源。
省政府也将大力支持中国（南昌）科学岛项目建设，积极助力中国（南昌）科学岛成为全省创新研发的主要载体平台，推动形成“省级主导、省市共推、市级运行”的发展格局。瑶湖岛的规划从2011年就有传闻，但是迟迟没有动静，也能理解。毕竟以当时的土地储备情况来看，不需要动用这个位置，相对那时这个位置也有断层感。但是现在这个时间节点不一样了，高新区已经没有其他选项了，瑶湖岛的推进到了成熟的时机。就在瑶湖岛的门户上，艾溪湖北路延伸直插瑶湖科学岛的腹地，湖城大境就在瑶湖科学岛的入口关卡上。它像是瑶湖岛的…
湖城大境所在的位置，目前如果要定义一个板块，可能“高校板块”合适一些。所以，高新区借势在这个关键节点，落定了最能吸引人口的配套----学校。高新区不愧是最懂城市运营的片区，深谙优质教育对于人口的吸引力，以及板块撬动力。随着江西师大附属学校高新校区的落定，这个位置的气氛就变得暧昧起来。江西师大附属学校高新校区计划打造15年的一站式教育资源，从幼儿园到高中全覆盖，而且该校与其他合作办学有着不一样的区别。
在高新校区，江西师大将直属管理，义务教育阶段纳入高新区义务教育管理体系，教育教学由师大负责，人事权和财权等也均由师大按照政府相关规定办理。江西师大有更多的自住权和施展空间，但仅仅一路之隔的距离确实让气氛变得暧昧起来，另外一所学校距离湖城大境就非常远了。
而且在这个关键的地理节点上，如果教育资源上的分配比较平庸，那么这个节点对于未来片区的带动力就相形见绌了……对于后续的发展刺激，少了很多味道了……无论距离和促进作用上，湖城大境都与这个学校始终处于一个暧昧的气氛中……以江西师大附属学校高新校区为支点，撬动整个板块的发展与人口导向，这个剧本值得期待。高新区一向“教育”、“产业”两不误，在产业上瑶湖科学岛的开发，将使高新区的产城融合进入深水区，未来湖城大境的“产业”节点标签可能会味道更浓……产业的蓬勃发展，会使得高校板块逐渐蜕变为瑶湖岛板块。我们再看三则新闻：
今年年初官方曾披露消息称，比亚迪项目现已谈成投资50亿元的云巴产业化项目，而且比亚迪还表示将年产值60亿元的刀片动力电池项目以及中南区域总部和通信信号研究院项目也一并考虑放在南昌市。
今年2月，南昌市自然资源局对外发布了《南昌高新区小运量轨道交通示范线线路规划》批前公告。
根据规划，小运量系统采用云巴制式，结合空间结构，客流走廊和客流集散点、产业发展轴，并与轨道交通相匹配，“云巴”示范线呈“倒U”形态，线路全长约27千米。
6月17日，南昌市政府与比亚迪签署战略合作协议，拟在南昌高新区共同推进云巴项目规划建设，打造我市立体交通线路，提升交通出行品质。
伴随着瑶湖东岸航空城以及瑶湖西北岸电子信息产业的深入布局，未来，南昌高新区在瑶湖周边区域的交通压力将急剧增大。云巴项目建设将串联东西向轨道1号线、3号线及4号线延伸线，把途径高新区的地铁线全部串通起来，可大大缓解区内交通干线运输能力，提高南昌轨道网络的换乘效率，发挥交通运输整体性。
同时，云巴轨道线路覆盖高新区电子信息产业带、生物医药产业园、航空城等重点片区，满足各片区通勤需求，为产业发展提供交通运输便利。不着急解读，还有第四个信息：湖城大境的商业规划中已经预留了四号线延长线的接驳口。
未来四号线延长线顺着艾溪湖北路进入瑶湖岛也是可以期待的，那么几个事情放在一起看，除了高新区的产业继续深化升级之外，我们能在湖城大境看到一种这样的情景：云巴与四号线延长线（规划中）在此交汇，配上70万方的大体量综合体，大体量购物中心+五星酒店。而湖城大境此处就是桥头堡，有着国体片区与九龙湖新城的关系。高新区一路发展过来，几乎没有可供“白纸作画”的地块，在园区的氛围中不断努力更新城市。不过这一次，瑶湖岛的开发终于有了“白纸作画”的机会，对于高新区来说未来也没有更优质的地块了。所以，可以预见高新区大概率会以较高的规格开发瑶湖岛，做一个高新区期盼的体面的城区，将产城融合、未来城市的样板在这里兑现。瑶湖科学岛=生态+产业+城市的融合样本，它也有这个实力与资本。云巴+四号延长线的交汇+购物中心+学校+关键节点=什么？- End -
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